중간에 올려준 보증금까지 확실히 보장 받는 방법
세입자 김씨는 계약기간이 끝날무렵 2년전 계약 당시에 비해 전세값이 크게올라 집주인의 요구되로 보증금을 올려주고 계속 살기로 했다.
이때 올려준 보증금을 제대로 보호받으려면 계약서를 똑똑하게 작성해야한다.
예시!
기존 보증금 1억원, 이번에 올려준 보증금 5,000만원
-보증금 총합계 1억5,000만원
방법1, 새로운 계약서 작성하기
기존 계약서, 즉 보증금 1억원 짜리 계약서는 그대로 보관하고 이번에 올려준 보증금 5,000만원을 합한 보증금 1억 5000만원짜리 계약서를 새로 작성하여 그 계약서 확정일자를 받는다.
방법2, 재계약서가 아닌 변경 계약서를 작성하고 확정일자 받기
기존 계약서는 보관하고 올려준 5,000만원에 대한 계약서를 새로 작성한다.
이때 임차인이 임대인으로 부터 일정기간 임대받은 부동산의 임대 계약기간이 종료되어 다시 계약관계를 맺는다는 뜻의 재계약서가 아니라 기존에 임대인과 임차인 당사자간에 합의한 계약내용의 일부가 변경 되었다는 뜻의 변경 계약서로 작성해야한다.
그래야 나중에 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 임대차 계약 효력에 대한 다툼에서 자유로울수 있다. 이러누사실은 아래와 같이 특약으로 명시하면 좋다.
이렇게 변경 계약서라는 이름으로 새로운 임대차 계약서를 작성했으면 다시 주민센터에 가서 확정일자를 받아야한다.
기존 계약서의 보증금 금액을 지우지 마라
올려준 전세 보증금을 확실히 보장 받으려면 앞에서 소개한 방법으로 변경 계약서를 작성하고 다시 확정일자를 받으면 됩니다.
이때 아예 기종ㄴ계약서의 보증금을 수정액이나 빨간색 줄로 지우고 그위에 기존 보증금과 올려준 보증금을 합산한 금액을 새로 적어 확정일자를 다시받는 방법은 어떨까요?
이것도 좋은 방법일까요?
아니다. 이렇게 하면 기존 보증금을 확인할수없게되니 절대 이렇게하지말자.
전세권설정 등기를 한경우 보증금 보호받는법
기존보증금에 전세권 설정 등기를 한이후 추가로 보증금을 올려 줬다면 먼저 확안할 사항이 있다.
기존 보증금을 낸 이후 집에 근저당권 같은 다른 권리가 설정 되어 있지 않다면 증액된 금액 만큼만 변경등기(전세금증액등기)를 하면 된다. 만약 다른 권리가 설정되어 있다면 올려준 보증금 만큼 추가로 전세권 설정 등기를 해야한다. 등기할때 필요한 계약서 작성 방법은 확정일자를 받은때와 같다.
토막상식!
확정일자를 새롭게 받는다고 해서 예전 확정일자가 무효가 되는 것은 아니다.
보증금 증액으로 인해 확정일자를 새로 받으면 예전에 받은 확정일자가 무효가 되는것으로 생각하는 분들이 많은데 그렇지 않다.
처음 계약당시의 보증금은 예전에 확정일자를 받은 날을 기준으로 보호받고 이번에 새로 올려준 보증금은 새롭게 확정일자를 받은날을 기준으로 보호받게 된다.
즉, 두보증금을 따로 따로 보호 받을수 있는것이다.
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