국토교통부가 지역주택조합 사업의 고질적인 문제를 해결하기 위한 종합 개편안을 발표했다. 토지 확보 기준 완화, 공사비 검증 의무화, 조합 운영 투명성 강화, 조합원 권한 확대, 부실 조합 정리 등 전방위 개선책을 통해 사업 정상화와 조합원 피해 최소화를 동시에 추진한다는 전략이다.
지역주택조합 사업은 낮은 초기 비용으로 내 집 마련이 가능하다는 점에서 수요자들의 관심을 받아왔다. 그러나 실제 현장에서는 사업 지연, 공사비 급등, 조합 운영 불투명 등 다양한 문제가 반복되며 조합원 피해가 누적됐다. 일부 사업장은 장기간 표류하거나 추가 분담금 부담이 급증하는 등 ‘희망고문’이라는 비판을 받아왔다.
이 같은 구조적 문제를 개선하기 위해 정부가 제도 전반을 손질하는 개편안을 내놓았다. 국토교통부는 ‘지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안’을 발표하고, 정상 사업의 추진 속도를 높이는 동시에 부실 사업의 추가 피해를 차단하겠다는 정책 방향을 제시했다.
김이탁 국토부 1차관은 조합원 간담회를 통해 직접 피해 사례를 청취하고 현장의 요구를 반영했다. 이번 대책은 규제 완화와 관리 강화가 동시에 이뤄지는 ‘투 트랙’ 접근이라는 점에서 정책적 의미가 크다.
토지 확보 기준 완화…사업 지연 구조 해소
지역주택조합 사업의 핵심 장애물은 토지 확보였다. 기존에는 사업계획 승인을 받기 위해 전체 부지의 95% 이상을 확보해야 했으며, 일부 토지 소유자의 협상 지연이나 과도한 요구가 사업 전체를 멈추게 하는 요인으로 작용했다. 이른바 ‘알박기’ 문제가 대표적이다.
정부는 이러한 구조적 문제를 해소하기 위해 토지 확보 기준을 80%로 낮췄다. 이는 일반 주택건설사업과 동일한 수준으로, 사업 추진의 현실성을 반영한 조치다. 또한 업무대행사 등이 보유한 토지에 대해서는 보유기간과 관계없이 매도청구를 가능하게 해 협상 지연을 차단했다.
사업지 내 기존 거주자의 조합원 참여를 허용하고, 조합원 결원 발생 시 자격 판단 기준을 완화한 점도 눈에 띈다. 이는 사업 추진 과정에서 발생하는 인력 공백 문제를 줄이고 전체 사업 속도를 끌어올리는 데 기여할 것으로 보인다.
공사비 검증 의무화…비용 리스크 차단
공사비 증액 문제는 조합원 피해의 핵심 원인 중 하나였다. 일부 시공사는 초기 계약에서 낮은 금액을 제시한 뒤, 이후 설계 변경이나 자재비 상승 등을 이유로 공사비를 대폭 인상하는 방식으로 논란을 일으켰다. 조합은 전문성이 부족해 불리한 계약을 수용할 수밖에 없는 구조였다.
정부는 이를 개선하기 위해 공사비 증액 시 전문기관 검증을 의무화했다. 일정 비율 이상의 조합원 요청이나 공사비 증액이 발생하면 한국부동산원 등 전문기관이 검증에 참여하게 된다. 또한 표준도급계약서를 도입해 공사비 산정 기준과 증액 조건을 명확히 했다. 시공사 선정 과정에서는 경쟁입찰을 의무화하고, 조합 단독 시행도 허용해 협상 구조를 개선했다. 이는 공사비 관련 분쟁을 사전에 차단하는 핵심 장치로 작용할 전망이다.
조합 운영 투명성 강화…‘깜깜이’ 구조 개선
조합 운영의 불투명성 문제도 이번 개편의 주요 대상이다. 기존에는 자금 사용 내역이 제대로 공개되지 않거나 조합원 정보 접근이 제한되는 사례가 많았다. 이는 내부 비리 의혹과 갈등의 원인이 됐다. 정부는 업무대행사 등록제를 도입해 자본금과 전문 인력 요건을 충족한 업체만 시장에 진입하도록 했다. 이를 통해 부실 업체를 사전에 차단한다는 방침이다.
또한 자금 입출금 내역과 증빙 자료를 조합원에게 의무적으로 공개하도록 하고, 정보 미공개 시 자금 인출을 제한하는 제도를 도입했다. 회계 감사도 확대돼 조합원 요구 시 추가 감사를 받을 수 있게 된다. 특수관계인의 조합 임원 선임을 제한하는 조치도 포함됐다. 이는 인적 네트워크를 통한 비위 발생 가능성을 줄이기 위한 장치다.
조합원 권한 확대·부실 조합 정리 병행
조합원 권한을 강화하는 제도도 대폭 확대됐다. 온라인 총회와 전자 의결 시스템을 도입해 참여율을 높이고 의사결정의 효율성을 확보했다. 대리인 인정 범위를 제한해 특정 세력에 의한 의결 왜곡 가능성도 줄였다. 특히 분담금 등 중요한 사안에 대해서는 의결 정족수를 강화해 조합원의 실질적 동의를 확보하도록 했다. 가입 초기 단계에서 탈퇴 및 환급 기간을 60일로 연장한 점도 조합원 보호 장치로 평가된다.
부실 조합 정리 기준도 명확해졌다. 장기간 사업이 정체된 경우 재의결을 통해 해산할 수 있으며, 지자체가 직접 인가를 취소할 수 있는 권한도 강화됐다. 사업 완료 후에도 조합 해산을 지연할 경우 강제 해산이 가능해져 불필요한 비용 지출을 막을 수 있게 됐다.
이번 개편안은 지역주택조합 사업의 구조적 문제를 전면적으로 손질한 종합 대책이다. 토지 확보 기준 완화로 사업 추진의 현실성을 높이고, 공사비 검증과 계약 구조 개선으로 비용 리스크를 줄였다. 동시에 조합 운영의 투명성과 조합원 권한을 강화해 신뢰 회복 기반을 마련했다.
국토교통부는 이번 대책을 통해 지역주택조합 사업의 성공률을 높이고 조합원 피해를 실질적으로 줄일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 제도 개선이 현장에서 효과적으로 작동할 경우, 지역주택조합은 다시 주택 공급의 한 축으로 자리 잡을 가능성이 있다. 향후 정책의 실행력과 현장 적용 여부가 시장의 신뢰를 좌우할 핵심 변수로 작용할 전망이다.
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