전세 계약을 연장한 임차인이라도 중도에 계약을 해지하고 보증금을 반환받을 수 있다는 점에서 임대인의 각별한 주의가 요구된다. 계약갱신요구권 제도가 보편화되면서 임대인은 계약 기간을 확정적으로 보지만, 실제 법적 구조는 임차인에게 더 강력한 권리를 부여하고 있기 때문이다.
엄정숙 부동산 전문 변호사(법도종합법률사무소 대표)는 최근 인터뷰에서 “임차인이 계약갱신요구권을 행사했더라도 직장 이동, 질병, 가족 사정 등 불가피한 상황이 생기면 전세금 반환을 요구할 수 있다”며 “임대인은 갱신만 믿고 자금 계획을 세우다 곤란을 겪는 경우가 많다”고 말했다.
현행 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 언제든지 중도 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다. 이 경우 임대인은 보증금을 돌려줘야 하고, 반환이 지연되면 전세금 반환 소송으로 이어질 수 있다.
엄 변호사는 “실무에서 갱신 직후 예상치 못한 이사 계획이나 근무지 변경으로 임차인이 보증금을 조기 반환 요구하는 경우가 많다”며 “임대인이 여윳돈이 없으면 반환을 미루게 되고, 결국 소송으로 확대되는 사례가 잇따른다”고 설명했다.
특히 중도해지 통지 후 3개월의 유예기간이 있다는 점을 강조하며, 임대인은 이 기간을 활용해 새로운 임차인을 구하거나 자금을 마련해야 한다고 조언했다.
엄 변호사는 “3개월이라는 시간이 실제로는 짧게 느껴지는 경우가 많다”며 “사전에 대비책을 세워두지 않으면 급작스러운 자금 압박에 시달릴 수 있다”고 덧붙였다.
전세보증금은 가계 자산에서 큰 비중을 차지하기 때문에 임대인이 적시에 반환 의무를 이행하지 못하면 재정적 부담으로 이어진다. 엄 변호사는 “임대인은 계약 단계부터 반환 가능성까지 고려해 자금 운용을 설계해야 한다”며 “갱신요구권이 행사됐다고 해서 무조건 2년을 채운다고 믿는 것은 위험하다”고 경고했다.
아울러 그는 임차인의 의무도 함께 강조했다. “임차인은 권리를 행사할 때 계약상 의무도 성실히 지켜야 한다”며 “해지 통지는 최소 3개월 전에 하고, 잔여 기간의 임대료 정산이나 새로운 세입자 인수인계 과정에 협조하지 않으면 또 다른 갈등이 생길 수 있다”고 조언했다.
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