2026년 부동산 시장은 규제 완화와 금융 통제라는 상반된 신호가 교차하는 국면에 진입했다.
정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 보완책을 내놓으면서
서울 핵심지 중심으로 시장 분위기가 미묘하게 흔들리고 있다.
다만 대출 규제가 여전히 강하게 작동하고 있어 거래 회복이 전면적으로 확산될 가능성은 제한적이라는 분석이 우세하다.
정부는 5월 9일까지 매매 계약을 체결하는 다주택자에게 양도세 중과를 적용하지 않기로 한 기존 방침을 유지하되,
잔금과 등기 이전 기한을 추가로 연장했다.
강남·서초·송파·용산 등 토지거래허가구역은 계약 이후 4개월,
서울 나머지 지역과 경기 일부 조정 대상지는 6개월까지 잔금 납부가 허용된다.
사실상 매도 결단을 유도하기 위한 시간적 완충 장치를 마련한 셈이다.
가장 주목받는 조치는 토지거래허가구역 내 실거주 의무의 한시적 유예다.
무주택자가 세입자가 거주 중인 주택을 매수할 경우 기존 임차인의 남은 계약 기간 동안,
최대 2년까지 입주 의무를 미룰 수 있도록 했다.
이전까지는 세입자가 있으면 즉시 입주해야 했기 때문에 사실상 거래가 막혀 있었다.
이번 조치로 전세를 낀 매입, 이른바 갭투자가 제한적으로 가능해졌다.
다만 조건은 명확하다.
유예는 무주택자에 한해 적용된다.
기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사하더라도 실거주 의무가 추가로 연장되지는 않는다.
계약 종료 시점에는 반드시 입주해야 한다.
정부는 시행령 발표일을 기준 시점으로 설정해 제도 악용 가능성을 차단했다.
시장 반응은 엇갈린다.
일부에서는 강남 3구와 용산을 중심으로 급매물이 증가할 수 있다고 본다.
양도세 부담을 피하려는 3주택 이상 보유자들이 정리 매물에 나설 가능성이 높다는 판단이다.
반면 2주택자나 전부 허가구역에 묶인 보유자는 관망 기조를 유지할 가능성이 크다는 시각도 존재한다.
핵심 변수는 금융 규제다.
무주택자가 전세를 안고 매수하더라도 세입자 보증금은 대출 한도에서 차감된다.
서울 주요 지역의 높은 매매가를 감안하면 추가 주택담보대출은 사실상 어렵다.
결과적으로 상당한 현금을 보유한 자산가 또는 고소득 계층 중심의 거래가 이뤄질 가능성이 높다.
규제 완화의 실질적 수혜가 제한적이라는 지적이 나오는 이유다.
위반 시 부담도 만만치 않다.
실거주 목적을 이행하지 않으면 취득가액의 10%에 해당하는 이행강제금이 매년 부과된다.
예컨대 20억 원 주택을 매입한 뒤 입주 의무를 지키지 않을 경우 연간 2억 원의 부담이 발생한다.
단순한 자금 사정이나 계획 변경은 정당한 사유로 인정되지 않는다.
일각에서는 세제 정책의 일관성 부족을 지적한다.
중과 유예라는 예외에 또 다른 유예를 덧붙이는 방식이 시장 왜곡을 심화시킬 수 있다는 우려다.
등록임대주택에 대한 세제 특례 역시 재검토 대상에 올랐다.
일정 기간이 지난 뒤에는 일반 주택과 동일한 과세 체계를 적용하는 방안이 논의되고 있다.
결국 2026년 시장은 ‘초양극화’라는 단어로 요약된다.
핵심 입지와 외곽 지역의 가격 흐름은 더욱 분리될 가능성이 높다.
대출이 막힌 상황에서 현금 동원력이 곧 경쟁력이 되는 구조가 고착화될 수 있다.
요약하자면
정부의 보완 대책은 다주택자에게는 출구 전략을, 무주택 실수요자에게는 제한적 진입 기회를 제공한다는 점에서 의미가 있다.
그러나 금융 규제가 유지되는 한 시장 전반의 회복으로 이어지기는 쉽지 않다.
투자자는 절세 효과만이 아니라 2년 후 입주 이행 가능성, 자금 계획, 지역별 수급 상황을 종합적으로 고려해야 한다.
결론적으로
2026년 부동산 시장은 규제 완화의 착시와 금융 장벽의 현실이 동시에 존재하는 구조다.
단기 급매 출현 가능성은 있으나 전면적 반등을 기대하기는 어렵다.
냉정한 자금 설계와 법적 리스크 점검이 무엇보다 중요한 시점이다.
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