재건축 아파트 가격 상승세 둔화
재건축 추진 아파트의 가격은 일반적으로 신축 아파트보다 높은 기대감을 가지고 있지만, 최근 그 가격 차이가 줄어들고 있습니다. 이는 재건축을 통한 수익성이 예전만큼 매력적이지 않기 때문입니다. 공사비 분쟁으로 인해 조합원들의 부담이 증가하고 있으며, 재건축 초과 이익 환수(재초환) 부담금까지 고려하면 실질적인 수익이 크게 감소하고 있다는 지적이 있습니다.
부동산R114의 보고서에 따르면, 2023년 8월 서울의 신축 아파트 평균 가격은 14억 6896만원에서 12월에는 15억 57만원, 2024년 5월에는 17억 8175만원, 그리고 6월에는 17억 9400만원으로 1년 사이 3억원 이상 상승했습니다.
반면 같은 기간 재건축 추진 아파트의 가격은 2023년 8월 19억 8843만원에서 12월 20억 883만원, 2024년 5월 20억 1163만원, 6월 20억 1254만원으로 약 3000만원 정도 상승하는 데 그쳤습니다.
공사비 분쟁과 재초환 부담금의 영향
재건축 프로젝트의 불확실성은 점점 증가하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면, 2024년 상반기 동안 20건의 공사비 검증이 진행되었습니다. 이는 2019년의 3건에 비해 급속히 증가한 수치로, 매년 공사비 검증 완료 건수가 늘어나고 있습니다. 올해 하반기에는 더욱 많은 건수가 예상되어 역대 최대치를 기록할 것으로 보입니다.
또한, 재초환(재건축 초과 이익 환수) 부담금 부과 절차도 본격적으로 시작되고 있습니다. 서초구는 2024년 7월16일, 재초환 1호 대상인 반포 현대 아파트 재건축 조합에 부담금 부과를 위한 공사비 및 조합사업비 변동내역 제출을 요구하는 공문을 발송했습니다. 이는 2024년 3월 시행된 재초환법에 따라 준공이 완료된 단지에 대해 지방자치단체가 5개월 이내에 최종 부담금을 산정해야 하기 때문입니다.
공사비 상승이 조합원 분양가에 포함되고, 재초환이 부과되는 상황에서 재건축 아파트의 수익률은 과거보다 낮아지고 있습니다. 이에 따라 재건축 아파트의 가격이 하락하면서 오래된 아파트로의 이동이 줄어드는 추세가 나타나고 있습니다.
서울 아파트 시장의 공급 및 수요 전망
이상우 인베이드 투자자문 대표는 “커뮤니티를 즐길 수 있는 새 아파트를 대체할 만한 다른 상품이 없다”고 언급하며, 서울의 인기 지역에서 신축 아파트 가격 상승세가 상당 기간 지속될 것이라고 전망했습니다.
현재 서울 주요 단지의 공급 방법으로 재건축이 유일하다는 점에도 불구하고, 재초환 및 분양가상한제 등의 규제로 인해 활발한 진행이 어려운 상황입니다.
정부는 집값 상승을 억제하고 시장 불안을 해소하기 위해 공급 대책을 마련 중이지만, 수도권의 그린벨트 해제 등이 포함될 것으로 보아 효과가 제한적일 것이라는 우려가 제기되고 있습니다. 전문가들은 서울 도심의 수요를 충족하기 위해 재건축 및 재개발 완화 정책이 필요하다고 진단하고 있습니다.
현재 당분간 새 아파트는 나올 수 없다는 공급 절벽에 대한 우려로 뛰는 집값을 잠재울 수 있는 서울 주요 단지 공급 방법은 재건축이 유일한 상황임에도 재초환과 분양가상한제 등에 부딪혀 활발하게 이뤄지지 못하고 있다는 지적입니다.
더욱이 요즘은 전세를 살더라도 깨끗한 아파트에 살고 싶은 마음에 신축 아파트를 선호하는 현상이 발생했을 것이다.
그리고 신축 아파트가 사실 신기술과 주차 문화가 좋아진 것도 사실이고 여건 들이 좋아졌다고 보여지고, 젊은 사람들이 신생아 대출로 9억이하 아파트를 찾아서, 신축을 찾아서 나선 이유도 있다고 생각합니다.
불확실한 재개발, 재건축을 기다리기 보다, 마음 편히 신축 아파트를 선호하는 것이지요. ‘얼죽신’ 이라고 신축 아파트만을 선호하는 경향이 있어서, 구축과 신축의 차이는 더 벌어지는 느낌입니다
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