이호진 기자의,
진짜 지식산업센터를 알려주마! [4편]
< 사진: 김포한강 샹보르 영무 파라드 지식산업센터>
지식산업센터만의 5가지 매력(charming)
정부의 잇따른 부동산 대책 발표(8.2대책, 10.24대책, 9.13대책)로 강력한 규제가 실시되면서 사실 일반 주택에 투자하기는 쉽지않다. 그러다 보니 다양한 규제를 완화해주는 수익형 부동산인 상가, 지식산업센터에 많이 투자한다.
그 중에서도 지식산업센터에 투자자들이 몰리고 있는 이유를 살펴보자.
1번, 대출이 잘 나온다.
지식산업센터는 기본적으로 제조업, 연구소, 벤처기업들이 주로 입주하는 곳으로 중소기업과 지역경제 활성화를 위해서 정부와 지자체에서 정책적으로 지원을 해주고 있다.
보통 분양가 또는 일반 매매가 의 60-80%까지도 대출을 받을 수 있으며, 경매로 시세보다 저렴하게 낙찰 받는 경우에는 많게는 낙찰가의 90%까지 대출이 나오기도 한다.
규제지역이나 다주택자라고 하더라도 상관이 없다.
다만 최근에는 기존에 대출이 아주 많거나 지식산업센터를 임대목적으로만 투자하면 RTI등의 규제를 받을 수 있어서 일부 대출금액이 적어지기도 한다.
Tip.
RTI(rent to interest):
부동산 임대업이자 상환비율을 말한다. ‘연간임대소득의 70% / 연간이자비용’ 으로 계산된다.
RTI비율은 주택 1.25배, 비주택 1.5배로 적용된다.
2번, 세금 감면제도가 있고, 부가세 환급이 가능하다.
지식산업센터를 최초 분양을 받아 직접 사용한다면 2022년 말까지 취득세 50%, 재산세 37.6% 등을 감면 받을수 있다. 또한 때에 따라서 법인세 감면 및 정책자금 지원 혜택도 누릴 수 있다.
과밀억제권역에서 과밀억제권역 밖으로 본사를 이전하는 법인의 경우 4년간 법인세 100% 감면
혜택을 주기도 한다. 오피스텔은 주거용으로 사용하게 되면, 분양, 또는 일반 매매 시 냈던 부가세를 환급 받을 수 없다.
지식산업센터는 분양 일반 매매시 건물분에 대한 부가세는 붙지만, 부가세의 경우 조기환급 신청을 하거나 부가세 정산시 환급이 가능하므로 투자금이 적게 들어간다.
3번, 수익률이 높다.
지식산업센터는 주택, 오피스텔, 상가와 비교하면 수익률이 높다.
일반 매매의 경우 대출을 포함하지 않더라도 보통 4%-7% 정도의 수익률이 나오고 대출을 받고 실제 투자금 대비 수익률을 따지자면 10%-20% 까지도 가능하다.
만약 경매로 시세보다 저렴하게 낙찰받고 대출을 많이 받는다면 투자금 대비 수익률이 최대 20-50% 까지도 나올 수 있다.
4번, 가격이 일정하다.
상가의 경우 1층이냐 2층이냐 3층상이냐 또한 전면에 위치해서 가시성이 좋으냐, 아니면 후면에 위치하고 있느냐에 따라서 매매 및 임대가격이 높게는 몆 배까지 차이가 난다.
하지만 지식산업센터의 경우에는 층이나 방향에 따라 매매나 임대가격의 차이가 10% 이내다.
즉, 아파트처럼 가격이 어느정도 일정하므로 적정가격을 쉽게 알 수가 있다.
5번, 가격대가 다양하며 소액투자가 가능하다.
지식산업센터는 한 건물에 다양한 평형대로 구성되어있고, 지역에 따라서 여러 상품이 있다.
따라서 저렴한 물건은 1억원 중반부터 평수에 따라 10억원 이상까지 다양하므로, 각자 자금상황에 따라서 선택해 투자할 수 있다.
또 분양 시에는 계약금 10% 정도만 있으면, 건축 기간인 2-3년 까지 중도금 무이자 대출 등으로 부담없이 투자할 수 있다.
입주 시 집단대출 또는 정책자금 대출로 잔금 납부가 가능하므로 투자금이 적게 들어간다.
이처럼 다양한 평형 및 가격대가 있어서 소액으로도 투자가 가능하다.
문의: 1566-5434
지식산업센터뉴스 / 편집장 이호진(tedi71@hanmail.net)
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