12월 중 전국에서 공급된 아파트 중 평균 청약 경쟁률이 ‘1 대 1’을 넘기지 못한 경우가 절반 정도인 것으로 조사됐다. 지속적인 기준금리 인상으로 주택담보대출 이자 부담이 커졌고 기존 주택 가격마저 폭락하자 부동산 시장 전반에 관망세가 이어지는 것으로 분석된다.
정부 통계에 따르면 12월 현재 미분양 주택은 이미 4만 채를 넘었으며 향후 10만 채에 이를 수 있다는 경고의 목소리도 나오고 있다. 시세가 분양가 밑으로 떨어지는 마이너스 프리미엄의 가능성도 거론되고 있다.
우리나라의 주택보급률은 2020년 기준 103.6%로 1인가구를 포함한 모든 가구 수보다 주택 수가 더 많다. 이 중에서 직접 주택을 소유하고 있는 자가주택은 전체 주택 수의 60% 정도에 불과하여 아직도 내집 마련을 못한 사람들이 상당 수 있다. 그러나 거시적 기준에서 보면 우리나라의 주택공급 총량은 수요 총량을 이미 넘어섰다.
반면에 인구는 감소하고 있으며 급격한 노령화가 진행되고 있다. 총인구는 2020년을 정점으로 5,183만 6천 명을 기록한 후 감소세로 돌아섰으며 2022년 현재 5,162만 8천 명이다. 2021년부터 마이너스로 돌아선 인구성장률은 그 해에 - 0.18%를 기록했다가 2022년에는 감소 폭이 더 커져 - 0.23%를 기록했다.
이런 통계를 바탕으로 중장기적 관점에서 고찰해 보면 향후 집값이 이전처럼 상승하지는 않을 것으로 전망된다. 인구가 감소하고 전국적으로 빈집이 늘어나는 추세인데, 정부는 계속 2기 신도시와 대규모 도심재생사업 등을 추진하겠다고 한다. 공급이 확대되면 집값은 내릴 수밖에 없다. 금리도 지난 몇 년 간 경험했던 저금리 시대는 당분간 오지 않을 것으로 보인다.
2023년에는 세계적 경기 침체가 올 것이라고 전망하는 전문가들이 많다. 경기가 침체되면 소득이 줄고 소득이 줄면 소비가 줄어든다. 금리 상승으로 직격탄을 맞은 부동산 시장은 잠재 수요자들의 소득 감소로 설상가상 더욱 큰 폭의 거품 붕괴가 일어날 수 있다.
향후 주택에 대한 대중의 인식은 재산증식 수단이 아닌 주거공간이라는 개념으로 급격히 바뀔 가능성이 높다. 1인 가구가 급격히 늘어나면서 원룸이나 소형 주택 또는 임대주택 수요가 늘어나는 것이 이런 추세를 반영하고 있다. 거시적이고 장기적인 관점에서 보면 집을 사고팔아 재산을 증식하는 수단으로 삼는 시대는 끝난 것으로 보인다. 과거 일본이 겪은 바와 같은 거품 붕괴에 대비해야 할 시점이다.
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