"7월부터 주택담보대출(주담대) 한도가 또 줄어든다고요? 집 살 수 있을까요?" 최근 대출 상담 현장에서 가장 많이 나오는 질문이다. 2025년 하반기부터 주담대 한도 축소가 예고되면서 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들의 불안감이 고조되고 있다. "특히 7월부터 시행되는 '스트레스 DSR 3단계' 규제는 대출 한도에 치명적인 영향을 미칠 것"이라며, 규제 시행 전 '골든타임'을 적극 활용해야 한다고 강조했다.
스트레스 DSR 3단계, 주담대 한도 '직격탄'
2025년 7월부터 수도권에 본격 시행되는 스트레스 DSR 3단계가 주담대 한도를 크게 줄일 것이라고 경고했다. 실제 상담 사례에 따르면, 연소득 6,000만원 직장인의 주담대 한도는 약 1,200만원, 연소득 1억원 고소득자의 경우 무려 1억원 이상 한도가 감소하는 것으로 나타났다.
스트레스 DSR은 금리 상승 가능성을 반영하여 대출 상환 능력을 평가하는 제도로, 7월부터는 현행 금리에 1.5%p의 가산금리를 적용해 대출 한도를 계산한다. 이는 동일한 소득이라도 더 높은 금리를 기준으로 상환 부담을 평가하기 때문에, 결과적으로 대출 한도가 축소되는 효과를 가져온다. "1,000만원, 2,000만원의 한도 차이가 내 집 마련의 성패를 가를 수 있다"며, "7월 전 주담대 한도 조회를 서두르는 것이 현명하다"고 조언했다.
수도권 vs 비수도권, 주담대 한도 '천차만별'
놀라운 사실은 같은 소득과 신용점수라도 거주 지역에 따라 주담대 한도가 크게 달라진다는 점이다. 임 상담사에 따르면, 연소득 1억원 기준 수도권과 비수도권의 변동금리 주담대 한도는 최대 6,700만원까지 차이 나는 것으로 확인됐다. 이는 수도권에 더 높은 스트레스 DSR 가산금리와 엄격한 LTV(담보인정비율)가 적용되기 때문이다.
최근 신혼부부 중에는 서울 마포에서 알아보던 한도가 경기도 김포로 옮기면서 6,000만원이나 늘어난 사례도 있었다. 임 상담사는 "재택근무 확산 등으로 비수도권 이주를 고려한다면, 주담대 한도 면에서 훨씬 유리할 수 있다"고 덧붙였다.
주담대 한도, 'DSR'이 최종 보스... 7가지 황금 비책 공개
주담대 한도는 DSR(총부채원리금상환비율), LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 세 가지 요소에 의해 결정되지만, 최근에는 DSR이 가장 강력한 제약으로 작용하고 있다. DSR은 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율로, 신용카드 결제금액, 자동차 할부, 마이너스통장 한도까지 모두 포함된다.
2025년 7월 규제 강화를 앞두고 주담대 한도를 최대한 늘릴 수 있는 7가지 황금 비책을 제시했다.
1. 신용점수 관리: 10점 상승만으로도 한도가 300~500만원 늘어날 수 있다. 최소 3개월 전부터 신용카드 결제일 준수, 소액 연체 금지 등으로 관리해야 한다.
2.다른 대출 정리: 카드론, 신용대출, 자동차 할부 등 모든 대출은 DSR에 포함되므로, 주담대 신청 전 불필요한 대출을 정리하는 것이 한도 확보에 유리하다.
3.배우자 공동명의: 맞벌이 부부의 경우 부부 합산 소득으로 대출을 신청하면 한도를 최대 2배까지 늘릴 수 있다.
4.대출 기간 최대 연장: 30년, 40년 등 최장 만기로 대출을 신청하면 월 상환액이 줄어 DSR 부담이 감소해 한도가 늘어난다.
5.특례 조건 활용: 생애최초, 신혼부부(결혼 7년 이내), 다자녀 가구 등은 LTV 최대 80%, 한도 최대 4억원까지 확대되는 특례 혜택을 받을 수 있다.
6.비수도권 옵션 고려: 수도권 대비 주담대 한도가 높은 비수도권 지역으로 눈을 돌리는 것도 좋은 전략이다.
7.다수 은행 한도 조회: 같은 조건이라도 은행마다 주담대 한도 계산 방식이 달라 차이가 클 수 있으므로, 최소 3곳 이상에서 한도를 비교하는 것이 필수다.
"주담대 한도는 단순한 숫자가 아니라 여러분의 내 집 마련 계획과 직결된 문제"라며, "7월 이전이 정말 중요한 골든타임인 만큼, 정확한 정보를 바탕으로 현명한 결정을 내리시길 바란다"고 강조했다.
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