6·3 지방선거가 다가오면서 부동산, 특히 아파트 가격 문제가 다시 정치권의 핵심 이슈로 떠올랐다. 한국 사회에서 가장 오래 지속된 민감한 정책 의제를 꼽자면 단연 주택가격이다. 대학입시는 자녀의 입학 시기를 지나면 개인의 관심사로 이동하지만, 집값은 전 국민의 자산과 노후, 생활수준에 직결되는 문제이기 때문이다.
그래서 선거철이 되면 정치권에서는 늘 공급 확대와 규제 완화, 교통망 확충 같은 공약이 쏟아진다. 그러나 이런 정책 경쟁이 반복될수록 시장의 기대와 불확실성은 더 커지기도 한다. 이제는 단기 처방 중심의 접근에서 벗어나 구조적인 변화를 함께 바라볼 필요가 있다. 그 핵심에는 인구 감소와 컴팩트시티, 그리고 인공지능과 로봇이 바꾸는 건설 산업의 변화가 자리하고 있다.
많은 사람은 인구가 줄면 자연스럽게 주택 문제도 완화될 것이라고 생각한다. 일정 부분 맞는 이야기다. 하지만 현실의 시장은 그렇게 단순하게 움직이지 않는다. 인구 감소가 시작되면 모든 지역의 수요가 동시에 약해지는 것이 아니라, 오히려 일자리와 교통, 의료, 교육, 상업시설이 유지되는 지역으로 수요가 더 강하게 집중될 가능성이 높다.
이 현상을 설명하는 개념이 바로 ‘컴팩트시티’다. 미래의 도시는 과거처럼 외곽으로 무한히 확장되는 구조가 아니라 일정한 밀도 안에 생활 기능과 공공서비스가 응축된 형태로 발전할 가능성이 크다. 인구 감소와 고령화, 재정 여건 변화 속에서 도시 운영 방식도 효율성을 중심으로 재편될 수밖에 없기 때문이다.
이유는 분명하다. 외곽이나 산간 지역의 주택 한 채를 위해 도로와 상하수도, 전기, 각종 기반시설을 설치하고 이를 유지하는 비용은 결코 작지 않다. 인구가 증가하던 시기에는 사회 전체가 이러한 비용을 분산해 감당할 수 있었지만, 인구 감소와 세수 기반 약화가 본격화되면 상황은 달라진다. 결국 공공은 넓게 퍼진 저밀 도시보다 관리 효율이 높은 압축형 도시 구조에 더 많은 자원을 투입할 가능성이 높다. 그런 점에서 컴팩트시티는 유행하는 도시계획 개념이라기보다 인구 감소 사회가 선택할 수밖에 없는 구조적 방향에 가깝다.
여기에 또 하나의 변화가 겹친다. 바로 인공지능(AI)과 로봇, 모듈러 공법이 가져오는 건설 산업의 변화다. 지금까지 건설 현장은 사람의 노동에 크게 의존해 왔다. 그만큼 인건비 부담과 공사 지연, 안전사고, 품질 편차 문제도 반복돼 왔다.
하지만 앞으로는 공장에서 주요 부재를 미리 제작하고 현장에서는 조립 중심으로 시공하는 방식이 확대될 가능성이 크다. 드론과 센서를 활용한 측량과 시설 점검, AI 기반 공정 관리, 반복 작업의 로봇 대체도 점차 늘어날 것으로 예상된다. 이러한 변화는 건설업의 인력 부족 문제를 완화하는 동시에 공사 기간 단축과 품질 안정, 원가 절감 효과를 가져올 수 있다.
이 같은 기술 변화는 주택시장에도 중요한 질문을 던진다. 더 좋은 품질의 신축 아파트를 더 효율적으로 공급할 수 있는 환경이 만들어진다면 경쟁력이 약한 노후 주택은 지금보다 더 큰 압박을 받을 수밖에 없다. 특히 주차 공간, 단열 성능, 설비 수준, 커뮤니티 시설, 유지관리 측면에서 열위에 있는 구축 아파트는 신축과의 격차가 더욱 확대될 가능성이 있다.
물론 모든 구축 주택의 가치가 동시에 약해지는 것은 아니다. 서울 핵심 지역의 구축 아파트는 단순한 낡은 건물이 아니라 우수한 입지와 재건축 가능성을 가진 토지형 자산이라는 점에서 여전히 방어력을 갖는다. 결국 앞으로의 시장은 단순히 신축과 구축의 대립으로 설명되기보다, 압축도시의 수혜를 받는 자산과 그렇지 못한 자산 사이의 격차로 설명하는 편이 더 현실에 가깝다.
앞으로의 부동산 시장은 ‘집값이 오르느냐, 내리느냐’라는 단순한 질문만으로 설명하기 어려워질 가능성이 크다. 인구 감소는 도시를 압축시키고, 기술 혁신은 신축 주택의 경쟁력을 더욱 강화할 가능성이 있다. 그 과정에서 선택받는 자산과 밀려나는 자산의 구분은 지금보다 훨씬 뚜렷해질 수 있다.
이제 부동산을 바라볼 때는 단순히 신축이냐 구축이냐를 따지는 것을 넘어, 그 자산이 컴팩트시티 시대에도 선택받을 입지인지, 기술 혁신이 강화한 미래 주거 경쟁력 앞에서도 버틸 수 있는 자산인지부터 질문해야 한다. 그것이 앞으로의 시장을 읽는 보다 현실적인 기준이 될 것이다.
기사문의: 010-2399-3574 김휘천기자
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