이호진 기자의,
진짜 지식산업센터를 알려주마! [6편]
세계의 아파트형공장 은 처음 어떻게 시작 되었을까?
일본의 아파트형공장
일본의 아파트공장은 과거 1960년대 중반 이후 주로 대도시 주택공장 혼재 지역에서 재정비 정책의 수단으로 시작했다. 바로 ‘공장집단화사업’ 이라 할 수 있다. 도심외부로 이전이 시급하거나 자금조달 능력이 없는 어려운 영세소기업이 대상이었다.
‘주거기능공간’과 ‘공업가능공간’을 조화시켜 입지환경을 개선하는 방향으로 발전했다.
일본에선 대부분 3층 이하이고 공장전용으로만 사용해야 한다는 점이 독특한 특징이다.
과거에는 공해방지에 기여할 수 있는 20인 이하의 영세 소규모 제조업체만을 입주대상으로만 삼았고, 신규공장의 입주는 전혀 허용하지 않았다.
입지조건 역시 공업지역에 한하고 주거 및 상업지역은 어림도 없는 소리였다.
일본 아파트형공장 의 사업주체는 소규모 단체로 구성된 조합 또는 지자체 이다.
입주업종은 참가기업 전원이 동일업종이거나 상호관련 제조업으로 운영상 필요가 있는 경우1/5 범위에서 상업, 운송업, 창고업 등이 참가 할 수 있도록 했다.
지원제도를 살펴보면 토지, 건물 등 공동설비의 90% 이내로 자금지원을 해주며, 대출조건은 연2.7%이하이며 상환 기간이 최소 15년으로 기업의 부담을 줄여주려는 노력을 많이 해왔다.
싱가포르 아파트형공장
국토의 면적이 우리나라의 제주도와 비슷한 도시국가인 싱가포르는 개발할 수 있는 토지가 한정되어 있다. 그 때문에 중국, 인도 등 신흥경제국가와의 경쟁이 치열해 지면서 산업용지 활용 최적화를 통한 경쟁력 향상에 중점을 두고 투자했다.
싱가포르 정부는 제조업을 지속 가능한 경제 성장을 뒷받침해 주어야 하는 중요한 산업분야라고 정의했다. 제조업 비중을 싱가포르 전체에 GDP 20-25% 수준으로 유지하기 위해 산업단지를 전략적으로 육성한 이유이다.
싱가포르는 현재 주롱 석유화학단지, 바이오 메디컬 산업단지, 전자산업단지 등 중점투자유치산업 위한 산업단지로 조성되고 있다.
현재는 싱가포르경제개발청 부속 주롱도시공사(JTC: Jurong Town Corporation)에서 산업단지 관리를 주관하고 있다.
산업단지 구조 고도화 업무는 계획의 수립과 집행을 이원화 했다.
구조고도화 계획의 수립은 도시 재개발청에서 담당하고, 개별단지 및 지역별 재정비 사업은 대부분 주롱도시공사(JTC)에서 담당한다.
JTC가 운영하는 아파트형공장 은 3-20층까지 규모가 다양하다. 일반적인 아파트형공장의 규모는 1개동의 크기가 약4천㎡의 7층 건물로, 공용부문을 제외한 전용면적은 층당 약2,700㎡다.
7층이 일반화된 이유는 싱가포르의 경우 7층까지의 건물은 스프링클러의 설치 의무가 없기 때문이다.
층마다 800-1,500㎡ 정도 넓이로 하나의 공간이 이루어져 있지만, 90-180㎡의 넓이로 구획하기 쉽게 기둥이 설치되어 있다.
입주기업은 필요에 따라 동일 층 또는 복수 층으로 공장평면을 신축적으로 사용할 수 있다.
JTC 아파트형공장 은 임대로만 운용된다. 보통 3년단위로 임대하지만 특별한 경우에는 1년 단위로도 가능하다.
만기가 되면 재계약할 수 있고 보증금으로 3개월 분을 예치해야 한다.
싱가포르 아파트형공장 은 창업기준과 기존기업의 입주를 모두 허용한다. 특히 창업기업은 창업인세티브 프로그램을 운용해 입주를 유도하고 있다.
아파트형공장 의 용지를 이용할 때 산업용을 전체의60%로 배분하는 원칙을 견지하고 있고, 이용 공간의60% 이상은 제조, 조립, 연구개발 및 보조창고등과 같은 산업용 공간으로만 활용해야 한다.
나머지 40%는 부속사무실, 전시공간 및 고용시설 등에 배분한다. 또한 아파트형공장 승인업종과 관련없는 상업적 사무실이나 단순창고의 설치는 원칙적으로 허용치 않는다.
홍콩의 아파트형공장
초기 홍콩의 아파트형공장 은 중국혁명 이후 난민에 대한 취업장소로 정부가 임대 고층 공업빌딩을 제공하면서 시작했다. 1970년대 무허가 공장수용과 도심재개발을 위한 방안으로 홍콩 정부에서 17개 공장 단지와 약 356동의 아파트형공장 을 건설하면서, 공공 주도로 본격적으로 이루어진 것이다.
그러나 정부 주도의 아파트형공장 은 시설이 미비하고 장소도 협소해 업체가 입주하지 않았다. 결국 정부 주도의 아파트형공장 공급은 잠정 중단되고 민간 부동산업자 들에 의해 분양, 임대되는 ‘민간주도형’으로 전환 되었다.
홍콩은 싱가포르와 같이 협소한 공간을 효율적으로 활용하기 위해 아파트형공장을 활발하게 공급해 왔다. 다만 공공이 아닌 민간사업체가 주도한다는 점에서 싱가포르와 차이가 난다.
홍콩 아파트형공장 의 특징은 공해발생 여부에 따라 입주에 제한을 두고 있다는 점이다. 원칙적으로 제조업은 입주에 제한이 없다.
분양 조건을 보면 계약시 전체금액의 20% 이상을 계약금으로 지급하고 나머지는 10년간 분할지급하며, 임대기간은 기본이2년이다.
정부는 입주기업을 위한 금융세제상의 지원보다 아파트형공장 건설을 위한 산업부지를 제공하는데 정책의 중점을 두고 있다. 홍콩의 땅은 모두 국유지이므로 아파트형공장 부지를 공급할 때 정부가 차지권을 매각하거나 사용인가를 내주는 형태로 공급한다.
토지계획 규제에 따라 낙찰된 산업용지는 입주자가 권리를 취득한 후 건축규제를 지켜 아파트형공장 을 건축하는 방법과 부동산업자가 아파트형공장 을 건설한 후 분양 또는 임대하는 형식으로 운영된다.
타이완의 아파트형공장
타이완의 산업집적지 는 일반공업단지, 수출가공구, 과학공업단지, 환경보호기술단지, 농업생물기술단지, 공상종합단지 등으로 구분된다. 이중 일반공업단지는 중앙정부, 지방정부, 민간 등이 개발하며, 수출가공구, 과학공업단지, 환경공업단지, 농업생물기술단지는 중앙정부 주도로 개발한다.
분양은 대부분 매매와 임대를 병행한다. 매매일 경우는 정부가 간접관리하고, 임대일 경우에는 정부가 직접 관리한다는 특징이 있다.
그러나 수출 가공공업단지와 과학공업단지는 임대 방식으로만 분양되며, 정부가 직접 관리하고 있다.
베트남의 아파트형공장
베트남은 최근 세계적 생산공장인 중국을 대체할 수 있는 투자 적격지로 뜨겁게 각광을 받고 있다.
WTO가입, 미국과의 항구적 정상무역관계(PNTR)확립, 한국·아세안 FTA체결등 대외적으로 국제경제에 완전히 편입했으며, 이와 별개로 각 기업들이 차이나리스크(CHINA RISK)의 부담을 줄이는 방법의 일환으로 베트남 지출에 대한 관심이 높아지고 있다.
또한 정치, 사회안정, 아세안(ASEAN) 회원국으로서의 입지적 장점, 낮은 투자비용, 높은 경제성장 등 중장기적 관점에서도 베트남의 투자환경은 매력적이다.
베트남의 투자입지는 ‘산업단지’와 ‘일반지역’으로 나뉘는데, 산업단지는 일반지역에 비해 인프라가 잘 정리되어 있고 공단관리위원회 인허가 수속을 대행하면서 제반 관리 업무를 해주기 때문에 신규업무와 기업운영이 편리하다.
베트남 정부는 산업단지 및 수출가공공단의 조성을 적극적으로 추진했다. 입주형태로 보았을 때 단독투자와 합작투자 모두 입주 할 수 있으나 실제 입주는 대부분이 단독투자기업이다.
또한 수출과 병행한 내수판매가 가능해 수출가공 공단과 차이가 있다.
수출가공공단은 외국기업의 가공수출을 촉진 시키기 위해 베트남 정부가 설립한 산업지역이다. 공단내 입주하는 모든 투자자는 수출품의 제조, 하역, 수리, 보험, 은행 등의 서비스업종도 운영할 수 있다.
과거에 수출가공 공단은 일반지역과 엄격하게 분리해 운영되어 생산에 필요한 자재에 대한 수입관세가 면제되고, 수출가공공단에 입주하는 기업들에게 일반지역보다 유리한 세제혜택과 각종 우대조치를 부여했다. 그러나 현재는 각종 세금혜택이 폐지되어 일반지역과 차이가 없는 상황이다.
다만 일반지역에서는 수출가공기업을 설립시 생산자재를 수입할 때 검역이 번거롭다. 현재 베트남에는 호치민 근교에만 3개의 가공공단이 있다.
중국의 아파트형공장
중국의 경제기술개발특구 는 중국이 대외개방을 목적으로 지정한 목적으로 지정한 특수지역이다.
이 지역에 기초시설을 완비하고 국제수준에 부합하는 투자환경을 조성함은 물론 각종우대혜택을 부여해 외국자본을 유치하고, 첨단기술과 관리방법을 익혀 주변지역에 적용해 경제발전의 원동력을 삼을 목적으로 건설했다.
경제기술개발특구 는 중국의 경제와 산업에서 중요한 역할을 수행했다.
특히 개발구내 기업의 소유제 형식, 관리시스템, 고용제도, 경영방향, 자금조달방식, 기업에 대한 개발구의 관리방식 및 조직 등에 새로운 시도를 하게해 경제시스템 개혁을 촉진했다.
또한 우대정책과 투자환경의 이점으로 인해 외국자본 유치, 선진기술 및 관리경험이 집중되었다.
그 결과 경제기술개발특구 는 개방확대의 창구 및 중심기지로서의 영향을 파급시키고, 산업구조조정을 촉진하는 역할을 수행했다.
중국은 1984년부터 1986년까지 다롄, 친황다오 등 14개 도시에 경제기술개발구를 지정했으며, 중국 국무원의 비준을 거쳐 설립된, 경제기술개발구 는 총88개나 넘는다. 이중에는 경제기술개발구와 동일한 정책을 준용하는 5개개발구 (쑤저우 공업원구, 상하이진차오 수출가공구, 닝보당셰 개발구, 샤먼하이창 투자구, 하이난야푸개발구)와 신규로 준비된 34개 개발구도 포함되었다.
아시아를 포함한 전세계의 제조업 중심의 국가들은 결국 공장과 도심의 자연스러운 조화를 이루며 제조업을 최대한 살리고자 한다.
제조업을 경제근간으로 유지하고 발전시키는 방향으로 정책을 주도하고 있는 것이다.
최근 부동산 트렌드(Trend) 역시 풍부한 배후수요를 갖춘 산업단지 인근으로 몰리고 있으며, 아파트형공장 을 중심으로 주거환경, 교통, 인프라 및 지원시설이 확충되고 있다.
지금까지 다른 국가의 역사와 사례를 보았을 때 지식산업센터의 향후 발전가능은 상당히 높은 편이다. 우리나라에서는 사용자의 편의를 위해 지식산업센터를 지을 때 맞춤형설계를 하거나 상가, 기숙사 등의 편의시설도 함께 제공한다.
지식산업센터뉴스/편집장 이호진(tedi71@hanmail.net)
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