[국민부동산자산관리신문] 김준수 기자 = 말도 많고 탈도 많은 지역주택조합은 최근 성공률이 20%에도 미치지 못하고 있다. 그런데 성공 시는 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 좋은 기회이기에 로또 분양이라고 까지 불린다.
최근 끝을 모르고 상승하던 집값은 하락세로 돌아섰으나, 그에 따른 부동산 규제 정책은 크게 바뀐 내용이 없다. 게다가 원자재 상승으로 인한 시공사와 하청업체 및 사업 주체 간의 갈등으로 인해 공사가 셧다운 되는 경우도 다수 발생하고 있다.
이렇게 공급이 부족한 부동산 경기 상황에서 만약 성공이 보장된 지역주택조합에 당연히 관심을 가질 수밖에 없으므로 과연 어떤 지역주택조합 이 안전하며, 성공할 가능성이 높은지 지역주택조합의 득과 실에 대해 알아볼 필요가 있다. 그렇다면 어떤 지역주택조합을 선택해야 하고 어떤 지역주택조합을 선택하지 말아야 할지에 대한 정확한 판단기준에 대해서 살펴보자
지역주택조합이란 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 등에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합을 말한다. 즉 일정한 자격 조건을 갖춘 지역 주민이 조합을 구성해 공동으로 용지를 매입하고 집을 짓는 제도를 말한다.
가입조건은 무주택이거나 주거전용면적 85㎡ 이하 1채 소유자인 만 19세 이상 세대주이면서 해당 지역에서 6개월 이상 거주한 자면 가능한데 단 규제 지역에 따라 거주 기간 상이하다.
지역주택조합에서 가장 중요한 부분이 바로 토지확보 부분이다. 신고필증이 나온 후 지역주택조합은 조합원을 모집할 수 있다. 이때 해당 주택 건설 대지의 50% 이상에 해당하는 토지 사용권원을 확보하여야 하는데 이는 2020년 1월23일 주택법이 개정 되었기 때문으로 그 이전은 사전 신고 후 공개모집방식이었다.
주의해야 할 사항은 토지 사용 권원, 혹은 토지사용승낙서라고도 표기를 하는데 이는 소유권 이전 없이 사업을 위하여 토지 사용을 허락한다는 의사를 나타내는 문서이며, 토지 소유권을 이전시키거나 매매행위를 하는 것은 아니다.
이와는 다르게 토지매매계약서를 작성하게 되면 강제성을 띠게 된다. 해당 지주의 토지에 대하여 토지매매계약서 작성 시 계약금이 지급되고, 지정된 날짜까지 잔금이 납부되면 토지의 소유권은 지역주택조합 사업 주체 또는 신탁으로 소유권이 이전 되는 것이다.
지주들이 토지매매 대금을 돈으로 받지 않고 지주 조합원으로 가입하기도 하는데, 조합 입장에서는 지주 조합원들이 많을수록 사업이 원만하게 진행될 수 있고, 지주들도 조합원으로 참여하고 있는 것을 본 일반 조합원들의 유입도 많아질 수 있기에 가능하면 지주 조합원으로 가입할 것을 유도하는 경우가 다반사다.
여기서 사용 승낙서냐, 토지매매계약서냐에 따라 사업 진행 속도가 판이하게 달라질 수 있다. 이는 일반분양에 비해 지역주택조합의 경우 토지 확보에 들어가는 시간이 오래 걸리며, 그에 따라 들어가는 비용도 판이하게 다르기 때문이다.
토지매매계약서 징구율이 높은 현장이면, 그만큼 강제성 및 안정성이 동반됨으로 사업 진행에 대한 확실성 및 일반 조합원들의 신뢰성이 더욱 높아질 수밖에 없다. 최근 성공한 지역주택조합의 사례를 보면 이런 기조는 더욱 뚜렷이 나타난다.
일례로 2017년 초 토지매매계약서를 100% 완료 후 조합원 모집에 들어간 창원 대원 칸타빌 / 구, 산호지역주택조합은 당해 2월경부터 본격적인 조합원 모집을 시행하였으며, 5월 조합설립인가 승인, 12월 사업계획승인을 받아 다음 해 2018년 1월에 착공이 들어갔다.
현재와 같이 지역주택조합설립에 대한 규제사항이 적용되기 전 즉 지역주택 사업의 위험성이 더 큰 시기였음에도 불구하고 토지매매계약서를 100% 완료 후 조합원 모집을 시행하였기에 안정성과 신뢰성을 바탕으로 모집시행 후 1년 도 채 안 된 시간에 착공이 들어간 성공적인 케이스로 볼 수 있다.
조합설립인가의 필수 조건인 토지사용승낙서 80% 이상을 확보하고 소유권 15%를 확보한 지역주택조합의 경우 설립인가 승인이 된 경우라도, 얼마나 빠른 기일 내에 소유권 확보 가능 유무에 따라 사업의 기간이 결정 되며, 또한 소유권을 확보하지 않을 경우에는 사업은 10년이 지나도 20년이 지나도 성공할 수가 없는 것이 지역주택조합이다.
조합설립인가란, 행정적인 효력으로 해당 주택조합의 관할 지자체가 주택조합으로 인정해줄 테니 사업을 진행하라는 효력일뿐 주택사업에 대한 승인을 한 것은 아니기 때문이다.
물론 주택조합의 현재의 자금 사정과 미 확보된 토지의 매매 가능성 여부에 따라 사업 승인까지의 시간을 단축할 수도 있겠지만, 대게 문제가 되는 현장을 보면, 무리하게 조합원을 모집하기 위해 설립인가 신청 전 토지에 대한 사용승낙서가 30~40%임에도 60~80%에 이르는 것처럼 속이는 경우다.
사용 승낙서를 80% 이상 확보하더라도 실질적인 토지 매입 비율이 저조한 단계에서 시간만 지체할 경우 사업에 필요한 경비와 불투명한 운영 비용 등으로 인해 초기 토지 매입을 위해 가입자들이 납부한 분담금이 줄어들거나 소멸되어 결국엔 장기화하거나 사업이 무산될 수 있다.
여기서 꼭 기억해야 할 부분은 착공이 진행되기 전 필수 사항인 사업 계획 승인 단계에선 반드시 토지 소유권이 95% 이상이 되어야 한다는 점이다. 이 때문에 토지매매계약서 징구 비율이 높으면 높을수록 안정성과 신뢰성을 바탕으로 지역주택사업의 성공 가능성은 올라가고, 입주 시기까지의 시간도 짧아져, 그 만큼의 비용 부분도 절감되어 가입 조합원들의 혜택으로 돌아올 수 있다.
이로 인해 지역주택조합의 원 취지인 조합원들의 힘으로 사업 주체가 되어 시행사의 이윤이나 금융비용으로 나가는 비용을 절감하기에 주변 시세보다 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있게 되는 것이다.
지역주택사업 초기에는 사업 주체의 자금 여력이 부족한 관계로 사용승낙서로 조합원 모집을 하는 경우가 대다수이나 몇몇 지역주택조합은 토지매매계약서 징구 비율이 높은 상태에서 조합원 모집을 하여 그만큼 성공할 확률이 높아지며, 조합원으로 가입 시 시세차익도 볼 수 있게 되는 것이다.
다만 사업 주체의 말만 믿지 말고 토지를 확보한 비율에 관한 내용은 관할 시청이나 구청 또는 견본 주택에 마련된 토지매매계약서 등을 꼭 확인하여, 지역주택 조합 원 취지의 혜택을 누려보길 바란다.
지역주택조합에 대해 보다 자세한 내용이 알고 싶은 분은 울산시 신정동 양우 내안愛 아파트 조합원을 모집 중인 칼럼 제공자인 백현국 대표 에게 문의하면 된다.
문의 : 010-5592-1177
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