[부동산정보신문]박두호기자=본지에서 임대주택에 관한 기획 기사를 시리즈로 오늘은 지역주택조합에 대해서 기획하였습니다
현재 지역주택조합 및 일반분양 사업이 어렵다보니 전문성도 없이 이 분야에 뛰어드는 사람들이 많아 사회적 issue(문제)를 많이 양산하고 있다.
특히 수지가 전혀 나오지 않는데도 불구하고 조합원 분양가(또는 분양전환가)를 현시세보다 낮게 책정해놓고 조합원을 모집 후 부족한 사업비 운운하며 추가부담금을 강요하는 악덕 사업자들이 많아 조합사업에 대한 불신이 사회 전반에 팽배해 있고 지자체 역시 조합 사업에 대해 부정적 시각으로 직, 간접적으로 간섭을 하고 있다.
▶ 사고가 예상되는 사업지 유형
1. 토지 미확보(80%미만) 사업지
2. 인허가 불가 토지(지자체에 문의)
3. 분양성이 거의 없는 사업지(site)
4. 사업성이 전혀 없는 사업지
5. 사업관련자(조합관계자, 업무대행사, 지주작업자 등)가 알박기한 사업지
모든 시행사업은 리스크가 있다(Hi Risk, Hi Return) 수분양자의 입장에서도 리스크가 있다. 심지어 일반분양까지도 리스크가 존재한다. 아래 사업형태별 리스크 및 개선방향을 나열해 보았다.
지역주택조합의 경우
최초 태동부터 55년의 장구한 역사를 자랑하지만 사업 성공률은 20%미만으로 사회전반적인 인식이 부정적 이미지가 박혀 있다. 이는 제도적 결함 때문이라고 본다.
첫째 토지매매계약서가 아닌 전체 토지 매매동의서만 50% 징구해도 조합원모집필증을 주는 것이 문제이다. 토지매매계약서와 동의서는 내용 자체가 상당한 차이를 보이는데 매매계약서는 토지 매매금액이 명시되어 그나마 지주가 토지 가격을 무턱대고 올리는 경우를 그나마 방어 할 수 있지만 동의서는 토지매매가격이 정해지지 않아 언제든지 예상 매입토지가격이 변동될 수 있어 조합원을 모집해 놓고도 자칫 토지가격이 높아 사업 진행이 어렵거나 과도한 추가부담금 발생할 가능성이 있다.
둘째 사업 부지의 95%이상 소유권 확보를 해야 사업(계획)승인을 받을 수 있다는 것이다. 이는 일반시행의 사업(계획)승인 조건(95%이상 토지매매계약 또는 사용권원확보)보다 너무 가혹하다. 이로 인해 알박기 토지주의 배만 불러주는 꼴이 되고, 또한 원활한 토지 브릿지대출을 위해 조합원을 볼모로 신용 보강(대출)을 해야 하는 악행(?)을 저질러야 한다.
셋째 조합원자격요건을 주거전용면적 85m2 이하의 주택을 1채 소유한 세대주(세대원 전원 포함 1주택 이내)여야 하며, 조합설립 인가신청일 현재 동일한 시·군 지역에 6개월 이상 거주해 온 자, 그리고 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것으로 되어 있어 가입조건이 상당히 까다롭게 되어 있는데 이는 시대에 맞지 않는 제도라고 본다.
최초에는 부동산 투기의 온상이 되어 온 것이 사실이나 최근에는 제발 입주까지 잘 진행되었으면 하는 사업이 되어 버린 것이다. 그리고 전국에 누구나 가입할 수 있고, 다주택자도 할 수 있으며 능력되는 1인이 여러채를 보유해도 되게끔 해야된다고 개인적으로 생각한다.
어짜피 다주택자는 종부세 및 각종 세금이나 DSR, DTI로 자연스럽게 규제를 받고 있으므로 구태여 지역주택조합원 가입을 막을 필요 없다...........
.이 사업 역시도 잘 만 활용된다면 현 부동산 상황과 미래 부동산 패러다임에 적합한 모델이다. 즉 앞에서 말한 대출 위험율(Exposure)을 낮추기 위해 사전모집을 통해 분양성을 높였고, 대출투자율(Leverage=PF대출 등)을 낮추기 위해 초기 조합원들의 납부금과 중도금으로 자기자본(Equity)비율을 높이는 것이 가능한 상품이기 때문이다.
넷째 HF나 HUG에서 건설자금(PF)보증과 신용대출에 대한 집단대출보증 그리고 중도금보증(현재는 시공보증으로 중도금 조달)상품을 출시가 필요 하다. 단순하게 시공사의 신용 및 책임만으로 건설자금조달이 되어서는 안 된다고 본다.
이는 도시정비사업과 마찬가지로 시공비의 상승요인으로 작용하여 고스란히 조합원들의 추가부담금이 된다. 이로 인해 비대위가 생기고 온갖 민원과 소송이 난발하여 조합사업이 지체되는 요인 중 하나인 것이다. 지주택사업이 성공하고 사회적 인식의 전환이 바뀌게 하려면 사견(私見)이지만 아래와 같이 변화 해야 된다고 본다.
▶ 지주택 사업의 성공 비결 (구동재대표의 의견제공)
1. 토지 80%이상 매매금액이 기재된 매매계약서와 토지사용승락서를 징구한 현장에 한해 사전모집신고필증을 발부 했으면 한다...
그리고 토지조서(토지금액이 명시된)와 사업수지표(사업예산서)를 가입계약서에 표기하게끔 강제해야 한다 고 본다.
이는 토지가를 미리 고지하여 사업 관계자들의 토지 알박기 방지 효과도 있고,
또한 토지가격의 적절성을 판단하여 조합원이 가입여부를 스스로 판단하게끔 하는게 분쟁을 미연에 방지할 수 있다고 보여지며
수지분석표를 공개함으로써 용역비(설계비, 광고비, 분양대행수수료, 지주작업용역비 등)책정의 적절성을 판단하여 사업성여부를 판단하여 가입할 수 있게끔 해야 한다.
사업성이 나오지 않는데도 위 자료들을 비공개로 진행하다보니 말도 안되게 저렴하게 산정한 조합원 분양가를 내세워 모집하는 행위자체가 애초부터 사기를 치려고 사업을 벌이는게 아닌가 싶다.
⋇ 이제는 수사당국에서 조합사업 전담TF팀이 구성되어 있다.......과거처럼 수분양자 만 손실을 보는 시대는 지났다...애초부터 사기를 치려고 사업성이 나오지 않는 사업 (추가부담금징수를 예상하고 하는 사업)을 진행한다든지 과도한 용역비를 책정하여 리턴(Return)을 받는 행위, 사업관계자의 토지알박기 등은 분양대행팀 과 업무대행사, 조합관계자, 담합관계자 모두 공동정범으로 보고 수위가 상당히 높은 처벌을 하고 있다.
물론 시공비 폭등 및 금리 인상, 부동산정책의 변화 등 으로 불가항력적인 요소로 인한 사업성 저하 등은 예외이다.
2. 모든 조합사업의 문제점이지만 모집이 잘되기 위해서는 초기 가입하는 조합원들의 분담금을 일반분양사업처럼 계약금(10%)수준으로 낮춰야 한다. 조합 사업은 업무대행사가 초기 사업비를 조달함으로 그 돈을 빠른 시일내에 빼려 고 하는데 사실 업무대행사는 일반분양사업의 시행사와 같은 역할을 하고 업 무대행비 역시 일반분양사업의 일종의 시행 이익으로 보면 된다.
그런데 일반분양사업 시행사는 흔히 equity라고 하는 자기자본금을 적게는 총 사업비 대비 3%에서 많게는 10%이상까지도 투입하고도 원금조차도 준공 후 사업정산 시 회수하는데, 말이 좋아 조합이 시행사지 실제 시행사는 업무 대행사이지 않는가.....
근데 무슨 돈을 그리 급하게 빼가려고 하는지 도대체 사업을 끝까지 성공(진행)시킬 마음이 있는지?
분양성을 생각하는지? (가입하는 조합원의 입장에서는 가입비(일종의 계약금)외에 추가로 업무대행비를 초기부터 납부 해야 함으로 실제 납부금액이 일반분양 계약금의 2배이상이 되어 사실상 상당한 부담이 되기 때문에 가입하기가 쉽지 않다.)
사업이 되든 말든 업무대행비만 초기에 뽑아 먹으면 된다고 생각하는지 궁금하다.
그렇다고 일 반분양 시행사 정도의 자기자본(equity)을 많이 투입하는 것이 아니지 않는가?(특별한 경우외) ..
그래서 필자는 일단 사업이 되면 업무대행비는 언제든 받을 수 있으니 조합원 모집율이 50%이상 되었을 경우 초기 투자비 회수하고,
인허가가 거의 완료된 시점에 업무대행비 일정금액을 받고, 나머진 착공 전(또는 PF대출 기표)과 준공, 입주완료 시로 분할해서 받아도 된다고 보여진다.
그래도 일반분양 시행사보다는 휠씬 나은 조건인 것이다. (이런 업무대행사만 있으면 정말 지역주택조합사업에 대한 사회적 인식이 훨씬 좋아진다고 확신한다.)
⋇ 상기 1,2항은 대리사무신탁사의 의지도 필요하다....신탁사도 영업이익을 떠나
노블리스오블리제의 정신으로 건전한 지주택사업정착을 이끌어야 된다고 본다.
3. 지주택도 일반분양사업처럼 95%소유권확보가 아닌 사용권원(매매계약)으로 바꾸고, 전국 누구나(다주택자 포함) 가입(청약, 복수청약)할 수 있고, 시공사에게 모든 것 의지하는 것이 아닌 HUG, HF 등에서 건설자금관련 보증상품을 개발하여 빠른 사업진행을 이뤄질 수 있도록 관계당국에서 적극적인 제도 개선을 해야된다고 본다.
컨설팅 상담전화 010-5808-3611
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}