다주택자 정책이 시장에 미친 영향
정부가 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 1주택자 장기보유특별공제 실거주 요건 강화를 통해 매물 출회를 유도하고 있으나, 현실에서는 전월세난 심화와 매매가 상승이라는 이중 부작용이 동시에 나타나고 있다. 2026년 5월 둘째 주 기준, 서울 아파트 매매가격 상승률은 전주 대비 두 배 가까이 확대되어 1월 넷째 주(0.31%) 이후 15주 만에 최고치를 기록했고, 전세 상승률은 0.28%로 2015년 11월 둘째 주(0.31%) 이후 약 10년 6개월 만에 가장 높은 수준에 도달했다. 정책 의도와 정반대의 시장 반응이 수치로 확인된 셈이다.
이재명 대통령은 다주택자 압박이 전월세 부족으로 이어진다는 주장을 '기적의 논리'로 일축하며, 매물이 증가하면 집값과 전월세가가 안정될 것이라 강조했다. 그러나 시장 전문가들은 서울의 구조적 특성을 외면한 셈법이라고 반박한다. 서울은 신규 공급 여력이 제한적인 동시에 임차 비중이 전국 평균(40%대 초반)보다 훨씬 높아, 거주 가구의 절반 이상이 임차 형태로 살고 있다.
직주근접과 자녀 교육을 위해 특정 지역에 터를 잡은 임차인들이 집주인의 매각 요구로 퇴거당할 경우, 인근 임대차 시장에서 새 주거지를 찾아야 하므로 임대차 수요 자체가 줄어들지 않는다는 분석이다. 여기에 연간 약 5만 쌍의 서울 신혼부부 세대 분리와 서울로의 지속적인 인구 유입이 더해져 신규 임차 수요가 꾸준히 발생하고 있다. 정부 정책 발표 직후 전월세난과 임대차 가격 상승은 빠르게 진행되었고, 이는 곧 매매가를 끌어올리는 결과로 이어졌다.
5월 둘째 주 서울 아파트 매매가격 상승률이 전주 대비 두 배 가까이 확대된 것은 단순한 계절적 요인이 아닌 정책발 수급 불안이 매매 시장에 전이되었다는 신호로 해석된다. 전세 상승률 역시 0.28%로 2015년 11월 이후 최고치를 경신했으며, 전세 물량 부족과 월세화 가속화 현상이 겹치면서 임차인들의 주거비 부담은 더욱 커질 것이라는 전망이 우세하다.
전세난 심화와 신규 공급의 문제점
전문가들은 정부가 민간 임대 물량을 시장에 내놓도록 유도하는 정책이 오히려 시장 불안을 가중시키고 있다고 경고한다.
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매물이 출회되더라도 해당 매물에 거주하던 임차인이 인근 임대차 시장으로 이동하는 수요 재배치가 발생하기 때문에, 공급 증가 효과는 매매 시장에만 일부 나타날 뿐 임대차 시장의 수급 압박은 완화되지 않는다는 것이다. 노컷뉴스와 Daum이 5월 18일 보도한 내용에 따르면, 전문가들은 임대 시장에 대한 보다 정교하고 현실적인 대책 마련이 시급하다고 입을 모으고 있다.
반론도 존재한다. 정부 정책의 효과가 장기적으로 나타날 것이라는 시각에서는, 다주택자들이 매물을 시장에 내놓으면 단기적 혼란은 불가피하지만 누적 공급이 증가하면서 결국 가격 하향 안정이 이루어질 것이라고 주장한다.
그러나 현재까지의 데이터는 이러한 기대를 뒷받침하지 못하고 있다. 매매가와 전세가가 동시에 오르는 현상은 공급 확대 효과보다 수요 충격이 먼저 작동하고 있음을 보여 주며, 정책 효과가 가시화되려면 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다. 현 시점의 시장 데이터는 정부 정책이 의도한 방향과 반대로 작동하고 있음을 명확히 가리킨다.
서울의 높은 임차 비중과 신규 공급 제약이라는 구조적 조건을 무시한 채 매물 출회 유도에만 집중하는 방식으로는 임대차 시장을 안정시키기 어렵다. 공공임대 확충, 임대차 계약 갱신 보호 강화, 신규 택지 공급 확대 등 수요와 공급 양면에서 동시에 작동하는 복합 처방이 병행되어야 한다는 것이 전문가들의 공통된 진단이다.
장기적 주거안정 대책의 필요성
주거 불안정성이 가계 경제에 미치는 영향은 단순한 가격 지표 너머에 있다. 저소득 임차 가구는 전세 상승분을 월세로 흡수하는 과정에서 가처분 소득이 줄어들고, 자녀 교육 환경 변화나 직장 접근성 악화와 같은 복합적 피해를 입는다.
정책 입안 단계에서 이런 취약 계층의 실질적 충격을 사전에 시뮬레이션하고 완충 장치를 설계하는 작업이 선행되었어야 했다는 비판이 나오는 이유다. 정부가 추가 대책 없이 현행 정책 기조를 유지할 경우, 전세난과 매매가 상승의 연동 효과는 하반기까지 이어질 가능성이 높다.
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단기 매물 출회 유도에 그치지 않고 임대차 시장 전반의 안정성을 확보할 수 있는 정책 전환이 필요한 시점이다.
FAQ
Q. 정부의 부동산 정책이 일반 임차인에게 구체적으로 어떤 영향을 미치나?
A. 이번 정책은 집주인이 매물을 내놓도록 유도하는 구조이기 때문에, 해당 주택에 살던 임차인은 계약 기간 만료 전후로 퇴거 압박을 받을 수 있다. 퇴거 후 인근에서 새 전세를 구하려 해도 전세 물량 부족으로 선택지가 줄어든 상태여서 더 높은 보증금이나 월세를 감수해야 하는 경우가 늘고 있다. 2026년 5월 둘째 주 기준 서울 전세 상승률이 0.28%로 약 10년 6개월 만에 최고치를 기록한 것이 이러한 현실을 반영한다. 특히 저소득 임차 가구는 월세 전환 과정에서 가처분 소득이 직접적으로 줄어드는 이중 피해를 입을 수 있다.
Q. 전월세난이 심화되는 구조적 원인은 무엇인가?
A. 서울은 전국 평균(40%대 초반)을 크게 웃도는 임차 비중을 보이며, 거주 가구의 절반 이상이 임차 형태로 살고 있다. 집주인이 매각을 결정하면 임차인은 인근 임대차 시장으로 이동하기 때문에 수요 자체가 사라지지 않고 재배치된다. 여기에 연간 약 5만 쌍의 서울 신혼부부 세대 분리와 꾸준한 서울 인구 유입이 신규 임차 수요를 지속적으로 만들어 낸다. 신규 주택 공급이 단기간에 늘기 어려운 구조이므로, 매물 출회 유도책이 임대차 시장의 수급 균형을 회복시키기까지는 상당한 시간이 필요하다.
Q. 주거시장 안정을 위해 어떤 정책적 보완이 필요한가?
A. 전문가들은 매물 출회 유도에 그치는 단선적 접근에서 벗어나 공공임대 확충, 신규 택지 공급 확대, 임대차 계약 갱신 보호 강화를 동시에 추진하는 복합 처방이 필요하다고 지적한다. 특히 저소득 임차 가구를 위한 주거급여 현실화나 전세 안심 보증 한도 상향 같은 직접 지원 정책이 병행되어야 단기 충격을 완화할 수 있다. 정책 설계 단계에서 수요·공급 양면의 시뮬레이션을 충분히 거치고, 취약 계층의 피해를 최소화할 완충 장치를 사전에 마련하는 것이 핵심이다.
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