[미디어유스/ 채예은기자] ‘무자본 갭투자’에 대해 들어본 적이 있는가? ‘무자본 갭투자’란 매매 가격보다 전세값이 높은 집을 사고, 전세금으로 매매가를 지불하면 차액을 가질 수 있게 되어 남는 재테크가 된다는 것을 의미한다. 이런 깡통 전세의 문제는 전세 만기가 되어도 충분한 돈이 없는 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없다고 버티는 경우가 많아 세입자들이 피해를 볼 수 있다는 것이다.
최근 ‘빌라왕 전세 사기’로 알려진 김모씨는 약 1000채가량의 빌라를 이런 깡통전세 수법을 이용해 소유하였다 돌연 사망하였다. 집주인이 살아 있는 경우에는 보증보험 등에서 집주인을 상대로 구상권을 행사해 집을 경매에 부치고, 세입자들은 낙찰가를 받는 등으로 전세금을 되돌려 받을 수 있다. 그러나, ‘빌라왕’이 사망하며 구상권을 행사할 주체마저 없어지자 남은 세입자들은 전세 보증금 돌려받을 길이 모호해지고 말았다.
‘빌라왕 전세 사기’ 사건이 유명해지면서 전세 제도에 대한 불안감이 높아졌다. 서울에 사는 최모씨(29)는 “월세가 부담스러워 항상 전세로 계약했는데, 이제는 무서워서 망설이게 된다”고 말했다. 전 세계에서 우리나라에만 유일하게 존재한다는 ‘전세제도’는 매달 나가는 돈을 아낄 수 있어 무주택자에게 유리하지만, 상당히 큰 금액을 보증금으로 설정하는 경우가 많은 만큼 돌려받지 못할 시에 상당히 큰 문제가 될 수 있다.
그렇다면 전세 제도를 이용하면서, 전세 사기를 예방할 방법에는 무엇이 있을까?
(1) 계약하기 전, 등기부등본을 열람해보자
등기부등본이란 해당 건물의 모든 정보가 담겨 있는 문서이다. 대한민국 법원의 ‘인터넷 등기소’에 들어가면 약 천 원 이하의 금액으로 누구나 뽑아 볼 수 있다. 등기부 등본은 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’로 나누어져 있는데, 우리가 확인해야 할 곳은 소유권 확인을 위한 ‘갑구’와 저당권 등이 해당 건물에 설정되어 있는지 확인할 수 있는 ‘을구’이다. ‘갑구’에서는 내가 계약할 사람과, 해당 건물의 소유자가 동일한지 확인해야 한다. ‘을구’에서는 저당권 등 소유권 제한 사항을 확인할 수 있다. 내가 계약할 날짜에 앞서 이미 저당권이 잡혀 있다면, 이후 경매에 가는 상황이 생기더라도 돈을 받는 순위가 뒤로 밀리게 될 수 있으니 주의해야 한다.
(2) 계약 중, 계약서 특약을 넣자
임대차 계약을 할 때, 계약서에 임대인의 권리를 제한하는 특약을 설정해 달라고 요구해보자. KBS 사기추적 ‘무갭전세, 사기를 피하는 방법’ 방송분에 따르면, “임대차 계약 이후 아니면 내가 전입한 이후, 한 달 이내에 추가로 담보를 설정하지 않는다”는 조항을 넣는 것을 권장한다고 한다. 덧붙여 “만약, 이행하지 않을 시 즉시 계약을 해지시킬 수 있고 보증금을 즉시 반환한다”는 조항까지 설정해 둔다면, 집주인이 무리하게 저당을 잡아 해당 건물을 깡통 전세로 이용한다고 해도 미리 조치하여 피해를 최소화할 수 있다.
(3) 계약 후, 전입신고와 확정일자를 반드시 받아두자
만약 전세금 반환에 문제가 생기더라도, 앞서 언급한 것처럼 경매 등의 방법을 통해 낙찰된 금액을 돌려받을 수 있는 제도가 있다. 그러나 해당 건물에 보증금을 돌려받아야 할 사람이 여러 명이라면 그사이에 순위가 생기게 된다. 이때 나의 순위를 보장받기 위해서는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 필요한데, 이를 위해 이사 후 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 반드시 받아 두어야 한다.
전입신고는 새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 <정부24 홈페이지( http://www.gov.kr )>에 접속하여 할 수 있다. (「주민등록법」 제16조 제1항, 제11조 및 제12조) 확정일자도 전입신고와 동시에 받을 수 있으니, 해당 관할지에 같이 문의하는 것이 좋다.
드라마나 영화 등에서 주인공이 전세 사기를 당해 낙담하는 장면을 한 번쯤 본 적이 있을 것이다. 전세금은 수천, 수억에 달하는 꽤 큰 금액인 경우가 많은 만큼, 전세 사기 피해는 많은 사람들의 생계를 위협할 수 있는 중대한 문제이다. 따라서 전세 계약을 할 때는, 사기의 대상이 내가 될 수 있다는 점을 항상 염두에 두고 신중하게 계약해 안전한 주거 생활을 할 수 있길 바란다.
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