[기획 취재] 국토부-서울시 '주택공급' 전방위 충돌... 오세훈의 '전시 행정'에 흔들리는 주거 안정
"공익보다 2026 지방선거 의식" 전문가 비판 쏟아져
이재명 정부의 핵심 공급 대책인 '9·7 부동산 대책'과 오세훈 서울시장의 '신속통합기획(신통기획)'이 정면충돌하며 서울 도심 주택 공급에 심각한 차질이 빚어지고 있다. 국토교통부는 공공 주도의 속도감 있는 공급을 강조하는 반면, 서울시는 민간 주도의 규제 완화를 고수하며 용산 정비창, 토지거래허가구역 등 주요 현안마다 사사건건 '엇박자'를 내고 있는 실정이다.
부동산 및 도시행정 전문가들은 오세훈 시장의 행보를 '공익을 외면한 선거용 행정'이라고 직격했다. 2026년 지방선거와 대권을 앞두고 '그레이트 한강', '신통기획' 등 겉화려한 브랜드 홍보에만 치중할 뿐, 실제 착공으로 이어지는 가시적 성과는 전무하다는 분석이다.
특히 정부의 규제 강화 기조에 맞서 '마이웨이'식 규제 완화를 주장하는 것이 시장의 혼란을 가중시킨다는 지적이다.
학계 및 시민단체 전문가들은 "주택 공급은 정쟁의 도구가 되어서는 안 된다"며, 서울시가 보여주기식 행정에서 벗어나 중앙정부와의 실질적인 협력 체계를 복원해야 한다고 강조했다. 신통기획 대상지 중 실제 착공에 들어간 곳이 극소수에 불과하다는 데이터는 '오세훈표 주택 정책'의 허구성을 드러내는 증거라는 비판이다.
서울 내 공급 절벽이 현실화될 경우 그 피해는 고스란히 무주택 서민과 청년층에게 전가될 것으로 보인다. 정부와 지자체의 갈등이 장기화될수록 시장의 불확실성은 커질 수밖에 없으며, 행정의 일관성을 회복하는 것이 시급한 과제로 떠오르고 있다.
【서울/세종 부동산 정책 특별취재팀】 주거 안정을 향한 정부의 의지와 지자체의 야심이 충돌하며 서울의 주택 시장이 '시계 제로' 상태에 빠졌다. 중앙정부(국토교통부)는 공공성을 앞세워 공급 물량 확보에 사활을 걸고 있으나, 서울시는 민간의 자율성과 상징성을 내세우며 사실상 정부 정책에 '태클'을 걸고 있다는 평가가 지배적이다.
특히 오세훈 서울시장이 추진하는 주요 주택 정책들이 실제 주거 복지 증진보다는 내년으로 다가온 2026년 지방선거와 향후 대권을 염두에 둔 '정치적 포석'이라는 전문가들의 날 선 비판이 봇물처럼 터져 나오고 있다. 겉으로는 '신속'과 '통합'을 외치지만, 실제로는 정부와의 불통 속에 공급 시계만 늦추고 있다는 지적이다.
본지는 국토부와 서울시의 엇박자 실태를 정밀 점검하고, 오세훈 시장의 행정이 왜 '선거용 전시 행정'이라는 혹평을 받고 있는지 전문가들의 심층 분석을 보도한다.
I. 용산에서 토허구역까지... 멈춰버린 '협치'의 수레바퀴
김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장은 최근 공식 회동에도 불구하고 주요 현안에서 평행선을 달리고 있다.
1. 용산 정비창 주택 규모 논란: '6천 호 vs 1만 호'
공급 극대화 vs 상징성 유지: 국토부는 서울 도심의 극심한 공급 부족을 해소하기 위해 용산국제업무지구(정비창) 내 주택 공급을 1만 가구 이상으로 확대해야 한다는 입장인 반면, 서울시는 기존의 6,000가구 안팎을 고수하고 있다. 서울시는 "가구 수가 늘어나면 인프라 재설계로 사업이 늦어진다"는 논리를 펴지만, 전문가들은 이를 '쾌적한 고급 주거지 이미지'를 지켜 선거 지지층을 결집하려는 의도로 해석한다.
2. 토지거래허가구역(토허제) 해제 갈등
시장 안정 vs 사유재산권: 오 시장은 최근 강남 3구 등에 설정된 토허구역 해제를 강력히 주장하며 정부의 10·15 규제 대책을 "실패한 정책"이라고 정면 비판했다. 반면 국토부는 "가격 상승의 불씨가 여전한 상황에서 규제 완화는 시기상조"라고 맞서고 있다. 이러한 갈등은 시장에 '정책 불신'이라는 악재로 작용하고 있다.
II. 신통기획의 허상: 실적은 '0', 홍보만 '백 점'
오세훈 시장의 역점 사업인 '신속통합기획'에 대한 전문가들의 시선은 냉담하다.
1. "빵 공장인 줄 아느냐"는 항변과 차가운 데이터
착공 실적의 처참함: 최근 발표된 자료에 따르면, 신통기획 대상지 200여 곳 중 실제 착공에 들어간 단지는 손꼽을 정도이다. 부동산 전문가들은 "인허가 절차를 단축했다는 홍보만 요란할 뿐, 고금리와 공사비 상승이라는 현실적 장벽 앞에 서울시 행정은 무기력했다"고 평가한다.
전시 행정의 전형: 전문가들은 서울시가 '그레이트 한강'이나 '감사의 정원' 같은 상징적 사업에 행정력을 낭비하는 사이, 정작 서민 주거와 직결된 재개발·재건축 현장은 방치되고 있다고 비판한다. 이는 선거를 앞둔 유권자의 눈길을 끌기 위한 '이미지 메이킹'에만 매몰된 결과라는 지적이다.
2. 공공 임대 축소와 민간 특혜 논란
오 시장이 민간 주도 공급을 강조하며 공공 임대주택 비중을 조절하려는 움직임에 대해서도 "주거 약자를 외면한 선거 행정"이라는 비판이 거세다. 표가 되는 유산 계층의 재건축 이익은 보장해주면서, 무주택 서민의 보금자리는 뒷전으로 밀려나고 있다는 것이 시민단체의 주장이며 이는 공익보다 표심을 우선시하는 전형적인 정치 행정이라는 분석이다.
III. 전문가의 경고: "행정 불신이 주택 공급 절벽 부른다"
부동산 학계 및 건설 전문가들은 정부와 서울시의 갈등이 가져올 '시장 왜곡'을 심각하게 우려하고 있다.
1. 정책 일관성 결여로 인한 시장 혼선
투자심리 위축: 정부는 누르고 서울시는 풀겠다는 상반된 신호가 시장에 전달되면서, 건설사와 조합은 사업 추진 여부를 결정하지 못하고 관망세에 들어갔다. 한종화 부동산 평론가는 "정치권의 힘겨루기에 공급 시기가 늦어지면 2~3년 뒤 서울은 유례없는 '공급 Cliff(절벽)'를 맞이하게 될 것"이라고 경고했다.
2. 지자체장의 '대권 행보'가 가져온 비효율
전문가들은 오 시장이 중앙정부와의 대립각을 세움으로써 자신의 존재감을 부각하려는 '정치적 욕심'이 행정의 효율성을 갉아먹고 있다고 본다. 공익적 차원에서의 주택 공급보다는, 정부 정책의 실패를 부각하고 자신의 대안적 모델을 선전하는 데 치중하고 있다는 비판이다.
IV. 정치 논리를 걷어내고 '공익'으로 돌아가야
서울의 주택 문제는 정치적 실험장이 되어선 안 된다. 오세훈 시장의 신통기획이 진심으로 서울시민의 주거 안정을 위한 것이라면, 중앙정부의 공급 대책과 유기적으로 결합하여 실질적인 착공 숫자로 증명해야 한다.
2026년 지방선거를 의식한 전시성 사업과 정부와의 불필요한 대립은 결국 서울시민의 주거 비용 상승이라는 청구서로 돌아올 것이다. 지금 필요한 것은 화려한 조감도가 아니라, 정부와 지자체가 머리를 맞대고 공급의 병목 현상을 해결하는 '진정성 있는 협치'이다. 오세훈 시장은 선거용 행정이라는 비판을 겸허히 수용하고, 서울시민의 삶의 질을 최우선으로 하는 공익 행정으로 복귀해야 할 시점이다.
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