이호진 기자의,
진짜 지식산업센터를 알려주마! [7편]
지식산업센터의 가격은 어떻게 형성될까?
지식산업센터는 상업용 부동산으로, 가격은 크게 3가지에 영향을 받는다.
첫 번째는 수요와 공급이다. 이는 모든 부동산에 똑같이 작용한다. 한지역에 수요는 많은데 공급이 적으면 그 가격은 당연히 올라갈수밖에 없다.
최근 몆년동안 서울 지역 중에서도 성수동과 구로.가산디지털단지 지역의 지식산업센터 가격이 많이 오른것도 수요보다 공급이 적기 때문이다.
두번째는 주변 지가 변동이다. 2017년-2018년도에 서울지역 대부분의 지식산업센터가 전반적으로 가격 상승률이 굉장히 높았다. 주변 아파트 가격 및 지가가 큰폭으로 상승했기 때문이다.
세번째로는 투자수요의 증가다. 부동산 투자자들 사이에서 지식산업센터가 수익률 좋고, 규제가 적다는 인식이 퍼지면서 투자 수요가 많이 늘었다. 이 때문에 수도권을 중심으로 지식산업센터가 분양물량이 늘어나고 프리미엄에따른 연속적인 분양가 상승도 지속해왔다.
지식산업센터가 밀집된 한 지역의 건물별 임대.매매 가격을 보면, 그 차이가 대단히 큼을 알수있다. 그러면 지식산업센터의 가격 형성의 중요한 요소는 무엇일까? 다음 3가지로 요약할수 있다.
1번 교통: 지하철과 가까울수록 좋다.
요즘 지식산업센터는 사무실 연구실 제조 공장으로 많이 쓰이고 있으므로 상주원인이 많다.
주차공간은 한정되어 있으므로 직원 대부분은 대중교통을 이용해 출퇴근을 한다. 그래서 지식산업센터도 지하철역에서의 거리, 대중교통 이용의 편리성에 따라 한 지역에서도 많게는 2배 정도까지 가격 차이가 나게된다.
2번 지식산업센터 규모: 연면적이 클수록 좋다.
요즘 짓고있는 지식산업센터의 추세가 바로 대형화다. 최근에 건축중인 지식산업센터의 경우 연면적이 무려 8만평 가까이되는 예도 있다.
그러면 왜 그렇게 지식산업센터의 규모를 크게할까? 이유는 지식산업센터의 연면적이 클수록 편의 시설 (로비,휴게공간,주차장,상점)과 옥상공원 등의 공용시설을 더 크게 설치해 쾌적한 환경조성이 가능하기 때문이다. 이는 당연히 가격 상승에도 도움을 준다.
3번 전용률: 전용률이 낮을수록 좋다.
전용률은 ‘분양면적 또는 계약면적 대비 실제 상용할 수 있는 전용면적이 차지하는 비율’을 말한다.
5-10년 전에 지었던 지식산업센터 대부분은 전용률이 55-65% 정도로, 실사면적이 넓었다.
하지만 최근 짓는 지식산업센터는 대부분 전용률이 45-55% 정도로 크게 낮았다.
이렇게 전용률이 낮아지면 실사용 면적이 적어 분양가ㅗ아 매매가는 높아지나, 반대로 주차장,공용시설,편의시설ㅇ,; 면적이 넓어지기 떄문에 실제 사용자의 만족도 역시 높아지게된다.
그렇다보니 전용률이 낮은 지식산업센터 일수록 신축인 경우가 많고, 매매가도 그만큼 높게 형성된다.
문의:1566-5434
지식산업센터뉴스/ 편집장 이호진(tedi71@hanmail.net)
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