미 연준의 연내 금리 인하가 적절하다는 기존 판단은 바뀌지 않고 있지만 아직은 예측하기 어렵다. 고금리와 경기 침체가 이어지면서 불황일수록 빛을 발하는 부실채권(NPL) 시장이 점차 주목받고 있다.
부실채권으로 여겨지는 고정이하여신(NPL) 규모도 지난 1년 동안 크게 늘었다. NPL은 자산건전성 분류 기준 중 고정·회수의문·추정손실을 합친 것이다. 4대 금융그룹의 NPL 규모는 2022년 말 5조 3,997억 원에서 작년 말 2023년 7조 9,378억 원으로 47% 증가했다. 금융권은 대손충당금을 대폭 확대하는 등 대응에 나섰다. 4대 금융그룹이 작년 한 해 적립한 대손충당금은 총 8조 9,931억 원에 달한다. 이는 전년 대비 73.7% 늘어난 규모다.
이처럼 고금리 이자 부담을 감당하지 못해 부동산 경·공매로 넘어가는 부동산이 급증하고 있다. 주택 등을 담보로 빌린 대출금을 제때 갚지 못하면, 금융회사는 저당 잡은 담보권을 실행하여 대출금을 회수한다. 일반적으로 금융회사는 3개월 이상 연체된 채권(NPL)을 NPL 매입회사에 매각한다. 대손충당금과 자산건전성을 고려하여 미상환 원금잔액(OPB, Outstanding Principal Balance)을 할인된 가격으로 채권을 넘기는 것이다.
금융기관과의 약정을 통해 NPL을 매입한 회사는 부동산 경매나 공매를 통해 채권 회수 절차를 밟는다. 특별한 경우를 제외한 일반적인 금융회사의 LTV가 70% 이하인 것을 감안 하면 NPL 시장은 굉장히 매력적이다. 부동산을 저가에 취득할 수 있다는 경·공매 시장도 NPL 시장에 비하면 취득원가가 높을 수밖에 없기 때문이다.
하지만 NPL이 그저 돈이 된다는 막연한 투자 생각만으로 시장에 진입하려는 사람들이 많아지고 있다. 아무런 준비 없이 이곳저곳을 두리번거리며 달면 삼키고 쓰면 뱉는 사람들도 많아지고 있다.
막연한 투자란 어떤 투자인지 명확하게 정의하기는 어렵지만, 보통 투자자가 충분한 정보나 계획 없이 돈을 투자하는 상황을 말할 것이다. 이런 막연한 투자는 돈을 얻을 기회보다는 돈을 잃는 결과를 초래할 수 있다.
투자는 항상 신중하게 이루어져야 한다. 투자를 위해서는 충분한 조사와 분석, 계획이 필요하다. 투자하는 대상에 대한 정보를 수집하고, 투자 시장의 동향을 파악하며, 자신의 투자 목표와 리스크 허용 수준을 고려해야 한다.
막연한 투자는 투자의 기본 원칙을 무시하고 돈을 투자하는 것이기 때문에 보통 성공하기 어렵다. 막연한 투자는 일반적으로 리스크가 크고 수익이 불확실한 경향이 있다. 따라서, 투자할 때는 투자 대상의 잠재적인 위험과 수익을 신중히 분석하고 판단해야 한다. 막연한 투자는 돈을 효과적으로 늘리는 것이 아니라 돈을 잃을 수 있는 위험을 키울 뿐이다. 투자할 때는 항상 신중하게 검토하고 결정하는 것이 중요하다.
NPL 시장이 점차 부각되고 있는 것은 사실이나 소문난 잔치에 먹을 것이 없듯이 폐쇄적인 NPL 시장은 그들만의 리그가 형성될 수밖에 없다. 쌔고 쌘 선수들 사이를 비집고 이제 입문하여 주머니에 주워 담을 수 있는 물건들이 얼마나 있을지 신중하게 생각해 봐야 한다.
투자도 독이 든 성배나 마찬가지며, 때로는 독이 될 수 있고 때로는 성배가 될 수도 있다. 하지만 투자는 독이든 성배든, 우리의 선택과 판단에 따라 크게 달라질 수 있다. 투자는 큰 수익과 함께 위험을 수반하기도 하지만, 현명한 선택과 전략을 통해 성공의 길을 열 수 있다.
투자를 독이라고 비유하는 이유는 그에 따른 위험성과 함정이 존재하기 때문이다. 맹목적인 투자나 무분별한 투기는 우리의 자산을 위험에 빠뜨릴 수 있다. 마치 독약을 마시는 것과 같이, 투자의 선택 과정에서 신중함과 합리적인 판단이 필요하다. 독약은 단기적인 쾌감을 제공하지만, 그로 인해 재앙과 파산을 초래할 수 있다.
투자를 성배라고 비유하는 이유는 현명하고 철저한 분석, 전문적인 지식과 경험을 바탕으로 한 투자는 우리의 안정적인 자산을 증식시킬 수 있기 때문이다. 성배는 어려움과 희생을 요구하지만, 그 결과로 풍요와 장기적인 안정성을 얻을 수 있다.
우리는 현명한 선택과 전략을 통해 독을 성배로 바꿀 수 있다. 첫 번째로, 충분한 조사와 분석을 통해 투자 대상을 신중하게 선택해야 한다. 이를 통해 독을 피하고 안정적인 성과를 얻을 수 있다. 두 번째로, 투자 전략을 구체적으로 수립하고 계획을 철저히 세워야 한다. 감정에 휩쓸리지 않고 합리적인 판단을 내릴 수 있도록 해야 한다.
마지막으로, 투자에서는 지속적인 학습과 개선이 필요하다. 변화하는 경제와 시장 상황에 맞춰 투자 전략을 조정하고, 자신의 실력을 향상하는 노력을 해야 한다. 독이 든 성배든, 투자는 우리의 미래를 좌우하는 중요한 결정이다. 따라서 우리는 항상 현명하고 책임감 있는 투자를 통해 안정과 성장을 모색해야 한다.
NPL 투자도 독이 든 성배가 될 수 있다. 단순히 高 레버리지와 高 수익이 가능하다고 하여 소자본을 투자하여 막대한 수익을 가져다줄 것 같지만, 그것은 시장 상황을 전혀 고려하지 않은 것이다. 계속되는 고금리 시장에 조달 비용이나 EXIT 방안을 무시한 원초적인 생각일 뿐이다.
어느덧 3월이 지나고 있어 울창하고 거대한 숲을 볼날이 머지않았다. 하지만 그러한 울창한 숲은 누구나 볼 수 있기 마련이다. 투자도 누구나 할 수 있겠지만 막상 돈이 되는 투자는 누구나 할 수 없다. 돈이 되는 투자를 위해서는 이제 울창한 숲보다는 한 그루의 나무를 보아야 할 때이다. 언제까지 숲만 보며 여기저기 전전긍긍할 것인가. 지금도 늦지 않았다. NPL의 큰 시장은 이제 시작이다!
[심선보]
칼럼니스트
러닝시크릿 대표
아트딜러 / 강사
월간 시사문단 신인상 시부문 작가 등단
저서:초보를 위한 NPL투자 가이드, GPL투자 파이프라인
메일 : ssonbo@nate.com
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