분당수지유타워, 흥덕유타워, 흥덕IT밸리와 현재 올해 말 입주예정인 힉스유타워, 신분당선 상현역세권의 우미뉴브, 그리고 마지막으로 2021년 준공예정인 기흥ICT밸리의 현장 방문을 통해 지식산업센터의 입주기업들과 향후 준공예정인 현장들을 예상해보고 기업들의 입주와 요즘 인기를 얻고 있는 부동산 투자로서의 지식산업센터에 대해서도 자세히 살펴보자
이 지역에 공급되는 지시산업센터의 규모는 대부분 연면적 3만평 이상의 규모로 공급이 된다, 서울이나, 부천, 부평, 인천산업단지, 서울 구로,가산산업단지내 공급되는 규모들에 비해 개별 입지에 공급되면서 규모가 중형급 이상이므로 그 자체의 클러스터가 되며, 이지역에 입주 기업들은 주로 삼성전자 관련기업과 제약관련 기업 판교, 분당의 대기업 관련 업체들과 지방에서 서울접근성 용이한 곳으로 새 터를 잡는 기업들이 주를 이룬다, 아무래도 산업이 첨단지식산업 즉, 인재 중심의 산업으로 바뀌는 필요성이 느끼는 기업들이 주를 이룬다
분당수지유타워는 신분당선 동천역 출구 바로 앞에 위치해 있다 입지로는 단연 독보적이다, 판교와 서울에 입성 다음으로는 최고의 입지를 자랑한다, 입주를 한지 3년이 되어 가고 있으며, 판교의 단점인 직원들의 대중교통의 불편함을 보완하는 입지로서 판교테크노밸리에서 이전해온 기업들이 있을 정도이다, 입주율이 거의 100%에 가까운 곳이며, 항상 매물에 대한 갈증으로 주변의 동천업무유통단지에 대한 추가 개발의 필요성에 대한 부분과 그에 용인시에서도 시의회에서 어느정도 인정하는 분위기에 곧 추가 개발에 대한 필요성도 공감하는 것으로 시의회 회의에서 언급되었기 때문에 하루라도 빨리 동천업무유통단지의 개발이 되기를 바란다
흥덕유타워는 2011년경 입주를 시작했으며 그 당신 용인의 가장 취약한 난 개발에 의한 교통난을 서울용인간 용서고속도록의 개통에 인기를 얻었던 입지이다, 용서고속도로 출구 바로 잎에 위치해 있어서 서울 양재까지 30분내로 이동이 가능한 입지였으며 지금도 입주율은 90% 이상를 보이고 있으나, 향후 대중교통의 편리한 지역으로 기업들이 이동을 예상 했으나 의외로 이동은 많지 않았으며 오히려 흥덕유타워 지원센터 관계자와의 통화에서 실제 접수된 공실율은 7% 이하라고 밝히고 있다, 이곳은 지식산업센터 지원시설에 해당하는 상가가 형성이 매우 취약해서 직원들의 편의시설 이용에 불편한 부분이 가장 큰 단점이라고 한다, 전체 지식산업센터 규모가 4만평에 가까운데도 불구하고 상업시설 형성이 취약한 것에 대해 이해가 가지 않는 부분이다
이어서 흥덕 IT밸리가 있다 이곳도 규모는 6만평이상이다, 대형급 규모의 지식산업센터이다 그러다 보니 흥덕IT밸리 그 자체로 하나의 클러스터가 형성이 되는 듯 하다, 이곳 역시 지하철 역세권은 아니지만 용서고속도로 출입구 바로 앞에 있는 흥덕유타워에서 조금만 수원쪽으로 내려오면 위치해 있으며, 수원에있는 삼성전자의 입지와 더불어 가장 좋은 위치라고 한다, 강남에서 접근성을 보자면 분당수지유타워가 제일 좋은 입지라면 수원 삼성의 접근성으로는 제일 좋은 입지 이다.
서부권의 생산제조나 중공업위주의 제조가 아닌 삼성전자 협력업체들의 첨단 전기, 전자 산업이 주를 이룬다고 한다, 입점 공인중개사께서 입주율이 거의 100% 이며 실입주비율과 임대차 비율이 7대3에서 6대 4정도의 비율을 적절히 유지 되며, 이 지역 입주 기업에 적합한 평형대의 공급과 적정한 매매가, 임대가로 인해 장기 공실은 거의 없는 상황이라고 한다
다음으로는 향후 준공예정인 곳의 현장을 방문해 보았다
힉스유타워는 2019년 11월 준공 예정으로 현재 입주를 5개월 앞둔 시점에 분양율은 95%수준이라고 한다, 이곳은 수원 신갈 IC 바로 옆이며, 흥덕IT밸리에서 기흥방면으로 쭉넘어 오면 수원 IC 바로 가기전 언덕을 깍아 지른 곳에 들어 서고 있다, 규모는 거의 6만평에 가까우며 이곳은 다른 지식산업센터와 특이한 차이점은 단지내 아파트도 함께 공급이 되었다, 오피스텔이나 기숙사가 함께 공급이 된 사례는 종종 있으나, 이처럼 아파트가 함께 공급되는 경우는 기자로서는 처음 접하는 경우이다.
기흥힉스유타워는 최근 공급되는 이 지역의 지식산업센터와의 경쟁력은 저렴한 가격에 있으며, 아파트도 함께 공급되는 복합용지와 추가로 바로 앞부지에 산업시설에 대한 추가 공급되는 규모까지 합치면 규모 면에서는 첨단산업단지중에서는 손에 꼽히는 규모라 자체 만으로 산업생태계 클러스터가 될 것으로 에상하고 있었다, 단점으로는 대중교통의 불편함인데, 자체 규모로 그 단점은 희석될 것이라고 한다,
신분당선 상현역에서 약 도보 2분거리에 있는 상현우미뉴브 지식산업센터는 규모는 약 3만평 규모이며 무엇보다 가장 큰 특징은 신분당선 상현역세권이라는 점이다, 서울 강남 진입이 편리한 신분당선 역세권이며 광교와의 이동거리가 매우 짧다는 입지이다, 이러한 입지 영향으로 단기간에 100% 분양될 정도로 인기를 얻었었고, 2019년 11월 준공 및 입주가 예정되어있는데 시장에서는 벌써 임대차에 대한 선 계약이 진행되고 있다는 소문이 무성하다, 인근 공인중개사분들은 가뭄에 콩 나듯 한, 두개 나오는 매물도 싹 사라졌다고 한다.
인근이 광교 법조타운 내 사무실 개소를 위해 자리를 알아보려 다니는 변호사 분들도 역세권에 대한 문의로 이어지고 있는데, 상현우미뉴브의 특징이 지식산업센터내 일부가 세무사, 변호사 등 일반 업무시설로도 가능한 일반업무시설로 구성이 되었다는 점이다, 아무래도 역세권에 대한 지식산업센터에필요한 일반 업무시설 입점이 불가한 단점을 보완 했다, 준공에 대한 기대감이 제일 높은 곳이며, 실제 매매가 나오지는 않으나, 예상 프리미엄이 이미 붙어있는 상황이다 보니 일반 부동산투자자에게는 제일 관심이 높은 곳이다, 다만 상현역세권의 상권이 잘 형성되어 있어, 지식산업센터가 아닌 상업시설에 대한 우려가 남아 있다고 한다.
마지막으로 2021년 5월 준공 및 입주 예정인 기흥ICT 밸리 이다, 이곳은 기흥구청 맞은편이며, 분당선 기흥역에서 도보로 약 8분~10분정도 걸리는 거리이다, 규모는 약 6만평에 가까운 대형급 규모이다, 입주시기가 아직 여유가 있어서 인지 아직 분양중에 있다, 앞서 열거한 지식산업센터의 입지와는 차이가 있다, 경부선 라인의 반대편인 기흥구에 위치해 있다,현장 홍보관에서 만난 분양관계자에 의하면, 수원CC의 우수한 조망과 향후 구갈역세권이나, 구성역세권 개발영향과 용인반도체 클러스터 조성에 대한 기대감이 있으며, 로얄층에 대한 분양가는 인근에서 공급되었던 기존 분양가의 최고분양가임에도 불구하고 인기가 많았고, 향후 기대감에 대한 프리미엄도 기대해 볼 만하다고 한다, 한가지 아쉬운 점은 실제 입주 기업의 분양 비율이 낮다는 점이라고 한다
경기남부 용인지역은 타 수도권이나 서울지역과는 다른 점은 성장관리지역이다, 이에 해당되는 중소기업은 이 지역에 입주 시 세금에 대한 혜택이 주어진다, 실제 앞서 언급한 지식산업센터에 입주한 기업에 적용되는 사례가 있는 점 또한 이곳의 장점이다, 수도권은 대부분 서울과의 접근성에 초점이 많이 맞춰지지만 여기 경기 남부 경부선 라인은 수원 삼성전자와의 접근성과 지방에서 수도권으로 올라오는 기업들에게 첫 번째 관문의 입지가 이지역 지식산업센터라고 애기를 한다, 그러다 보니 역시 지식산업센터는 일반 상식의 부동산이 아닌 기업 생태계의 이해를 통한 접근이 필요하다, 즉, 지식산업센터내 실 입주기업이든 일반 부동산투자자 이든 전문가의 가이드가 꼭 필요하다.
비슷한 입지를 가진 지식산업센터라고 해도 각 기업에게 적합한 곳은 한, 두군데로 나눠지고 그에 맞게 입주하고 각각의 기업생존에 맞는 클러스터를 형성해 가고 있음을 확인되었다. 계속해서 산업은 변화고 그에 맞게 생존에 필요한 인프라 역시 변화고 성장해야 함을 느끼게 되었다
지식산업센터뉴스 기자 황석락 (srgoldp@naver.com)
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