최근 조세심판원은 거래가격이 100억 원 이상이고 세대별로 지정 주차장과 창고가 있는 서울 요지의 고가 공동주택(펜트하우스 전용 244㎡ 124가구, 복층형 273㎡ 43가구)을 지방세법상 ‘고급주택’에 해당하지 않는다고 결정했습니다.
1975년 도입 후 수차례 개정을 거친 중과세 규정에서 ‘고급주택’은 공용면적을 제외한 주택 연면적 245㎡(복층형 274㎡), 시가표준액(주택공시가격이 있는 경우 공시가격) 9억 원을 초과하는 주택으로 정하고 있습니다. ‘고급주택’으로 규정되면 일반세율(2.8~4%)에 8%를 추가한 취득 세율(10.8~12%)을 적용하게 됩니다.
지난해 서울 공동주택의 약 14%에 해당하는 39만 6천 호의 평균 공시가격이 9억 원을 넘어섰습니다. 그래서 현행 ‘고급주택’ 가액 기준인 9억 원은 현실과 동떨어져 매우 불합리한 실정입니다.
이런 점을 악용해 건설사업자 등이 취득세 중과세 회피 목적으로 ‘고급주택’ 면적 기준에 근소하게 미달하는 주택을 신축하고 공용면적에 각 세대가 전속으로 사용할 수 있는 주차장이나 창고를 별도 제공하는 형태로 분양하고 있습니다.
취득세는 취득 물건의 형식적 기준에 실제 사용 현황 등을 고려해 판단하는 ‘실질 과세 원칙’을 근간으로 하는 세목입니다. 서울시는 이를 기준으로 해당 주택이 차단문이 설치된 지하 주차장과 창고 등을 개별세대에 제공한 점을 확인하고 중과세 대상으로 판단해 과세했습니다.
하지만 조세심판원은 지방세 법령에서 공용면적에 대한 별도의 정의가 없고, 주택 관련 법령 준용을 내세우며 공부상 주차장이나 창고가 공용면적이라는 사유만으로 취소 결정을 내렸고 이는 매우 이해하기 힘든 부당한 판결입니다. 물론 심판원은 주택에 대한 현장조사조차 실시하지 않았습니다.
공용면적은 두 세대 이상 여러 세대가 함께 쓰는 면적을 의미하므로 벽체가 설치돼 한 세대가 독점 사용하는 주차장과 창고가 공용면적이라는 주장에 납득할 수 없습니다.
더욱이 조세심판원의 이번 결정에 서울시가 이의를 제기하거나 과세의 정당성 여부를 다시 다툴 수 없다는 불합리성을 가지고 있는 것 또한 문제입니다. 그런 의미에서 50년 전 주택 상황을 반영해 마련된 ‘고급주택 취득세 중과세’ 기준에 대한 개선이 필요하다는 것은 누구나 공감할 것입니다.
현재 국회에 고급주택과 관련된 중과세 규정을 ‘면적 기준’을 제외한 ‘가액 기준’으로만 산정해야 한다는 지방세법 개정안이 발의되어 있습니다. 이제 본격적인 논의를 통해 현실에 맞게 고쳐야 할 때입니다. 입법 과정에서 서울시도 적극적으로 의견을 개진하겠습니다. 또 조세심판원 결정에 대해 행정청이 추가로 다툴 수 없게 한 제도 역시 전향적인 재검토가 필요합니다.
2025. 1. 16.
서울특별시 대변인 신선종
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