[이경건 기자] = 서울 역세권 오피스텔 투자 '온기', 아파트와 달리 준주택으로 분류
토허제·대출규제 모두 피해 인기, 월세가 오르며 매매량·가격도 '쑥’
아파트 시장이 분양가 상승, 고강도 대출 규제, 공급 절벽이라는 '3중고(三重苦)'에 직면하며 새로운 국면을 맞고 있다.
이에 따라 상대적으로 규제 장벽이 낮고 수익률과 인식이 개선된 오피스텔 시장이 반사이익을 얻고 있는 가운데 특히 서울 역세권에 공급되는 오피스텔이 투자자와 실수요자의 주목을 받고 있다.
지난 1월 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 민간아파트 분양가격 동향조사에 따르면, 2025년 12월 기준 최근 1년간 전국에서 신규 분양된 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가는 611만9000원을 기록했다. 이는 5년 전인 2020년(387만5000원)과 비교했을 때 약 58% 급등한 수치다.
원자재 가격 상승과 인건비 증가 등 분양가 상승 요인이 유지되면서 서민들의 내 집 마련 부담이 가중된 결과로 해석된다.
◇ 고강도 대출 규제 겹쳐 진입장벽 심화
여기에 금융 장벽까지 높아지며 아파트 진입은 더욱 어려워졌다. 정부의 '10.15 부동산 대책' 이후 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV)은 40%까지 축소되었으며, 차주별 소득 기준 대출 규제인 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 적용되는 등 유동성이 크게 제약된 상황이다.
수년간 지속된 아파트 공급 절벽 현상 또한 시장의 피로도를 높이는 주요 원인으로 작용하고 있다.
이러한 아파트 시장의 구조적 어려움은 오피스텔 시장으로 수요가 이동하는 '풍선 효과'를 낳고 있다. 오피스텔은 아파트 대비 대출 및 세금 규제에서 상대적으로 자유로울 뿐만 아니라, 최근 임대 수익성까지 크게 개선되었기 때문이다.
실제로 2025년 12월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 5.66%를 기록했다. 이는 관련 통계가 집계되기 시작한 2018년 이후 가장 높은 수치다. 고금리 기조 속에서도 월세 전환 가속화 등으로 인해 오피스텔이 매력적인 투자처로 재평가받고 있음을 시사한다.
◇ 주거형 오피스텔로 실수요·투자 수요 이동
시장의 질적 변화도 감지된다. 과거 임대 수익 목적의 소형·비브랜드 위주였던 오피스텔 공급 트렌드가 아파트를 대체할 수 있는 '주거형 오피스텔'로 재편되고 있다.
특히 최근 대형 건설사들이 브랜드 파워를 앞세운 주거형 상품 공급을 늘리면서, 아파트의 높은 진입장벽에 막힌 실수요와 안정적 수익을 쫓는 투자 수요가 동시에 유입되고 있는 것으로 분석된다.
신축 선호 현상과 세제 혜택 등의 영향으로 주거용 오피스텔 시장이 되살아날 조짐을 보이고 있다.
최근 서울 오피스텔 시장은 1~2인 가구와 신혼부부의 임대차 수요가 탄탄한 역세권 신축 오피스텔을 중심으로 전·월세 값이 빠르게 상승하는 분위기다.
수익률이 상승세를 지속하자 투자를 목적으로 하는 매수 문의도 늘어나는 분위기가 이어지고 있다.
한 부동산 전문가는 "오피스텔은 매매가격이 급등하기보다 월세가 먼저 오르며 임대 수익률이 개선되고, 매매가격이 후행적으로 회복되는 모습을 주로 보인다"면서 "이 같은 점을 고려하면 직장인이 많이 몰리고, 교통망이 좋은 지역을 위주로 접근해야 한다"고 말했다.
다음은 서울 주요 교통요지에서 공급되는 역세권 오피스텔 현황이다.
●강남역 루카831=현대엔지니어링의 첫 번째 강남역 명품 오피스텔 '강남역 루카831(LUCA831)'이 최근 많은 관심을 받고 있다.
다양한 계약자 혜택과 강남에서도 휴양지같은 생활환경을 누릴 수 있는 주거상품이기 때문이다.
즉시 입주가 가능하며 '강남역 루카831’은 서울시 강남구 역삼동에 지하 7층~지상 29층으로 건축됐다.
총 세대수는 337세대로 전용면적 50m²~71m² 규모로 설계되었으며, 평당 1억 원을 초과하는 프리미엄 가격대를 형성하고 있다.
이는 강남 도심 속에서 희소성이 높은 하이엔드 주거 공간을 원하는 수요층의 기대를 충족시키는 수준이다. 특히, 호텔식 컨시어지 서비스와 발렛파킹을 제공하여 입주민들에게 최상의 편의를 제공하며, 독창적인 아치형 터널 입구 등 세련된 건축 디자인이 적용되어 강남의 새로운 랜드마크로 자리 잡을 전망이다.
29층 인피니티 풀&호텔급 컨시어지를 갖췄으며 2.9m 층고&7.3m 와이드 시티뷰 조망을 확보했다.
‘루카831’은 신분당선 강남역 4번 출구와 가까운 거리에 위치해 있어 뛰어난 교통 인프라를 갖추고 있다. 강남대로 및 테헤란로와 바로 연결되는 입지로 인해 서울 주요 비즈니스 지역으로의 이동이 용이하며, 출퇴근이 편리한 것이 강점이다. 또한, 인근에 ‘더갤러리 831’과 같은 프리미엄 주거시설이 함께 개발되고 있어 향후 지역 가치 상승에 대한 기대감도 높다.
강남 도심 내 1인 가구의 고급 주거 수요가 꾸준히 증가하면서, ‘루카831’은 대기업 임원 사택 및 글로벌 기업 주재원 숙소로서도 각광받고 있다. 특히, 공유오피스와 대형 피트니스 센터가 함께 마련되어 있어 업무의 효율성을 극대화할 수 있으며, 동시에 건강한 라이프스타일을 유지할 수 있는 최적의 환경을 제공한다. 입주민들은 별도의 추가 시설 이용 없이도 오피스 공간과 프리미엄 피트니스를 한곳에서 경험할 수 있어 편리함을 극대화했다.
여기에 '강남역 루카831’은 강남 최중심에 위치한 만큼 우수한 주변환경까지 갖췄다.
먼저 강남역(2호선, 신분당선) 도보 2분거리로 우수한 교통환경을 갖췄다. 여기에 신세계백화점, 이마트, 롯데백화점, 메가박스, CGV, 교보문고, 예술의전당 등의 문화시설까지 가깝다.
이 밖에도 삼성서울병원, 강남세브란스병원 등의 의료시설과 역삼초, 은성중, 서운중, 은광여고 등의 교육환경과 도곡근린공원, 말죽거리공원, 서리풀공원 등으로 쾌적한 생활이 가능하다.
또한 '강남역 루카831’은 롯데칠성 부지, 코오롱 스포렉스 부지, 서초 정보사부지, 양재 R&D, 경부고속도로 지하화 및 공원 조성 등 수 많은 개발호재로 미래가치가 더 기대되는 주거상품이다.
강남 도심 한복판에서 고급 주거의 새로운 기준을 제시하는 ‘루카831’은 입주민들의 품격 있는 삶을 위한 최고의 선택이 될 전망이다. 하이엔드 라이프스타일을 추구하는 수요층을 위한 맞춤형 설계와 고급 주거 서비스가 조화를 이루며, 강남 프리미엄 주거 시장을 선도할 것으로 기대된다.
2호선·신분당선 환승역 강남역이 도보 4분 초역세권 프리미엄과 70만 배후수요의 핵심 직주근접 입지를 갖췄다는 평가를 받고 있다.
계약자에게는 파격적인 투자 조건이 주어진다. 규제가 쏠린 아파트과 달리 대출 70% 가능하며 실거주 의무가 없다.
세금적인 면에서도 취득세 중과에서 제외되며 풀가전 무상 제공(냉장고, 스타일러 등)된다.
‘강남역 루카831’ 분양 담당자는 “‘루카831’은 풍부한 주변 인프라와 강남권이라는 지역 브랜드, 프리미엄 컨시어지 서비스와 커뮤니티 시설 등 다양한 장점을 지니고 있어 입주 문의가 이어지고 있다. 강남역 일대에 개발호재까지 이어지고 있어 가치는 더욱 상승할 것으로 보인다”고 전했다.
시공사는 대표건설사인 현대엔지니어링이 담당했으며, 주택수 미포함 오피스텔에 속한다.
분양문의 1555-0850
●왕십리역 어반홈스=서울시 성동구 도선동 114·115·116·117번지 일원에 ‘왕십리역 어반홈스’ 오피스텔이 선착순 분양중이다.
대건산업건설㈜이 시공을 맡은 왕십리역 어반홈스는 지하 3층~지상 13층, A·B 2개동 규모로 총 84실의 오피스텔과 6실의 근린생활시설로 구성된다.
전용면적 29~38㎡, 전 타입이 실용적인 2룸 구조로 설계되어 있으며, 풀퍼니시드 시스템과 스마트 IoT 기반 설계가 적용돼 실거주자와 임차인 모두의 만족도를 고려한 상품성을 갖췄다.
입주민 편의를 고려한 고급 설계와 상품성, 최신 스마트폼 시스템이 적용됐으며, 커뮤니티 공간, 피트니스 시설 등도 포함될 계획이다.
왕십리역 일대는 현재 서울 지하철 2·5호선과 분당선·경의중앙선이 교차하는 4개 노선의 환승역이자 동북선 경전철(공사중), GTX-C노선(정차 추진 중) 등 대형 교통호재가 집중된 지역이다.
GTX-C와 동북선이 동시에 들어서면 왕십리역은 총 6개 노선이 만나는 서울 최고의 교통 요충지로 부상한다. 유동 인구 증가 뿐만 아니라 상업시설 활성화, 주거 선호도 상승, 업무지구 수요 증가 등 복합적인 프리미엄 효과를 동반할 것으로 기대를 모은다.
왕십리역 인근 오피스텔의 관심을 모으는 이유는 교통 접근성이 한 몫을 차지한다. 서울의 핵심 업무지구인 강남, 광화문, 여의도 모두 20~30분대 진입이 가능하고, GTX 개통되면 교통이 더욱 편리해진다. 이러한 촘촘한 교통망은 입주자에게는 생활 편의성을, 투자자에게는 높은 수요 기반의 임대 수익을 보장한다.
실수요 기반의 탄탄한 임대시장도 주목 받는다. 일대는 한양대학교, 서울시립대학교, 고려대학교 등 대학교와 한양대병원·국립중앙의료원 등 대형병원 근무자, 성수동 일대 창업·IT 기업 종사자 등이 밀집해 있고, 1~2인 가구 중심의 실수요층이 많다. 특히 성동구의 1~2인 가구 비중은 전체 인구의 약 62%를 차지하고 있어 서울 평균보다도 높은 수치다.
성동구는 최근 '왕십리 광역중심 지구단위계획 변경(안)'을 발표하며 본격적인 지역 개발에 나섰다. 이번 변경안은 왕십리역 일대를 복합 중심지로 육성하고, 도시환경 변화에 대응하기 위한 것이다.
핵심 내용으로는 상업지역의 고도화, 가로환경 정비, 보행 친화 구역 조성, 공공기여 확대등이 포함되며, 민간 투자 유도를 통해 지역 가치를 획기적으로 끌어올릴 계획이다. 토지 이용 효율을 극대화하고 고밀도 복합개발을 유도함으로써 성동구의 스카이라인이 크게 바뀔 것으로 예상된다.
이와 함께 성동구는 현재 업무와 주거 기능이 결합된 복합개발이 늘어나고 있으며, 이는 젊은 직장인 및 1인 고소득 계층의 유입을 촉진하고 있다. 특히 1~2인 가구가 많은 성동구의 인구 구조상, 소형 오피스텔에 대한 수요가 크다.
'왕십리역 어반홈스' 분양 관계자는 왕십리역 어반홈스 분양 관계자는 “앞으로 공급될 신축 오피스텔의 경우(36㎡기준) 8~9억대가 넘어갈 것으로 예상되는 가운데 ‘왕십리역 어반홈스’는 5억대 가격으로 투자 가치가 높다”고 말했다.
관계자는 이어 “성동구의 경우 10·15 부동산 대책에서 토지거래허가구역으로 묶였지만 오피스텔은 대상에서 빠져 반사이익도 기대할 수 있다”면서 “오피스텔은 토지거래허가 대상이 아니어서 실거주 의무가 없고 대출도 분양가의 최대 70%까지 받을 수 있다”고 말했다.
분양문의 02-2295-2613
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