▣ 위반건축물 단독주택, 실거주 경매 입찰 시 유의사항
실거주 목적의 경매 입찰자에게 '위반건축물' 등록 여부는 중요한 판단 요소다.
최근 서울권 단독주택 경매물건 중 1회 유찰되어 최저 5억 9,854만 원에 재매각 중인 물건이 그 예다.
본 건은 **건축물대장상 34.51㎡이나, 실측 면적은 56.47㎡**로 불법 증축된 부분이 확인되며,
지자체에 의해 위반건축물로 등록된 상태다.
◾ 이행강제금 부담 유의
불법 증축 약 21.96㎡에 대한 이행강제금은 연 2회 부과될 수 있으며,
㎡당 10만 원 수준 기준으로 1회 약 220만 원, 연간 최대 440만 원,
장기 미시정 시 수년간 반복 부과될 수 있어 실입주자는 이에 대한 사전 검토가 필요하다.
◾ 권리관계는 안전… 인수금액은 없음
본 사건의 임차인은 손혜옥 씨로, 한국토지주택공사와 임대차 계약을 체결한 상태였다.
그러나 법원 문건 및 GPT 분석 결과, 보증금 전액이 배당절차를 통해 회수되어 매수인이 인수할 금액은 없는 것으로 확인됐다.
또한, 중복경매 사안이었으나 선행 사건과 병합되어 입찰 진행에는 큰 문제가 없다.
◾ 실투자금 분석 결과
리치고 경매파트너스의 AI 시뮬레이션 결과,
입찰가를 6억 1천만 원으로 설정할 경우, 취득세 약 2,800만 원,
위반건축물 이행강제금 약 880만 원까지 포함하면 총 실투자금은 약 6억 4,700만 원 수준이다.
◾ 실거주 시 유의사항
해당 물건은 안정된 권리 상태와 비교적 저렴한 유찰가로 인해 실거주자에게는 매력적이다.
다만, 불법 증축 부분이 매도 시 매수자 기피 사유로 작용할 수 있으며,
이행강제금 장기 부과 시 부담이 될 수 있어, 건축과 상담 및 시정계획 확보가 권장된다.
▶ 이 기사는 리치고 경매파트너스의 프리미엄 분석 데이터에 기반하여 작성되었습니다.
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블로글에서 상세한 물건 내용 확인 하기
https://blog.naver.com/5334986766/223878430372
이현수 부동산 전문기자
現 부동산중개법인 대표 공인중개사
경력 17년 이상의 상업·주거 부동산 중개 및 투자 컨설턴트
리치고 경매파트너스 콘텐츠 자문위원
매주 월·수·금, 빅데이터 기반 실전 투자 칼럼 연재 중
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