2026년 서울 강남권을 비롯한 한강 인근 주요 지역의 공동 주택 공시 가격이 20% 이상 급등하면서 보유세 부담이 크게 증가할 전망이다.
국토교통부가 1월 1일 기준으로 발표한 자료에 따르면, 전국 공동 주택(아파트, 다세대, 연립주택) 공시 가격은 평균 9.16% 상승해 2022년 대비 세 배 가까이 증가했다.
서울의 경우 18.7% 상승하여 전국 평균을 크게 상회했으며, 특히 강남 3구(강남·송파·서초구)에서는 24.7%의 상승률을 기록했다. 이러한 급등은 지난해 주택 매매 가격 급등 현상이 반영된 결과이다.
강남 3구 보유세 부담 최대 50% 증가, 고가 주택자 타격 불가피
강남권 아파트 보유자의 경우, 공시 가격 인상에 따라 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 단지별로 최대 50%까지 늘어날 것으로 분석된다. 예를 들어 서초구 래미안원베일리 전용 84㎡ 주택 보유자의 보유세는 지난해 1,829만원에서 올해 2,855만원으로 약 56.1% 증가할 전망이며, 송파구 잠실엘스 같은 고가 단지의 경우도 47.6% 가량 상승하는 것으로 나타났다.
종합부동산세 부과 대상 1가구 1주택자는 48만7,362가구로, 전년 대비 약 17만 가구가 증 가해 전체 공동 주택의 약 3%에 해당한다.
강남권과 한강 주변 주요 자치구의 공시가격 상승률은 20%가 넘으며, 이로 인해 고가 주택 1주택자 역시 보유세 부담이 크게 가중되고 있다. 고가 단지를 중심으로 보유세가 정부가 정한 세 부담 상한인 150%까지 확대되는 사례도 증가할 전망이다.
서울 아파트 공시 가격 상승률은 2005년 주택 공시제가 도입된 이후 2007년과 2021년을 제외하고 세 번째로 높은 수준이다. 시세 반영률은 69%로 유지되고 있으나, 시세 자체가 큰 폭으로 상승하면서 공시 가격도 함께 뛴 결과다. 한강 인접 8개구의 평균 상승률은 23.13%에 달했으며, 성동구는 올해 29.04%로 역대 최고 상승률을 기록했다.
지역별로는 경기 6.38%, 세종 6.29%, 울산 5.22%, 부산 1.14% 등 일부 지방은 상승세를 보였지만 인천(-0.10%), 광주(-1.25%), 대전(-1.12%), 대구(-0.76%) 등은 오히려 하락했다. 서울을 제외한 전국 평균 공시가격 상승률은 3.37%에 그쳤다.
전국 공동주택 공시가 상승과 종부세 대상 확대, 부동산 세 부담 가중
고가 주택들의 보유세 부담 증가는 다주택자에게도 큰 영향을 미치고 있다. 강남구 압구정동 신현대 9차 111㎡ 주택의 경우 공시가격이 47억2,600만원으로 36% 상승해 추정 보유세가 2,919만원에 달하고, 서초구 반포동 래미안 원베일리 84㎡는 56.1% 증가한 2,855만원으로 대폭 상승했다. 또한, 마포구 아현동의 경우 13억에서 17억원 이상으로 공시가격이 상승해 보유세가 52.1% 오르는 등 세금 부담이 크게 가중되고 있다.
보유세 상한제는 재산세와 종합부동산세에만 적용되지만, 지방교육세와 농어촌 특별세 등을 합하면 실제 세 부담 증가율은 50%를 초과할 수 있다. 이에 따라 다주택자뿐 아니라 고가 단일 주택을 보유한 1주택자들도 부담이 크게 늘어나고 있으며, 정부의 추가 세제 개편에 따른 부담 증대 가능성도 예고되고 있다.
한편, 세금 부담 상승으로 인해 부동산 매물 출회 가능성도 제기되고 있다. 정부는 7월 예정된 세제 개편안 발표를 통해 보유세 실효세율 인상 등 규제를 강화할 것으로 예상되어 시장의 관심이 집중되고 있다.
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