[국민부동산자산관리신문]김준수 기자 = 재개발 투자의 기본 개념과 원리에 대해서 알려드리겠습니다. 재개발 투자로 얻는 것은 집 한 채가 아닙니다. 그것은 미래의 재산과 안정을 보장하는 열쇠입니다. 낡은 건물이 새 아파트로 바뀌는 순간, 당신의 자산은 두배 혹은 세배로 성장합니다.
재개발 투자는 단순한 투자 그 이상입니다. 입주권, 시세차익, 그리고 안정된 미래입니다. 당신의 투자에 확실한 보상을 원한다면, 재개발로 숨겨진 부동산 가치를 발견해야 합니다. 재개발 투자는 단순한 부동산 투자 이상의 기회이며, 도시 발전과 개인 자산과 증식을 동시에 이루는 부의 설계 전략입니다.
재개발은 낙후된 지역을 새롭게 탈바꿈 시키는 사업으로, 법적 절차와 조합의 역할, 이해가 필수적입니다. 또한 유망한 재개발 지역의 선택 기준은 입지, 개발 단계, 정책 수혜 여부 등을 종합적으로 분석하면 수익성 높은 재개발 지역을 찾을 수 있습니다.
재개발 투자 시 리스크와 대응 전략은 법적 분쟁, 사업 지연, 예상치 못한 비용 발생 등을 사전에 파악하고 대비하는 것이 재개발 투자 성공의 핵심이며, 성공사례로 배우는 재개발투자전략은 실제 성공사례를 통해 재개발 투자의 단계별 접근법과 수익극대화전략을 배울 수 있습니다.
필자는 지난 20년간 재개발, 재건축 실전 투자와 컨설팅을 통한 자산증식 경험을 통해 부의 설계도 로드맵을 장기적 안목과 철저한 준비를 바탕으로 재개발 투자를 설계하면 대한민국 상위 1%의 탄탄한 부동산자산 포트폴리오 를 구축할 수 있습니다. 더하여 재개발 투자를 통한 부의 설계도를 만들기 전에 재개발 사업단계별 투자전략을 알아보는 것이 중요합니다. 재개발사업 단계별 사업추진내용 및 투자전략에 대해서 자세히 알려드리겠습니다.
재개발사업은 크게 재개발예정구역 - 추진위단계 - 조합설립단계 - 사업시행인가 단계 - 관리처분인가단계 - 이주.철거단계-착공단계 - 준공.입주 단계 등 8단계로 구분할 수 있습니다.
단계별 중요내용과 투자전략은 첫 번째 재개발 예정 구역(지정 전 단계), 이 단계는 재개발 투자의 가장 초기 단계로 재개발구역지정 전 비교적 소액으로 투자가 가능하지만 투자 리스크가 가장 크기에 노후 건축물 비율, 주민들의 개발 의지 등 재개발 가능성을 잘 판단하여야 합니다.
자칫하면 재개발무산, 주민들의 반대로 장기간 사업이 지연되거나 무산될 가능성이 있습니다. 따라서 이 단계에서는 투자 결정을 신중히 할 필요가 있습니다.
두 번째는 추진위 단계(추진위원회 승인 후)입니다. 이 단계는 재개발지역에 대한 지정이 된 이후 조합이 설립되기 전 준비 단계로, 해당 지역의 예상되는 분담금, 평형 배정, 일반분양가 등 사업성을 분석하며, 현장방문을 통하여 지역주민의 동의율, 주변 상권, 기반시설상태 등을 직접 확인해야 합니다.
또한 추진위 내 분쟁, 동의율 여부와 사업추진 일정과 주요인허가 절차의 진행 상황과 특히 조합원 입주권리가 주어지는 권리산정 기준일을 명확히 확인 후 투자를 결정해야 합니다
세 번째는 조합설립 단계 (조합설립 인가 후)입니다. 이 단계 투자 포인트로는 조합운영의 투명성과 신뢰도를 확인하고 조합원이 부담해야 할 추가 분담금 규모검토가 필요합니다.
또한 매수 시 양도제한이 있는지에 대한 여부와 조합 내 분쟁, 비리, 소송 등 사업이 지연되거나 무산될 수 있으며, 시공사 선정의 불투명한 절차로 사업 차질이 발생할 수 있기에 제반여건을 확인 후 재개발 투자 진입 시점으로 검토해야 합니다.
네 번째는 사업 시행 인가 단계입니다. 사업 시행 인가는 구청장 등 사업 인허가권자가 조합이 제출한 사업 시행 계획을 승인하는 단계입니다. 이 단계에서는 재개발사업의 기본적인 윤곽이 확정됩니다.
투자 포인트로 사업계획에 제시된 세대수, 평형 배정, 건축설계, 기반시설 확충계획과 예상되는 분양가를 검토하며, 선정된 시공사의 자금력과 시공 능력 을 점검해야 합니다. 특히 대형 건설사일수록 사업 안정성이 높으며, 분양가와 주변 시세를 비교 안전 마진을 추정해 볼 수 있습니다.
다섯 번째는 관리 처분 계획 및 인가 단계입니다. 관리 처분 계획은 구체적인 조합원별 분양권, 보상액, 추가 분담금을 확정하고 인가를 받는 단계입니다. 이 단계는 재개발 사업의 수익성과 구체적 권리가 명확해지며. 관리 처분 인가는 구청 등 인허가권자가 조합이 수립한 관리 처분 계획을 승인하는 단계입니다.
이 단계에서는 조합원별 입주권과 분담금이 확정되며, 본인이 받을 수 있는 평형과 배정 위치가 확인됩니다. 또한 관리 처분인가 이후에는 조합원 지위 양도가 제한되므로, 투자 계획을 확정해야 합니다. 이 단계를 지나면 재개발사업의 8부능선을 넘었다고 평가할 정도로 중요한 단계입니다. 또한 투자시점으로는 불확실성이 많이 제거된 상태로 진입 적기로 평가됩니다.
여섯 번째는 이주 철거 단계입니다. 이주 철거 단계는 조합원들이 이주하고 기존 건축물을 철거하는 과정입니다. 사업의 본격적인 실행 단계이지만, 다양한 변수로 지연되기도 합니다. 이 단계는 이주 완료 속도 확인과 철거 진행 상태를 확인해야 합니다.
일곱 번째는 착공 단계입니다. 착공 단계는 재개발 사업이 본격적으로 공사에 들어가는 시점입니다. 이 단계에서 부터는 입주까지의 과정이 실질적으로 진행됩니다. 보통 착공에서 입주까지 기간은 36개월~45개월이 소요됩니다. 사전에 약속된 공사 기간과 준공 시기를 확인해야 합니다. 특히 공사비증가로 인한 추가 분담금이 발생하는지 확인하는 것이 중요합니다.
여덟 번째는 준공. 입주 단계입니다. 재개발사업의 준공, 입주, 그리고 이전 고시단계는 사업의 최종 마무리단계입니다. 이 시점에서는 대부분의 리스크가 해소되지만, 남은 변수와 투자전략을 잘 점검해야 합니다.
각 단계별 투자포인트와 주의점을 정리해보면, 사용승인확인, 아파트하자점검, 취득세, 재산세 등 세금 부담을 확인하여 입주 전 매도전략을 통하여 현금화 하거나 임대로 전환하여 임대수익을 확보하거나, 입주하여 거주 후 차후 매도를 결정합니다.
이와같이 각단계별 투자 시점 진입이나 자금 회수 시점을 예정하여 재개발 투자의 수익을 확보할 수 있습니다. 재개발 투자, 부의 설계도 로드맵에 대해서도 단계별로 자세히 알아보겠습니다.
부의 설계도란 위와 같이 8단계 재개발 개발 단계를 통해 체계적으로 부를 축적하기 위한 단계별 전략을 의미합니다. 성공적인 재개발 투자를 위해서는 단순히 부동산을 매입하는데 그치지 않고, 체계적으로 계획을 세우고 실행하는 것이 중요합니다. 이를 위해 다음과 같은 5단계 로드맵을 소개 합니다.
1단계는 투자 목표를 설정하는 것입니다. 재개발 투자를 시작하기 전, 명확한 투자 목표를 세우는 것이 중요합니다. 목표에 따라 단기, 중기, 장기투자로 나눌 수 있는바, 단기투자는 재개발지역 구역지정 전이나 조합설립 전 사업 초기 단계에 진입하고 사업승인 후에는 프리미엄으로 매도하는 전략입니다.
중기투자는 조합설립 이후 관리처분계획인가단계에서 매도하는 전략이며 장기투자는 입주권을 확보한 후 준공 후 아파트로 재산을 보유 및 매도하는 전략입니다. 예를 들어 중기투자 전략으로 5년의 기간 동안 조합 설립 전 재개발 지역 1곳에 투자하여 관리처분계획인가단계에서 시세차익 5억 원 달성후 매도하는 구체적인 실천전략을 실행하는 것입니다.
2단계는 투자 예산 및 자금 계획 수립입니다. 재개발 투자는 초기 비용 뿐만 아니라 중간에 발생하는 추가 비용(이주비, 조합원 분담금 등)도 고려해야 합니다.
계약금 및 중도금, 사업 비용 및 추가 분담금 등 다양한 변수가 발생하기에 안정적인 자금 흐름을 위해, 투자금의 60~70%는 현금으로 마련하고 나머지는 대출로 조달하는 것이 안전합니다. 다음은 초기 자금 규모별로 분류한 재개발 지역입니다. 고액 투자 지역(초기 자금 10억 이상)은 한남뉴타운, 성수전략정비구역, 흑석뉴타운지역으로 이 지역은 도심 접근성이 뛰어나며, 인기 있는 지역으로 수요가 많습니다.
개발 완료 후 프리미엄이 크고, 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 사업 진행이 비교적 빠르고 안정적입니다. 특히 개발 후 프리미엄이 어느 지역 보다도 높을 것으로 예상됩니다. 중간규모 투자지역(5억-12억)으로는 장위뉴타운, 신길뉴타운, 북아현뉴타운, 신당뉴타운으로 투자금대비 수익률이 기대되는 지역입니다.
저가 투자 지역 (3-7억 이하)으로는 수색. 증산뉴타운, 미아동재개발, 답십리재개발 등 입지 여건이 상대적으로 열악하지만 초기 투자금액이 적기 때문에 재개발 투자수익 확보 후 상위지역으로 이동하는 전략을 전개할 수 있습니다.
3단계는 유망 재개발지역 발굴입니다. 다음과 같은 기준으로 재개발지역을 선별합니다. 입지조건으로는 교통, 교육, 생활 인프라 접근성 등을 고려합니다. 또한 사업 진행 단계가 어디에 있는가에 따라 조합설립 인가 후, 관리처분계획 인가 단계 등과 같이 사업진척도가 단계별로 마무리되는 시점으로 리스크가 적어 진입의 적기가 되기도 합니다.
재개발사업은 정책 수혜 여부에 따라 사업성이 개선되기 때문에 도시재생 뉴딜사업, 공공재개발지원사업대상인지, 신속기획 통합지역인지 등 전문가와 상담이 필요하며, 특히 GTX, 신설 지하철노선 등 교통인프라확충계획을 파악하여 투자 지역을 선정해야 합니다.
4단계는 리스크 관리 및 대응 전략입니다. 재개발 투자는 사업 지연, 소송, 추가비용 발생 등의 리스크가 있습니다. 이를 최소화하기 위한 전략이 필요합니다. 신뢰할 수 있는 조합과 사업 시행자의 이력확인이 필요하고, 사업 단계별 진행 상황을 지속적으로 모니터링 하면서 부동산 전문가 와의 상담을 통해 법적인 리스크를 대비하는 것이 필요합니다. 예를 들어 초기 단계보다는 조합 설립 이후에 투자하면 리스크를 줄일 수 있습니다.
마지막 5단계는 장기적인 포트폴리오 설계입니다. 재개발 투자를 통해 얻은 수익을 활용해 다양한 자산에 재투자하는 것입니다. 일부 수익은 추가 재개발 투자에 재투자하거나 나머지는 상업용 부동산이나 안정적인 임대수익 부동산 에 배분하고 비 부동산자산(주식, 펀드 등)에도 일정 비율로 투자하는 방법이 있습니다.
필자가 권하는 방법은 낡은 건물이 새 아파트로 바뀌는 순간, 자산이 두배, 세배로 성장하기 때문에 무주택자는 입주 후 2년 후 매도하여 비과세 혜택을 받는 것을 추천하며, 가급적 일시적 1가구 2주택 제도를 활용하여 1주택과 1입주권 전략을 잘 활용하면 부의 증식속도가 가속도로 이루어 질 것입니다.
이와 같이 부의 설계도를 활용하면 재개발 투자를 단순한 단기 투자에서 벗어나, 체계적이고 지속 가능한 자산 증식 전략으로 발전시킬 수 있습니다. 재개발 기회를 놓친 후회는, 시간이 지날수록 더 큰 손실로 다가옵니다. 알지 못해 시작조차도 못했다면, 당신의 자산은 여전히 제자리걸음입니다. 미래의 가치가 눈앞에 있는데, 염려와 망설임이 당신의 발목을 잡고 있지는 않습니까?
성공적인 재개발 투자는 타이밍, 입지 분석, 그리고 정확한 사업 단계 이해가 핵심입니다. 미래 가치가 잠들어 있는 재개발 지역에 부동산 부의 설계도가 숨어있습니다. 필자가 여러분의 재개발 투자와 동행하여 부의 설계도를 풀어 드리겠습니다.
[칼럼제공 박정남 대표]
한양대학교 졸업
KB공인중개사사무소 대표
국민부동산자산관리협동조합 부동산거래센터장
주식회사 에이치포마케팅 대표이사
재개발, 재건축 정비사업전문관리사
연락처 : 010-2208-0083
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