미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 올해 기준금리를 세 차례 인하하겠다는 계획을 그대로 유지했다. 3월 21일 미국 기준금리는 5.5% 예상했던 대로 동결했다. 시장은 올해 기준금리가 기존대로 3회 인하한다는 소식에 환호하고 있다. 시장의 기대대로 6월에 금리 인하가 단행될 것이라는 가능성에 무게가 실리게 됐기 때문이다.
하지만 여전히 2%의 한미 금리차 확대에 따른 자금 이탈 우려에 미국보다 선제적으로 금리를 움직이기 어렵다는 점과 금리 인하가 가계부채와 물가를 자극할 수 있다는 점에서 한국은행의 금리 고민이 완전히 해결되지 않고 있다. 시장에서는 한은이 미국 금리에 맞춰 당분간 기준금리 동결을 이어가다가, 연준의 기준금리가 확인된 6월 이후 금리 수준을 낮출 것이란 전망이 우세하다.
올해 기준금리 등 인하 영향으로 인해 대출금리가 낮아질 것이란 기대감이 불거지지만, 금리가 내리더라도 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출)로 주택을 마련하는 등 실제 투자로 이어지기란 쉽지 않아 보인다. 아직은 대출 규제 완화가 이루어지고 있지 않기 때문이다.
LTV(Loan to Value Ratio, 담보인정비율), DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)와 더불어 대출 한도를 심사하는 데 중요한 기준인 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)이 여전히 존재하고 있다.
게다가 스트레스 DSR의 도입으로 대출받기가 점점 더 까다로워지고 있다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간에 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안, DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 것을 말한다. 올해 하반기로 갈수록 시중은행의 주택담보대출 외 신용대출 제2금융권 적용 대출까지 단계적으로 시행될 계획이다.
주택 매매시장은 아직도 꽁꽁 얼어붙어 있다. 매수 심리 위축이 해소되지 않은 만큼 거래량 감소와 시장 횡보가 지속돼 적체 매물이 늘어날 것이라고 내다보고 있다. 희망이라는 말을 붙이는 것 자체가 더 고통스럽다고 할 정도로 금리 인하라는 희망 고문으로 숨만 쉬며 버티고 있다. 버티는 사람은 그나마 양반이며, 이미 만세를 부르고 부동산 경매를 피하지 못한 사람들이 수두룩하다. 현실판 오징어 게임이 있다면 참가자들로 엄청나게 붐빌 것 같다.
부동산시장의 갈증을 해소하기에는 대출금리 인하만으로는 역부족이다. 여전한 대출 규제가 존재하는 이상 실질적인 거래가 활성화되기는 어렵다. 단계적인 스트레스 DSR 도입으로 대출을 규제할 것이 아니라 단계적인 대출 규제 완화가 필요할 때이다.
언제부터인지 주택을 2채만 보유하더라도 투기꾼으로 몰아세우는 사회 분위기가 조성되었다. 마치 마녀사냥처럼 몰아가는 여론조성은 애초부터 잘못되었다. 투자자와 투기꾼은 구별하기가 어렵다. 투자자와 투기꾼은 종이 한 장 차이라고 생각된다. 책임을 지면 투자, 책임지지 못하면 투기인 셈이다. 과도한 여론조성은 거래량 감소로 이어질 수밖에 없다.
대출 규제 완화를 통해 침체한 경제 활성화에도 도움이 될 수 있다. 먼저, 대출 규제 완화로 인해 은행이 대출을 더 쉽게 승인하게 되면, 개인들은 더 유연한 대출 조건을 얻을 수 있다. 이는 주택 구매, 차량 구매, 교육 자금 등을 포함한 다양한 개인적인 목적을 위해 대출을 이용하는 사람들에게 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.
또한, 대출 규제 완화로 인해 은행들이 대출을 더 적극적으로 활성화할 가능성이 있기 때문에 소상공인들이나 개인 사업가들도 창업 자금 등을 더 쉽게 조달할 수 있을 것으로 기대된다. 이는 경제 활성화와 일자리 창출에도 긍정적인 영향을 줄 수 있다.
그러나 과도한 대출 규제 완화는 과도한 부채 증가와 금융 불안을 초래할 수 있으므로 정교한 균형이 필요하다. 대출 규제 완화에 대한 결정은 신중하게 이루어져야 하며, 정부와 금융당국은 경제 상황을 면밀히 분석하고 균형 있는 정책을 펼쳐야 한다.
이제는 단계적인 대출 규제 완화가 필요할 때이다.
[심선보]
칼럼니스트
러닝시크릿 대표
아트딜러 / 강사
월간 시사문단 신인상 시부문 작가 등단
저서:초보를 위한 NPL투자 가이드, GPL투자 파이프라인
메일 : ssonbo@nate.com
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