2025년 7월 1일부터 주택담보대출 DSR 3단계 규제가 본격 시행됩니다. 이에 따라 주택담보대출 한도가 최대 1억 원까지 줄어들 것으로 예상되면서, 내 집 마련을 계획 중인 무주택자와 갈아타기를 고려하는 1주택자들의 움직임이 분주해지고 있습니다.
DSR 3단계, 무엇이 달라지나? 스트레스 금리 1.5%의 나비효과
이번 DSR 3단계 규제의 핵심은 '스트레스 금리' 적용 확대와 2금융권 대출까지의 DSR 산정 포함입니다. 특히, 주택담보대출 금리(예: 4%)에 스트레스 금리 1.5%가 가산된 5.5%의 금리를 기준으로 대출 한도를 산정하면서 실수요자들의 대출 가능 금액이 크게 줄어들 전망입니다.
실제로 연소득 1억 원의 경우, 현재 최대 6억 6천만 원까지 가능했던 주택담보대출 한도가 7월 이후에는 5억 6천만 원에서 6억 2천만 원 수준으로 약 1억 원 가까이 감소할 것으로 분석됩니다. 이는 주택 구매 예산에 상당한 영향을 미칠 수 있는 수준입니다.
연소득 현재 주택담보대출 한도 DSR 3단계 후 예상 한도 감소폭
6,000만 원 3억 9,600만 원 3억 4,200만 원 5,400만 원
8,000만 원 5억 2,800만 원 4억 5,600만 원 7,200만 원
1억 원 6억 6,000만 원 5억 7,000만 원 9,000만 원
1억 5,000만 원 9억 9,000만 원 8억 5,500만 원 1억 3,500만 원
더불어, 기존에는 주택담보대출에만 적용되던 DSR이 7월부터는 신용대출, 카드론, 보험계약대출 등 2금융권의 모든 가계대출에 적용되면서 중저신용자들의 추가 대출이 더욱 어려워질 것으로 우려됩니다.
6월이 ‘골든타임’인 이유… 은행 심사 기간 고려해야
주택담보대출 심사부터 실행까지는 통상 3~4주가 소요됩니다. 따라서 DSR 3단계 시행 전 대출을 받기 위해서는 늦어도 6월 중순까지는 신청을 완료해야 안전합니다. 작년 DSR 2단계 규제 전에도 '막차' 수요가 몰려 심사가 더욱 까다로워졌던 만큼, 미리 준비하는 자세가 중요합니다.
지역별 DSR 전략 상이… 수도권은 서둘러, 지방은 관망도 유효
수도권: 서울, 경기, 인천 등 수도권은 예외 없이 1.5%의 스트레스 금리가 적용됩니다. 특히 서울 및 수도권에서 10억 원 이상 고가 아파트 구매를 계획 중인 무주택자나, 고금리 대출을 주택담보대출로 갈아타려는 경우 DSR 3단계 시행 전 대출을 서두르는 것이 유리합니다.
지방: 부산, 대구, 광주 등 지방 지역은 수도권보다 낮은 1.0~1.2%의 차등 스트레스 금리가 적용될 예정입니다. 또한, 한국은행의 추가 기준금리 인하 가능성이 점쳐지는 만큼, 기존 대출이 많지 않거나 여유가 있는 지방 거주자는 금리 동향을 주시하며 DSR 완화를 기다려보는 전략도 유효할 수 있습니다.
나에게 맞는 DSR 전략은? 전문가 꿀팁!
• 부부 소득 합산: 소득이 높은 배우자 위주로 대출을 받고 다른 배우자가 연대보증하는 것이 DSR 계산에 유리할 수 있습니다.
• 지역 선택: 역세권 대단지 아파트 등 담보 인정률이 높은 단지가 DSR 영향을 덜 받습니다.
• 대출 기간 조절: 은퇴 시기를 고려하여 30년보다는 25년으로 설정하는 등 장기 상환 계획을 수립해야 합니다.
• 중도상환수수료 체크: 향후 갈아타기를 고려한다면 중도상환수수료가 낮은 상품을 선택하는 것이 좋습니다.
은행별 DSR 심사 기준과 강점도 상이하므로, 주거래 은행 외 여러 은행의 상품을 비교하고 전문가와 상담하여 본인에게 가장 적합한 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
지금 받아야 할 사람 vs 기다려도 될 사람
지금 받아야 할 사람:
• 올해 안에 주택 구매 계획이 있는 무주택자 (특히 서울/경기 10억 이상 아파트 관심자)
• 연소득 대비 대출 한도가 빠듯한 경우
• 기존 고금리 신용대출/카드론을 주택담보대출로 통합하려는 경우
• 만 35세 이하 생애최초 주택구매자 (혜택 활용)
• 소득 증빙이 명확한 직장인
기다려도 될 사람:
• 지방 거주자로 DSR 완화 및 금리 인하를 기다릴 여유가 있는 경우
• 기존 주택 처분 후 구매 계획으로 자금 여유가 있는 경우
• 소득 증빙이 복잡하여 서류 준비에 시간이 필요한 경우
• 내년 이후 주택 구매 계획이 있는 경우
주택담보대출 DSR 3단계는 단순한 규제 강화가 아닌, 내 집 마련의 지형도를 바꿀 수 있는 중대한 변화입니다. 철저한 사전 준비와 전문가와의 상담을 통해 현명한 선택을 내리시길 바랍니다.
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