서울중앙지방법원 제11-3 민사부(재판장 전서영)는 임대보증금 미반환 손해를 이유로 공인중개사와 관련 협회를 상대로 제기된 손해배상 소송 항소심에서 원고의 청구를 기각하며, “공인중개사의 선관주의의무 또는 확인ㆍ설명의무 위반을 인정하기 어렵다”고 판결했다.
■ 사건 개요
원고 A는 피고C(공인중개사)와 B협회를 상대로 “임대차계약 체결과정에서 중개업자가 불법건축물임을 고지하지 않았고, 시세를 부풀리며 선순위 임차보증금에 대한 정보를 제대로 제공하지 않았다”며 1억 원의 손해배상을 청구했다.
1심은 일부 원고의 주장을 인정했으나, 2심 법원은 1심 판결을 전부 취소하고 원고 청구를 기각했다.
■ 법원 “시가 고지, 법정 설명의무 아냐”
항소심 재판부는 판결문에서 “공인중개사법상 중개대상물의 시가(시세)는 확인ㆍ설명의무 대상에 포함되지 않는다”며 “감정평가 수준의 시세조사를 요구할 수 없으며, 실제 거래 사례로 보아도 부당하게 부풀렸다고 보기 어렵다”고 밝혔다.
즉, 피고가 고지한 약 40억 원의 시세는 기망행위로 보기 어렵고, 당시 주변 유사 건물 거래가격도 유사 수준이었다는 점이 판단 근거가 됐다.
■ “선순위 보증금 설명도 충분…인과관계 인정 어려워”
또한 원고는 선순위 임차인들의 개별 보증금, 계약 기간 등 구체 정보 미제공을 문제 삼았으나, 법원은 “임차인이 보증금 회수 가능성을 판단하는 데는 총액 정보로도 충분하며, 개별 계약 내역은 참고 자료에 불과하다”고 밝혔다.
재판부는 이어, “보증금 회수 불능은 주택의 낮은 경매 낙찰가가 원인이며, 설령 개별 정보가 제공됐더라도 원고가 계약을 피했다고 보기 어렵다”며 피고의 확인ㆍ설명의무 위반과 손해 사이의 인과관계도 인정하지 않았다.
■ “위반건축물 고지 완료, 추가 설명의무 없다”
또한 해당 주택이 일부 불법 증축으로 위반건축물로 등재돼 있었던 점에 대해, 법원은 “피고가 건축물대장을 제시하며 위반사실을 고지했으므로 설명의무를 다했다”고 판단했다.
더불어 “이행강제금 부과나 철거 부담으로 인한 매각가 하락 위험성까지 고지해야 할 의무는 없다”고 덧붙였다.
■ 판결 요지
재판부는 종합적으로 “공인중개사가 선량한 관리의무나 확인ㆍ설명의무를 위반했다고 볼 수 없다”며 “원고의 손해배상 청구는 이유 없다”고 판시했다.
이에 따라, 제1심에서 일부 인정된 원고의 청구는 모두 기각되었으며, 소송 비용 전액은 원고가 부담하게 됐다.
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