7월부터 강화되는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 지속적인 코픽스(COFIX) 하락이라는 상반된 변수 속에서 주택매매대출을 고민하는 수요자들의 혼란이 가중되고 있다. 전문가들은 단순한 '막차 타기'보다는 개인의 재정 상황과 장기적인 계획을 고려한 맞춤형 전략이 필요하다고 조언한다.
◆ 매매잔금대출, 일시적 자금 부족 해결에 효과적
집 계약 후 잔금이 부족할 경우 활용할 수 있는 '매매잔금대출'은 주택담보대출로 충당되지 않는 자금이나 취득세, 중개수수료 등의 부대비용을 해결하는 데 유용하다. 최대 2억 원까지 대출 가능하며, 상환 기간은 최대 60개월(우량 고객은 96개월)이다. 다만, 연 10.4%~19.9%의 다소 높은 금리와 DSR 규제 초과 여부를 반드시 확인해야 한다. 전문가들은 월 상환액이 연소득의 40~45%를 넘지 않도록 권고한다.
◆ 정책대출, 내 집 마련의 든든한 발판
정부의 정책대출은 서민층의 내 집 마련을 위한 중요한 대안이다. 특히 '신생아 특례 디딤돌대출'은 출산 2년 이내 무주택 세대주에게 최대 5억 원(LTV 70%, 생애최초 80%)까지 연 1.8%~4.5%의 파격적인 금리로 지원하며, 추가 출산 시 특례금리 적용 기간이 연장되는 혜택도 제공한다.
'내집마련 디딤돌대출'은 신혼부부, 생애최초 주택 구입자 등에게 연 2.85%~4.15%의 금리로 최대 4억 원까지 대출을 지원한다. 청약저축 가입 기간에 따른 금리 인하 혜택과 실거주 의무 유예 가능성도 주목할 만하다.
'보금자리론'은 시중 변동금리에 민감한 이들을 위한 고정금리 상품이다. 최대 50년까지 고정금리로 이용 가능하며, 주택 구입, 보전, 대환 등 다양한 용도로 활용할 수 있다. 온라인 신청 시 금리 우대가 적용되는 'e-보금자리론'을 고려하는 것이 유리하다.
◆ 7월 DSR 규제 강화와 코픽스 하락, 딜레마 속 현명한 선택
오는 7월부터 3단계 스트레스 DSR 규제가 시행되면 주택매매대출 한도가 줄어들 것으로 예상된다. 연소득 6천만 원 기준으로 약 1,200만 원의 한도 감소가 예상되며, 수도권은 스트레스 금리 1.5%p, 비수도권은 1.0~1.25%p 상향 조정된다.
반면, 4월 기준 코픽스가 7개월 연속 하락하여 일부 은행의 주택담보대출 변동금리가 3%대에 진입하는 등 금리 하락세가 뚜렷하다. 전문가들은 이러한 상반된 상황에서 무조건적인 '막차 타기'보다는 개인의 DSR 여유분, 소득 수준, 금리 변동에 대한 민감도 등을 종합적으로 고려해야 한다고 강조한다. 특히 금리 하락기에는 신규취급액 기준 코픽스 연동 변동금리 상품이 유리할 수 있다.
◆ 나에게 맞는 금리 및 상환 전략 수립이 중요
주택매매대출의 금리 선택(고정 vs 변동)과 상환 방식은 개인의 재정 상황과 라이프스타일에 따라 달라져야 한다.
안정형 (35~40대 직장인): 금리 변동 위험 없는 '고정금리' 추천. 보금자리론, 디딤돌대출 등 정책대출 활용이 유리하다.
공격형 (금융지식 있는 30대, 소득 증가 예상): 금리 하락 시 이득 극대화를 위한 '변동금리 + 대환대출' 전략. 상환 능력이 있다면 원금균등상환 방식으로 총 이자 절감 효과를 볼 수 있다.
밸런스형 (신혼부부, 자녀 계획 있는 경우): 안정과 시장 변화 대응을 위한 '고정+변동 혼합형'. 신생아 특례 디딤돌대출을 적극 활용하여 자녀 수에 따른 우대금리 혜택을 누리는 것이 좋다.
상환 방식은 '원리금균등상환', '원금균등상환', '체증식상환', '만기일시상환' 등이 있으며, 각각 장단점이 명확하다. 중도상환 계획이 있다면 원금균등상환이 총 이자 절감에 유리하며, 2024년 8월 12일부터 2025년 8월 11일까지는 대부분 금융기관에서 중도상환수수료를 면제하는 프로모션을 진행하고 있어 이를 활용하는 전략도 고려해볼 만하다.
전문가들은 "주택매매대출은 단순한 숫자의 게임이 아닌, 삶의 질에 관한 문제"라며, "금리 변동 시나리오 시뮬레이션, DSR 사전 계산, 중도상환 계획 수립 등 철저한 준비를 통해 후회 없는 결정을 내리는 것이 중요하다"고 조언했다.
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
