이경건 기자 = 서울을 포함한 수도권 오피스텔 공급이 급감하면서 주거용 오피스텔이 단순 수익형을 넘어 아파트를 대체하는 실거주 상품으로 다시 주목받고 있다.
오피스텔 수요가 많은 서울의 경우 입주 물량이 2년 후 사실상 제로 수준에 이를 것으로 전망된다.
부동산 플랫폼 '부동산114' 분석 결과 2028년 서울 오피스텔 물량은 228실로 쪼그라들어 집값 급등기였던 2021년의 1%도 미치지 못할 것으로 나타났다.
내년 서울 오피스텔 입주 물량은 1224실로 집계됐다. 올해 1658실 대비 소폭 감소했지만 2025년 4234실과 비교하면 60% 이상 급감한 수치다.
반면 수요는 꾸준히 늘고 있다. 지난해 전국 오피스텔 매매 거래량은 3만2769건으로 전년 대비 약 26% 증가했다. 특히 전용 60~85㎡는 78%, 85㎡ 초과는 77% 증가해, 소형 수익형보다 가족 거주가 가능한 중대형 주거용 오피스텔로 매수세가 이동하는 흐름이 뚜렷하다.
서울 상급지에서는 신고가 사례도 이어지고 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 양천구 목동 '목동 파라곤' 전용 95㎡는 지난 2월 18억5000만원에 거래되며 지난해 1월(16억5000만원)보다 2억원 오른 신고가를 기록했다. 송파구 신천동 '롯데캐슬골드' 전용 95㎡ 역시 지난 2월 12억원에 신고가로 손바뀜했다.
서울 지역의 경우 공급 절벽이 가시화되는 가운데 희소성이 높은 신규 오피스텔이 부각되는 흐름이다.
대표적인 희소성이 높아 경쟁력을 갖춘 주요 오피스텔로 ▲1.5룸 특화 오피스텔 ▲한강뷰 오피스텔 ▲지하철 직통 오피스텔 등이 있다.
먼저 1~2인 가구 증가로 쾌적한 주거 공간을 선호하는 트렌드가 확산되며, 기존 원룸 대비 희소성이 높은 1.5룸 오피스텔이 큰 인기를 얻고 있다. 침실과 거실이 분리된 구조로 소음과 냄새 차단이 가능해 실거주 만족도와 투자 가치가 모두 높게 평가된다.
침실과 주방이 분리된 구조로, 1인 가구는 넓게, 2인 가구는 독립된 공간으로 활용 가능하여 수요가 꾸준히 증가하고 있다.
1.5룸 오피스텔은 "원룸보다는 넓고, 투룸보다는 합리적인" 구조적 장점으로 인해, 소형 주거시장에서 주류로 자리 잡으며 희소성을 바탕으로 한 가치 상승이 예상된다.
다음으로 한강변 1열 입지의 제한으로 희소성이 극대화된 한강뷰 오피스텔은 높은 조망권 프리미엄을 형성하며 불황에도 가치를 인정받고 있다. 서울 내 한강 조망이 가능한 오피스텔은 공급 물량이 매우 한정적이라, 시세가 수억 원의 웃돈을 형성하기도 한다.
한강변 1열에 위치한 오피스텔은 희소성이 매우 높아, 향후에도 안정적인 자산 가치 상승이 기대되나, 고가이므로 주변 인프라와 단지 구성을 꼼꼼히 따져야 한다.
마지막으로 지하철역과 지하로 바로 연결되는 '직통 역세권' 오피스텔은 날씨와 관계없는 쾌적한 출퇴근 환경과 높은 희소성으로 프리미엄 가치가 매우 높다. 특히, 역세권 중에서도 직통 연결 구조는 흔치 않아 불황기에도 가격 방어력이 높고, 고소득층의 인기가 많다.
도보 역세권을 넘어선 '직통 역세권'은 건설 난이도 등으로 공급이 제한적이며, 역과 직접 연결된 단지는 희소성이 매우 높다.
도심 주요 업무지구와 연결되는 지하철 노선과 연계된 단지는 지역 랜드마크로 자리 잡는 경우가 많다.
한 부동산 전문가는 "서울 오피스텔은 신규 인허가 감소와 공사비 상승 등의 영향으로 당분간 도심권 내 신규 공급 물량은 제한적일 수밖에 없다"며 "특히 한강변이나 역세권 등 정주 여건이 뛰어난 지역에 공급되는 주거 공간은 시간이 지날수록 희소가치가 더욱 높아질 것"이라고 말했다.
다음은 희소성을 바탕으로 경쟁력 높힌 서울 지역 특화 오피스텔 현황이다.
▲1.5룸 특화 오피스텔
●신림역 케이뷰타워 1차=서울 관악구 신림동에 초역세권 3억대 후분양 오피스텔 ‘신림역 케이뷰타워(K-VIEW TOWER)1차’가 분양을 시작한다.
서울 관악구 신림역 사거리 일대에 위치한 ‘신림역 케이뷰타워 1차’는 지하 1층~지상 13층 규모로 오피스텔 99호(1.5룸/분양 35~37대㎡)와 55호(1룸/분양 27㎡대)로 총 154실로 구성되어 있고 주차는 총 87대(자주 8대/기계식 79대)가 가능하다.
주거목적에 맞게 총 4개평형(전용 17~24㎡대) 타입으로 구성돼 있으며특히 주력평형인 1.5룸 구조는 침실과 거실이 가변이 아닌 벽체로 분리되어 넓은 거실과 통창 설계로 채광과 개방감이 뛰어난 것이 특징이다.
냉장고, 시스템 에어컨, 세탁기, 인덕션, 건조기, 공기청정기 등을 갖춘 풀옵션 빌트인을 적용했으며 자영업자, 직장인, 대학생 등 다양한 임대 배후 수요확보가 가능한 입지에 위치했다는 것이 분양관계자의 설명이다.
신림동과 관악구에 다양한 인프라와 예정 사업들이 있다는 점도 ‘신림역 케이뷰타워 1차’ 오피스텔이 주목받는 이유다. 교통 인프라가 우수한 신림동 일대는 지하철을 통해 GBD, YBD 등 서울의 주요 업무지구를 빠르게 이동할 수 있어 직주 근접이 가능하다.
‘신림역 케이뷰타워 1차’ 인근은 신림선(경전철) 도시철도개통으로 교통환경 향상, 양지병원 특별계획 구역지정, 신림 뉴타운 개발 등이 이뤄지고 있다. 1호선, 2호선, 7호선, 9호선 환승이 가능한 2022년 신림선이 개통해 신림동 일대부터 여의도까지 소요 시간을 기존 40여 분에서 약 10분대로 단축했다. 이로 인해 강남(GBD)~여의도(YBD)로 출퇴근하는 젊은 층들의 수요가 많이 늘어나고 있다.
2025년 기준 하루 평균 111,280명이 이용하여 2호선 전체 5위, 수도권 전철역 전체 8위를 차지하고 있다.
양지병원, 보라매병원, 강남성심병원 등 대형병원에 인접해 있고 서울대·중앙대·숭실대 등 인근에 대학가 인프라가 형성돼 있다.
또한 르네상스, 타임스트림 복합쇼핑몰 등 대형쇼핑몰에 인접해 있으며 하나로마트, 롯데백화점 등도 도보 이용 가능한 거리에 위치해 있다.
잔디광장, 휴양시설, 체육시설이 구비된 보라매공원(약 40만㎡ 규모)과 장군봉근린공원, 상도근린공원 등 녹지공간은 물론 도림천 및 한강까지 연결된 자전거 도로로의 접근성이 높다.
분양문의 1668-3609
▲한강뷰 오피스텔
●라비움 한강=서울 합정동 한강변에 들어서는 '라비움 한강' 오피스텔이 주목받고 있다.
단지는 지하 7층~지상 38층 규모의 복합 주상복합으로, 전용 40~57㎡ 소형주택 198세대와 전용 66~210㎡ 오피스텔 65실을 포함한 총 263세대로 조성된다.
'라비움 한강' 오피스텔은 전용 66~210㎡로 구성돼 기존 원룸형 오피스텔보다 넓고 실용적인 구조를 제공한다. 2~3개 방과 거실·주방을 갖춘 이른바 '중소형 아파트급' 설계로, 1인 가구는 물론 신혼부부와 소규모 가족도 넉넉히 거주할 수 있다는 설명이다.
최상층에는 단 6가구만 공급되는 펜트하우스 타입이 마련된다. 전용 114~210㎡로 설계된 이 타입은 모든 세대에서 한강 조망이 가능해 희소성과 자산 가치를 동시에 노릴 수 있는 상품으로 평가된다.
입지와 조망 측면에서도 강점이 크다. '라비움 한강'은 합정역 도보권 한강 라인에 자리한 최고 38층 고층 주상복합으로, 사방으로 펼쳐지는 파노라마 한강뷰를 제공한다.
남동향 세대에서는 서강대교·마포대교·밤섬·여의도(서울 한강 불꽃축제)를, 남서향 세대에서는 양화대교·당산철교·여의도 전경을 감상할 수 있다. 서향 세대는 양화대교·성산대교·선유도, 동향 세대는 신촌·남산·북한산 조망이 가능하다.
공용 공간은 호텔급 감성을 더한 고급 설계가 적용된다. 단지 1층에서 지하 1층까지 이어지는 듀플렉스 로비·라운지는 입주민과 방문객 모두를 위한 소사이어티 공간으로 조성되며, 비즈니스 회의나 캐주얼 모임 등 다양한 용도로 활용 가능하다. 지하 1층~지상 3층에는 근린생활시설(예정)이 들어서 단지 내에서 원스톱 생활이 가능할 전망이다.
커뮤니티 시설도 다양하다. 지하 1층에는 개인 업무, 회의, 스터디 등을 편안한 분위기에서 이용할 수 있는 라운지&미팅룸이 들어서고, 지하 2층에는 실제 필드를 구현한 스크린골프장이 마련될 예정이다. 날씨와 상관없이 여가를 즐길 수 있는 실내 스포츠 시설을 갖춘 점이 특징이다.
'라비움 한강'은 지난해 3월 착공을 시작해 사업 안정성을 확보했다는 평가를 받고 있다. 현재 계약이 진행 중이며, 입주권이 아닌 분양권 형태로 공급돼 초기 목돈 마련 부담을 덜 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다. 통상 10% 수준인 계약금을 5%로 낮추고, 중도금 무이자 혜택을 제공해 초기 자금 부담을 줄인 점도 실수요자에게 긍정적으로 작용하고 있다.
분양문의 1668-0970
▲지하철 직통 오피스텔
●화곡역 한양 더챔버=서울 강서구 화곡동에 한양건설이 시공을 맡은 오피스텔인 ‘화곡역 한양 더챔버(The Chamber)’가 회사 보유분을 파격적인 조건으로 특별 분양중이다.
전용면적 45~75㎡, 1.5룸~3룸까지 다양한 구성이 준비되어 있으며 1~2인 가구는 물론 3~4인 실거주 수요자까지 폭넓게 수용할 수 있는 선택지를 제공한다.
지하철 5호선 화곡역과 직통 연결되며 분양 당시 큰 인기를 끌었던 초역세권 단지로 2024년 11월 준공되었다.
‘화곡역 한양 더챔버’ 관계자에 따르면 더챔버 상가는 화곡역 직통연결이라는 입지의 우수성 때문에 이미 100% 분양 완료되었으며, 주거상품의 경우 회사 보유물량 일부를 선착순 분양 중이다.
화곡역은 향후 대장홍대선과 지하철 2호선 연장선이 준공되면 트리플 역세권으로 탈바꿈할 예정이며, 여의도와 광화문, 마곡지구 등 업무지구와 연계성이 뛰어나며, ‘직주근접(職住近接)’을 추구하는 수요자들에게 인기를 끌어 분양당시 높은 청약경쟁률로 분양마감한 바 있다.
5호선(화곡역)과 9호선(가양역), 2호선 등을 연결하는 대장홍대선은 2030년 말 개통을 위해 2025년 12월에 착공에 돌입했다. 부천 대장지구에서 홍대입구까지 약 27분 소요될 것으로 예상돼 중심부에 위치한 화곡역은 주요 업무지구 및 대형 상권 등이 있는 상암, 디지털미디어시티, 홍대입구역까지 약 10여 분대로 이동이 가능할 것으로 예상된다.
또한, 강서 미라클 메디특구의 최중심 입지에 위치하며, 서울 최대MICE, R&D센터의 마곡지구의 배후입지를 갖췄으며 특히 최근 서울시가 지하철 5호선 화곡역 일대에 추진 중인 의료관광특구·환승역세권 기능 강화를 위해 지구단위계획구역을 확대하기로 하며, 화곡역의 위상은 더욱 높아질 전망이다.
남향 배치와 아파트 구조인 4-bay 특화 설계가 도입되었는데 내부 설계를 살펴보면, 2~3룸에 각 실마다 화장실 2개소로 구성돼 있으며, 3Bay, 4Bay 설계가 적용되고 넓은 펜트리, 드레스룸, 현관 앞 세대별 스토리지 공간 등 다양한 수납 공간이 마련되는 만큼 아파트 못지 않은 공간 활용이 가능해 주거 만족도를 극대화 할 것으로 예상되며 또, 풀 퍼니시드 시스템으로 스타일러, 듀얼정수기 등 다양한 가전제품을 제공한다.
분양문의 1668-4325
●마곡 롯데캐슬 르웨스트=서울 강서구 마곡지구에서 즉시 입주 가능한 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’가 분양하고 있어 관심이 집중된다.
롯데건설이 서울 강서구 마곡도시개발사업지구 CP2블록에 선보인 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 지하 6층~지상 15층 5개 동 규모의 복합 주거단지로, 오피스텔 전용 45~103㎡ 총 876실과 판매시설, 업무시설, 부대시설 등으로 이뤄졌다.
롯데캐슬 르웨스트는 지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 마곡나루역을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지에 위치했으며, 단지 지하 2층에 직접 연결되는 통로가 마련돼 편리한 이동이 가능하다. 이를 통해 강남, 여의도, 광화문 등 서울 핵심업무지구는 물론 수도권 전역으로 쉽게 오갈 수 있다. 김포공항까지는 차량으로 10분, 인천국제공항까지는 30~40분 거리다.
마곡산업단지가 도보권에 있어 직주근접 수요도 풍부하다. 현재 마곡지구에는 정보통신, 바이오, 나노, 그린과 같은 연구개발 분야의 국내외 기업 200여 곳이 입주 계약을 마쳤고, LG사이언스파크, 롯데, 코오롱 등은 이미 입주했다.
생활 인프라도 풍부하다. 마곡 마이스(MICE) 복합단지 내 상업시설을 비롯해 수도권 서남권 최대 규모의 트레이더스 마곡점이 도보권에 있으며, LG아트센터, 이대서울병원 등 문화·의료 인프라도 잘 갖춰져 있다. 롯데몰(롯데백화점, 롯데시네마, 롯데마트) 김포공항점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰 이용도 용이하다. 약 50만㎡ 규모 서울식물원과 다양한 근린공원도 인근에 자리하고 있다.
내부는 다채로운 평면 구성과 1.5룸, 2룸, 3룸 설계를 통해 1인 가구부터 4인 가구까지 라이프스타일에 따라 선택할 수 있도록 했다. 또 타입별로 발코니 면적을 제공해 실사용 공간을 넓혔다. 전용 69㎡ 타입은 3베이(bay) 판상형 구조로 설계해 통풍을 극대화했으며, 전용 91㎡ 타입은 3면 개방 타워형으로 설계해 탁 트인 도심뷰를 누릴 수 있다.
현관 중문, 전기오븐, 세탁기, 건조기, 김치냉장고, 냉장고 등이 무상으로 제공되는 ‘풀 퍼니시드’ 시스템도 갖췄다.
지상 2층과 지하 2층에 마련된 커뮤니티는 지역 최고 수준을 자랑한다. 지상 2층에는 맘스라운지, 키즈카페, 1인 독서실, 스터디룸, 오픈스터디, 라이브러리, 라운지&바, 다이닝&카페, 와인라운지 등이 들어선다. 지하 2층에는 피트니스, 실내골프클럽, 스크린골프, 락커룸, GX(그룹운동)룸, 탈의실 등 운동시설이 마련돼 있다.
분양문의 1533-4689
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