서울 근린시설 낙찰률 15%대 급락… 매수 심리 실종.
고금리·공실률 이중고에 임대수익으로 이자 감당 불능.
자산 가치 하락세 지속… 외국계 자본 ‘줍줍’ 기회 노려.
tVN 토일 드라마 대한민국에서 건물주가 되는 법 포스터.
출처=tVN
[기사 요약] 한때 자산가들의 선망 대상이었던 '꼬마빌딩' 시장이 고금리와 공실률 상승의 직격탄을 맞으며 침체기에 접어들었습니다. 서울 근린시설 경매 낙찰률이 15%대까지 떨어지는 등 매수세가 위축된 가운데, 임대 수익보다 높은 대출 이자 부담이 시장의 하방 압력을 높이고 있습니다.
[서울=박준석 기자] 부동산 시장의 불패 신화로 통하던 '꼬마빌딩'의 위상이 흔들리고 있습니다. 금리 인상 여파가 장기화되고 소비 위축으로 인한 공실이 늘어나면서, 건물을 보유할수록 손해를 보는 '역마진' 구조가 고착화되고 있기 때문입니다.
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19일 부동산업계와 경매 분석업체 등에 따르면, 서울 내 근린시설의 경매 지표는 역대 최저 수준을 기록하고 있습니다. 지난해 10월 평균 4.5명에 달했던 서울 근린시설 응찰자 수는 올해 2월 들어 1명 수준으로 급감했습니다. 특히 낙찰률은 올해 1월 33.3%에서 2월 15.4%로 한 달 만에 반토막 났습니다. 이는 시장에 나온 매물을 받아줄 수요가 사실상 실종되었음을 의미합니다.
시장 침체의 가장 큰 원인은 '수익성 악화'입니다. 고금리 기조가 유지되면서 매매가 대비 대출 비중이 높은 꼬마빌딩 투자자들은 막대한 이자 부담에 시각각 노출되어 있습니다. 실제로 서울 주요 역세권 건물의 경우에도 연 임대 수익률이 0~1%대에 머무는 사례가 속출하고 있습니다. 대출 금리가 5~6%대를 상회하는 현 상황에서 임대 수익만으로는 이자조차 감당하기 어려운 실정입니다.
여기에 경기 침체로 인한 자영업자들의 폐업이 늘면서 공실률까지 높아지고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 전국 소규모 상가의 공실률은 상승 추세를 보이고 있으며, 임대가격지수 또한 하락세를 면치 못하고 있습니다. 과거에는 공실이 생겨도 지가 상승을 기대하며 버티는 전략이 가능했으나, 현재는 자산 가치 자체가 하방 압력을 받고 있어 투자자들의 불안감이 커지고 있습니다.
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전문가들 사이에서는 시장의 양극화가 더욱 심화될 것이라는 분석이 나옵니다. 강남이나 광화문 등 핵심 권역의 프라임급 오피스는 여전히 견고한 수요를 유지하고 있지만, 외곽 지역이나 노후화된 꼬마빌딩은 가격 하락이 불가피하다는 지적입니다. 한 부동산 전문가는 "금리 인하 시점이 불투명한 상황에서 현금 동원력이 부족한 개인 투자자들이 버티기 힘든 구간에 진입했다"며 "오히려 자금력을 갖춘 외국계 자본이나 현금 부자들에게는 우량 매물을 저렴하게 확보할 수 있는 '줍줍'의 기회가 될 수 있다"고 평가했습니다.
결국 '조물주 위에 건물주'라는 말은 옛말이 됐습니다. 철저한 상권 분석과 수익률 계산 없이 뛰어든 '묻지마 투자'의 결과가 매물 적체와 경매 지표 악화로 고스란히 드러나고 있습니다.
AI부동산경제신문 l 편집부
박준석 기자
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