“4월 중순이 분수령”… 양도세 중과 앞두고 강남·노원 ‘폭풍전야’
다주택자, 매도냐 증여냐 갈림길… 실거주 규제·세입자 변수에 거래는 '진퇴양난'
이재명 대통령이 오는 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 공식화하면서 부동산 시장에 긴장감이 감돌고 있다. 특히 중과 면제를 받기 위해선 5월 9일 이전 계약을 마쳐야 할 것으로 해석되면서, 다주택자들이 잔금 일정을 고려해 ‘4월 중순’을 실질적인 마지노선으로 인식하고 있다.
서울 강남과 노원 등 주요 지역에서는 급매물이 수억원씩 호가를 낮춰 등장하고 있으며, 매도·매수 양측 모두 팽팽한 눈치싸움을 벌이는 양상이다.
강남 아파트, 호가 최대 3억 하락… “지금 아니면 세금 폭탄”
1월 26일 오전, 서울 서초구 반포동의 한 공인중개사무소 관계자 A씨는 “양도세 중과 부활 소식이 전해진 직후부터 반포 아파트 매물이 2억~3억원까지 호가를 내린 사례가 속출하고 있다”고 밝혔다.
예컨대 반포 ‘디에이치 라클라스’ 전용 84㎡는 기존 48억원에서 45억원으로 하향 조정, 잠원동 동아아파트 전용 84㎡는 36억5000만원에서 34억원으로 낮아진 상태다.
이 같은 조정은 단지 양도세 때문만이 아니다. 정부는 10·15 대책으로 서울 전역을 **‘토지거래허가구역’**으로 묶었고, 허가 신청부터 승인까지 최소 3주가 걸리기 때문에, 실제로 거래를 완료하기 위해선 4월 중순 이전에 계약을 마쳐야 한다는 계산이 나온다.
"세금으로 다 뺏기느니…" 자녀에 유상 매매도 고려
양도세 중과가 부활하면 기본세율(6~45%)에 더해 2주택자 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트의 가산세율이 더해진다. 여기에 **지방소득세까지 포함하면 최고 세율은 82.5%**에 이른다.
더구나 장기보유특별공제 혜택도 사라져 실제 수중에 남는 현금이 거의 없다는 불만이 커지고 있다. 이에 따라 일부 다주택자들은 세금 폭탄을 피하려 자녀에게 유상으로 집을 넘기는 방식을 선택하고 있다.
강남구 신사동의 또 다른 공인중개사 B씨는 “팔아서 세금으로 다 뺏길 바엔 자녀에게 매매 형식으로 넘기겠다는 고객이 많다”고 전했다.
노원구 ‘갭투자’ 막히자 거래 멈춰… 실거주 조건에 ‘발목’
한편, 서울 노원구 중계동처럼 중저가 아파트가 밀집한 지역에선 상황이 더 복잡하다. 토지거래허가구역 내에서는 실거주가 전제되기 때문에, 전세 낀 갭투자 매물은 거래 자체가 불가능하다.
중계동의 한 공인중개사 C씨는 “대부분의 다주택자 물건은 세입자가 있어 협의 없이는 집을 비울 수 없다. 결국 실거주가 가능한 집만 매도 대상이 된다”고 말했다.
현재 중계동 무지개·그린아파트 전용 49㎡는 6억 원대 중후반에 호가가 형성돼 있다. 규제 전에는 5억 원 초반에도 거래되던 곳으로, 갭투자 차단 이후 실거주 가능 매물 희소성이 가격 상승을 유도했다는 분석이다.
“유예 끝나면 다시 거래 실종”… 공급 위축 우려
부동산 업계는 이번 유예 종료가 단기적으로는 급매물 증가를 유도하겠지만, 장기적으로는 거래절벽을 심화시킬 수 있다는 분석을 내놓고 있다. 실제로 강남권에선 매수 문의가 다소 늘었지만, 중과 부활 이후 가격 하락을 기대하는 분위기가 형성되면서 실제 계약으로 이어지지 않고 있다.
서초구 반포동의 공인중개사 대표 D씨는 “정부가 기존 주택을 시장에 내놓게 하려는 의도로 양도세 중과 부활 카드를 꺼냈지만, 유예 시한 이후엔 매물이 다시 잠길 것”이라며 “결국 ‘똘똘한 한 채’ 선호는 더 강해지고 자산 양극화만 심화될 가능성이 크다”고 내다봤다.
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