[부동산정보신문] 박두호선임기자=서울 강서구 화곡동의 신축 단지 ‘화곡역세권 2~3억대 아파트 시행사보유분 분양이 서부권 교통·업무 개발 호재를 타고 재조명받고 있다. 이 단지는 강서구 화곡동 일대에 지하 3층~지상 13층, 2개 동, 총 140세대 규모로 조성됐고 전용 30~59㎡ 중심의 소형 평면을 갖췄다. 2022년 분양, 2023년 입주가 진행된 단지다.
분양 시장이 주목하는 대목은 ‘접근성’이다. 김포공항역은 서울 5·9호선, 공항철도, 서해선, 김포골드라인이 만나는 환승 거점이다. 강서구 안팎의 이동 동선이 김포공항을 축으로 짜여 있는 만큼, 인근 주거지의 체감 입지는 교통망 확장 논의에 민감하게 반응해 왔다.
교통 호재의 상징은 2025년 7월 예비타당성조사를 통과한 ‘서부권 광역급행철도’다. 김포 장기에서 인천 검단·계양, 부천 대장을 거쳐 서울 도심권으로의 접근성을 높이는 급행철도 구축 사업으로, 수도권 서부의 출퇴근 혼잡을 분산하고 이동 시간을 줄일 것으로 기대를 모은다. 단지와 노선이 직접 맞닿는 사업은 아니지만, 서부권 전체 교통 흐름이 바뀌면 환승 거점과 생활권을 공유하는 강서 주거지의 수요가 움직일 수 있다는 게 업계의 해석이다.
업무 호재도 배경으로 깔린다. 마곡지구는 대기업 연구개발(R&D) 거점이 모인 서남권 대표 업무지구로 성장해 왔고, LG사이언스파크는 대규모 연구동을 갖춘 핵심 앵커로 꼽힌다. ‘직주근접’ 선호가 강한 실수요 시장에서, 강서권 주거지는 마곡 배후 수요와 맞물려 평가가 달라질 여지가 있다.
다만 ‘호재만으로 분양이 풀리느냐’는 질문에는 냉정한 검증이 필요하다. 화곡 더 리브스카이는 2022년 첫 분양 이후 미분양이 이어지며 무순위 청약과 할인 분양, 공매 시도까지 거친 사례로 거론돼 왔다. 실제로 여러 차례 무순위 청약에서 계약이 부진했고 공매도 유찰됐다는 보도가 잇따랐다. 교통·업무 기대감과 별개로, 분양가 수준과 수요층이 체감하는 ‘가성비’ 간극이 컸다는 지적이 나오는 이유다.
분양 성패는 결국 ‘정보의 투명성’과 ‘실수요 맞춤 전략’에서 갈릴 가능성이 크다. 업계에서는 시행사보유분 분양이 실입주 수요를 겨냥하는 만큼 △타입별 실거주 비용을 전면 공개하고 △금융·납부 조건을 단순화하며 △인근 시세·전월세 대안과의 비교표를 제공하는 방식으로 신뢰를 회복해야 한다고 본다. 교통 개발 기대를 내세우더라도 ‘확정된 사실’과 ‘추진 단계’의 구분을 명확히 하고, 과장된 장밋빛 전망보다 생활권과 수요 구조를 근거로 설득하는 접근이 필요하다는 얘기다.
서부권 교통망 확장과 마곡 업무지구 성장이라는 큰 흐름은 분명 존재한다. 하지만 시장은 호재를 ‘가격’과 ‘체감 편의’로 환산해 판단한다. 화곡 더 리브스카이가 시행사보유분 분양에서 반전을 만들려면 개발 기대감에 기대기보다, 미분양의 원인을 수치와 조건으로 정면 돌파하는 전략이 우선이다. 현재 할인분양과 즉시입주를 조건으로 분양을 진행하고 있다,
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