[부동산정보신문] 박서호 선임기자 = 국토부는 2026년 1월 5일 “생활숙박시설” 1객실 소유자가 온라인 플랫폼을 활용하여 직접 숙박업을 운영할 수 있도록 “공중 위생법”상 특례를 부여하여 1객실 소유자 개인이 숙박업 신고를 할 수 있도록 한시적으로 규제를 완화 한다는 내용의 보도자료를 발표했다. (규제 샌드박스)
기존에 “생활숙박시설”은 객실 수 가 30실 이상 일 경우 숙박업 신고가 가능 했던것을 이번 특례로 “생활숙박시설” 1객실 소유자도 숙박업을 등록하여 공유 숙박사업등의 숙박업을 할 수 있게 된것이다.
“생활숙박시설” 투자는 대체적으로 소액투자라는것과 높은 임대소득(위탁 운영 수익)을 기대하는 심리에서 투자가 이루워진다. 그러나 아무리 소액투자라 해도 투자금이 투자자의 가계자산에 차지하는 비중은 적지 않다.
왜냐하면 분양형 호텔에 투자하는 투자자들 중에는 노후대비, 안정적 수익으로 가계살림에 보탬이 될 목적으로 투자를 하는 사람들이 상당하기 때문이다. 또한 다수의 투자자들은 주택이외의 부동산에 처음 투자하는 투자자들도 많기때문에 분양형 호텔의 투자는, 신중함 과 목표 달성에 이를 수 있는지를 상세히 살펴보아야한다. 이에 분양형 호텔 투자 포인트를 알아보고자 한다.
[1. 분양형 호텔의 위치]
숙박시설은 부동산이 가지고 있는 위치가 정말 중요하다. 아무리 공항, 관광지 인근이라 할지라도 인근지역에 편익, 위락시설이 없는 경우 투숙객들을 유치하기가 어렵다 이경우 호텔 운영사는 투숙객들을 유치하기 위해 객실 단가를 내려야만 하는 상황이 오게되고 이는 투자자들의 수익률에 치명적인 리스크가 된다.
국내의 고급 호텔들이 왜 종로나 중구에 위치해 있는가를 살펴보면 답을 알 수 있다. 특히 외국인 관광객들은 우리나라의 수려한 경치를 즐기기 보다 한국의 문화를 체험 해 보고자 하는 니즈가 더 강하기 때문이다.
[2. 분양형 호텔의 객실 크기 와 부대시설]
숙박시설 영업은 한철장사나 일시적 방문 고객을 대상으로 하는것이 아니다. 특히나 요즘같이 전 세계적으로 누구나 SNS 활동을 하는 사람들이 많고, 유명 인플루언서 나 유튜버들의 영향력이 높아진 시대엔 호텔을 구성하는 객실 크기, 부대시설, 서비스등이 매우 중요하다.
분양형 호텔을 공급하는 회사 입장에서는 한정된 토지 위에 한정된 건물을 건축할 수 밖에 없는 상황에서 빠른 분양 완판과 최대의 분양수익을 올리려는 목적으로 객실의 크기를 작게 하고 최소의 부대시설로 건축할수 밖에 없을 것이다. 이는 분양형 호텔 시행 회사 입장에서는 적합하지만, 호텔 운영을 어렵게 만드는 요인으로 작용할 수 있어 투자자들의 목적을 달성하는 저해 요소로 작용될 수 있다.
[3. 분양형 호텔 운영사 (마스터 리스)]
숙박시설은 관광객을 상대로 영업을 하는 시설이다 그러나 호텔 운영은 간단한게 아니다 호텔영업은 전문가 집단이 체계적이고 효율적으로 운영해야지만 영업성과가 난다. 또한 호텔 브랜드도 매우 중요하다 우리들이 알고 있는 메리어트 나 하얏트, 반얀트리는 아니더라도 어느정도 인지도가 있는 브랜드를 장착하는것이 영업에 도움이 된다.
근래엔 한국 토종 브랜드들도 공격적으로 활동을 하고 있다. 분양을 받기전에 반드시 호텔 운영은 누가, 어떤 브랜드로 영업하는지 물어봐야한다. 단순히 시행사, 건축회사가 직접 운영한다던지 기업정보 조차 확인 할 수 없는 회사가 운영을 한다면 의사 결정을 더욱 신중히 할 필요가 있다.
[4. 분양형 호텔 투자 수익률]
투자 수익률은 예측이 가능하고 실현이 가능한 수익률이라야 한다. 모든 숙박시설의 영업이 잘되지는 않는 것이다. 분양형 호텔 공급회사에서는 고수익률을 제시할 수 밖에 없다 그렇지 않으면 분양에 실패하기 때문이다 그런데 그 수익률 실현이 가능한지 않한지 투자자들이 잘 모르는 경우가 많다.
이 경우 투자자들은 발품과, 손품을 팔아야 한다. 호텔이 위치한 인근지역 다른 호텔의 객실단가, 영업현황등을 면밀히 조사해서 투자 호텔과 비교 분석해 보아야 한다. 투자 수익률의 실현은 호텔 운영사와 밀접한 관계를 가지고 있다.
[5. 분양가격 과 전매차익 그리고 장기수선충담금]
분양형 호텔의 분양 가격은 높을수밖에 없다. 분양형 호텔 공급회사에서는 최대의 분양수익을 내야하기 때문에 시세 이하의 분양가격은 존재할 수 가 없다. 다만 분양가 대비 적정한 수익만 안정적으로 장기간 보장 된다면 투자에 실패하지는 않을것이다.
전매 차익은 상당히 힘든 이야기이다 왜냐하면 분양가 대비 적정한 수익이 나온다 해도 매도 시점에 전매 차익을 실현 하려면 매도 가격이 분양가 보다 높아야 하는데, 수익금은 그대로 이고 매도가가 높아진다면 당연히 수익률이 하락할것이고 이를 감수하고 새로운 투자자가 나타나기에는 무리가 있다.
물론 호텔 운영이 활발하고 일정기간내 수익률 상승 조건이라면 가능하겠지만 쉽지 않은 이야기 이다. 또한, 숙박시설이 가지고 있는 특성상 많은 사람들이 이용하는 시설이라 어느시기가 되면 건물수선, 리모델링, 집기 교체 등의 시기가 반드시 도래한다 이럴때 누가 부담을 하는것인지에 대한 대비책도 있어야 한다.
통상 호텔전문 운영사는 영업에 필요한 건물 관리는 하지만 건축물의 하자발생 치유나 리모델링은 건물 소유주들이 부담하기 때문이다. 분양 받기전 분양사에게 장기수선충당은 어떡해 되는거냐고 물어보고, 분양사의 반응을 보고 투자를 판단 하는것도 좋은 방법이다
분양형 호텔에 투자를 할 경우 적어도 위의 5가지 만이라도 철저히 따져보고 투자를 결정하자.
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