두번째 세 놓는 ‘전전세’와 ‘전대차’,
-과연 주의할점은?
사람들이 집을 사기보다는 계속 세를 살아서 주택수요가 줄어들거나 이와 반대로 주택수요는 많은데 공급이 받쳐주지 못할경우 전월세 가격이 상승한다.
이런상황은 내집이 없는 사람들에게 큰 경제적 부담이 될수 밖에 없다.
이러한 상황에서도 저렴하게 세를 사는 방법이 있다. 그 방법은 전세와 전대차이다.
세입자가 전세 또는 월세로 다시 세를 놓는다는 측면에서 보면 전전세와 전대차는 비슷해 보인다.
하지만 자세히 살펴보면 둘은 엄연히 다르다.
집주인의 동의가 필요없는 전전세
전세 세입자가 자신의 보증금을 보호받기 위해 ‘전세권 설정 등기’를 해놓고 다시 세를 주는 경우에는 집주인의 허락이 필요 없다.
전세권 설정등기란 전세금을 지불한 전세권자가 자신의 용도에 따라 행당 부동산을 사용할 수 있는 권리를 말한다.
‘전세권 설정등기’ 에 의한 전세권은 집주인이 관여할 수 없는 기존 세입자의 권리이다.
그러므로 세입자는 해당전세권을 다른 사람에게 자유롭게 빌려줄 수 있는 것이죠.
그러나 전전세의 경우에도 몇가지 조건이 있다.
-전전세의 보증금은 기존 전세보증금을 넘길수없다.
-전전세로 인해 해당주택에 하자가 발생하거나 사고가 생길경우, 기존세입자가 책임을 져야한다.
-기존 세입자와 집주인 간의 계약이 만료되면 전전세 계약도 끝난다.
전전세로 들어온 세입자가 자신의 보증금을 보장 받으려면 기존 세입자의 전세권에 다시 ‘전세권설정등기’ 를 해야 한다.
그래야만 전전세의 효력이 발생한다.
집주인의 동의가 필요한 전대차
전세권 설정 등기가 없는 기존세입자[전대인] 에게 다시 세를 얻는 것을 ‘전대차’라고 하는데 이때는 반드시 집주인[임대인]의 허락이 필요하다. 만약 집주인의 허락 없이 기존세입자에게 다시 세를 얻는다면 [이때 새로 세를 들어온 사름은 ‘전차인’이라고한다]
집주인은 기존세입자와의 임대차 계약을 해지하고 새로 들어온 세입자를 나가라고 할수있다.
단 기존 세입자가 집 전부가 아닌 일부만 세를 줄 경우에는 집주인의 동의를 받지 않아도 된다.
만약 전차인이 집주인의 허락을 받아 기존세입자에게 세를 얻어 살고 있다면, 기존 계약기간 만료를 이유로 계약이 해지되는 경우 집주인은 전차인에게 6개월전에 통보해야한다.
전차인은 해지통보를 받은 날로부터 6개월이 지나야만 해지통보의 효력이 발생하기 때문이다.
전대차에는 기존 전세집을 다시 전세로 얻는경우, 기존 전세집을 월세로 얻는 경우, 기존 월세집을 다시 월세로 얻는 경우 등이 있는데 어떤 경우든 전대차를 할때는 반드시 집주인의 동의를 받아야 한다. 그리고 전대차 계약을 하기 전에 주변의 보증금이나 월세 시세를 확인해보는 것이 좋다.
전세나 전대차 모두 기종세입자가 집을 다시 세놓는다는 점은 같지만, 다시 세를 놓을 때 집주인의 동의가 필요한지 여부가 가장 큰 차이점 이다.
지식산업센터뉴스 이호진 기자
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