부동산의 가치를 설명하는 언어는 오랫동안 크게 달라지지 않았다. 역세권, 학군, 브랜드, 신축 여부, 그리고 개발 호재. 현장에서 일하는 사람이라면 누구나 익숙한 기준들이다. 물론 이러한 요소들은 앞으로도 유효할 것이다. 그러나 이제는 그것만으로 시장의 승패를 설명하기에 충분하지 않다.
인구 감소와 고령화, 기후 위기라는 거대한 구조 변화 속에서 도시의 경쟁력은 점차 다른 기준으로 평가되고 있다. 과거에는 ‘어디에 있는가’라는 입지가 핵심이었다면, 이제는 ‘도시가 얼마나 효율적으로 운영되는가’라는 플랫폼의 문제가 중요해지고 있기 때문이다.
한때 스마트시티는 화려한 미래형 신도시나 첨단 기술의 전시장처럼 인식되던 시기가 있었다. 불과 몇 년 전만 해도 그랬다. 그러나 현재 정부가 추진하고 있는 「제4차 스마트도시 종합계획(2024~2028)」의 방향은 훨씬 현실적이다. 비전은 ‘도시와 사람을 연결하는 상생과 도약의 스마트도시 구현’이다.
핵심은 도시를 하나의 ‘플랫폼’으로 운영하는 것이다. 건물에 센서를 몇 개 더 다는 수준이 아니라 광역 단위의 데이터 허브를 구축해 교통, 안전, 에너지, 돌봄 등 다양한 도시 데이터를 인공지능(AI)이 분석하고 이를 통해 시민의 문제를 선제적으로 해결하는 체계를 만드는 것이다.
이 변화는 부동산 시장에도 적지 않은 의미를 던진다. 앞으로 부동산 자산의 가치는 단순히 건물이라는 하드웨어만으로 평가되지 않을 가능성이 크다. 그 건물이 위치한 도시가 어떤 운영체계를 갖고 있는지, 즉 도시의 ‘OS’가 무엇인지까지 함께 고려되는 시대가 열리고 있기 때문이다.
예를 들어 같은 브랜드의 신축 아파트라도 출퇴근 동선이 데이터 기반으로 최적화돼 이동 시간이 줄어들고, 스마트 관제망을 통해 범죄와 재난 대응이 신속하며, 인공지능 기반 에너지 관리 시스템으로 관리비가 절감되는 지역이라면 거주 만족도는 크게 달라질 수밖에 없다. 집은 더 이상 벽과 바닥으로 이뤄진 공간이 아니라 다양한 도시 서비스가 연결되는 생활 플랫폼으로 변화하고 있다.
우리가 주목하는 정비사업 역시 이러한 흐름에서 예외가 될 수 없다. 재개발과 재건축은 단순히 노후 주거지를 새 아파트로 바꾸는 건축 사업에 그치지 않는다. 완공 이후 해당 지역의 도시 기능이 얼마나 효율적으로 작동하는지가 궁극적인 프리미엄을 좌우하게 된다.
현행 「도시 및 주거환경정비법」에서도 정비기반시설, 에너지 공급, 사회복지시설 등 다양한 도시 기능을 함께 다루고 있다. 여기에 주차장 공유 시스템, 수요응답형 모빌리티(DRT), 스마트 헬스케어 등 스마트 요소를 어떻게 설계하느냐에 따라 향후 단지의 경쟁력은 크게 달라질 가능성이 있다.
이제 스마트시티는 어려운 정보기술(IT)의 언어가 아니다. 오히려 미래 부동산 시장의 질서를 다시 설명하는 새로운 기준에 가깝다. 앞으로 가치 있는 지역은 단순히 땅값이 높은 곳이 아니라 시민의 시간을 절약하고, 생활의 불안을 줄이며, 관리비와 사회적 비용을 낮춰주는 ‘데이터가 흐르는 도시’가 될 가능성이 크다.
부동산의 미래는 이미 시작됐다. 지금 필요한 것은 이 구조적 변화를 얼마나 빠르게 읽어내느냐일 것이다.
※ 이 글은 스마트시티와 부동산 시장의 변화를 주제로 한 연재 칼럼의 첫 번째 글입니다. 다음 글에서는 ‘집값보다 먼저 바뀌는 도시의 조건’을 주제로 도시 경쟁력의 새로운 기준을 살펴볼 예정입니다.
기사문의: 010-2399-3574 김휘천기자
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