이호진 기자의,
진짜 지식산업센터를 알려주마 [11편]
지식산업센터 시설투자 : 상가편 <3편>
최근 수도권 지식산업센터의 분양이 많아지면서, 지식산업센터내의 상가에 대한 분양도 활발하게 이루어지고 있다. 필자에게도 지식산업센터내 상가를 분양 받아야할지 말지, 분양 받았다면 계속 가지고 가야할지 중간에 전매로 넘겨야 할지에 대 한 문의가 많이온다.
지식산업센터내의 상가는 일부 업종 및 독점 상가를 제외하고서는 한정된 수요와 영업시간 부족으로, 공시로 오랫동안 유지하거나 장사가 잘되지 않아서 손해를 보기 때문에 이 특성을 잘알고 접근해야한다.
지역에 상관없이 분양, 매매 및,임대사업이 가능
산업단지에 위치하는 지식산업센터는 일반인들이 분양 매매 경매등의 방법으로 취득해도 임대사업이 제한된다. 그러나 상가는 산업단지 내의 지역이라 할지라도 근린생활 시설로 들어가기 때문에 이러한 제한이 전혀없다.
일반 임대업자들이 더욱더 상가에 관심을 갖는 이유일것이다.
1번, 제조업, 지식기반산업,정보통신산업, 그밖에 특정 산업의 집단화와 지역경제 발전을 위하여 산업단지 관리기관 또는 시장 군수 구청장이 인정하는 사업을 운영하기위한 시설
2번, 벤처기업을 운영하기위한 시설
3번, 그밖에 입주업체의 생산활동을 지원하기위한 시설로써금융,보험업 시설, 기숙사,근린생활시설등의 시설이다.
세번째 항목에 해당하는 지식산업센터내 근린 시설에는 주로 은행,편의점,문구점,부동산,음식점,커피숍,병원,영화관 등 다양한 시설들이 들어오게 된다. 여기에서 직접 운영 또는 임대사업이 가능하다.
수요와 영업시간
상가에서 가장 중요한 요소는 수요다. 그 상가를 과연 이용 가능한 고객들이 얼마나 되는가 여부에 따라서 매출과 이익이 결정된다. 지식산업센터는 대부분 단지를 이루거나 주택가와는 좀 떨어져 있는곳에 많이 위치한다.
따라서 일반 오피스지역이나 상업지역, 아파트 단지등을 끼고 있는 곳을 제외하고는 거의 대부분이 지식산업센터내의 상주 인원이 공 수요가 된다.
요즘 새로 생기는 지식산업센터는 대략 연면적 1만5천-8만평까지 다양한다.
연면적 2만평 기준으로 대략 내부 상주 인원은 2천명 정도라고 볼수있다. 2천명 기준이면 적지는 않은 인원이다.
* 하지만 다음 2가지 점을 고려해야한다.
첫번째, 지식산업센터 입주율이다. 지식산업센터는 일반 아파트와 다르게 준공후 입주까지 최소 3개월에서 최대 2년 까지의 시간이 필요하다. 즉 초기에는 상주인원이 굉장히 적기 때문에 지식산업센터내 상가의 수요가 다채워 지기까지는 시간이 많이 소요될수있다.
두번째, 지식산업센터 근무시간이다. 지식산업센터를 이용하는 대부분의 사람들은 직장인들이다. 최근 사회적으로 근로시간 단축으로 인해서 평일 저녁과 주말에는 근무하는 인원이 거의 없다.
그렇기 때문에 실질적인 영업가능시간은 오전 8시 30분-오후 6시까지 밖에 되지 않는다. 또한 근무시간중에 이용하는 상가는 거의 정해져 있어 확장성이 없다.
독점업종 및 독점상가
지식산업센터내의 상가는 일반 사무실이나 공장용도에 비해 분양가격이 비싸다. 시행사 입장에선 상가가 많으면 수익이 더 많아지기 때문에 가능한한 상가수를 늘리기를 원한다. 따라서 실제 필요량보다도 많은 상가의 분양으로 이어지고,일부 호실을 제외하고는 장사가 잘되지 않는다.
또한 상가의 몇몇 호실은 독점호실로높은 가격에 분양을 하게된다.
독점호실은 편의점,부동산,문구점, 커피숍등이다. 이들 호실을 제외하고는 동일한 업종의 상가 운영이 불가하므로 적절한 가격과 수용가 있는 곳은 장사가 잘되기도 한다.
잘고른 독점상가로 실제로 대박이 난 사례도 있다. 경기도의 용인지역의 한 지식산업센터는 단지내의 하나의 편의점 밖에 없고,,주위에 슈퍼나 편의점 밖에 없어서 한달이익이 천만원 이상이라고 한다. 이곳의 매매가와 임대료는 처음 분양시보다 2배이상으로 올랐다.
지식산업센터뉴스 /편집장 이호진(tedi71@hanmail.net)
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