안녕하세요~ 반갑습니다. 오늘 이시간에는 우선, 각종 규제로 인해 주택담보대출이 불가한 경우에 활용가능한 금융상품에 대해서 소개해 드리구요. 이어서 2주택자주택담보대출 상담사례에 대해서 소개해 드리는 시간을 가져 보고자 합니다.
우선, 2주택자가 대출규제 영향없이 받을수 잇는 첫번째 금융상품은 후순위 담보대출이 있는데요. 후순위담보대출, 사업자담보대출, 아파트후순위담보대출, 주택후순위담보대출 등으로 불리기도 하는데 모두 같은 금융상품이라고 생각을 하시면 됩니다.
금융상품 용어에서도 알수 있듯이 주택에 이미 근저당 설정이 되어 있는 상황에서 받는 주택담보대출을 뜻하기도 하구요. 비록 주택에 근저당 설정이 없지만, 세입자가 살고 있는 상황에서 세입자 뒤로 근저당 설정이 들어가기 때문에 후순위담보대출로 불리우고 있습니다.
후순위담보대출의 최대한도는 물건의 종류에 따라서 그 최대한도가 달라지게 되는데요.
아파트의 경우에는 LTV95% 까지, 오피스텔의 경우에는 LTV80~90%까지, 빌라의 경우에는 LTV80%까지가 최대한도라고 보시면 됩니다.
다음으로 후순위담보대출의 조건에 대해서 알아보겠습니다.
아파트의 경우에는
첫번째 KB시세 또는 부동산테크가 1억 5천 이상의 아파트여야 하구요.
두번째, 만약 이러한 시세가 없을 경우에는 금융사의 강정평가후 대출이 진행이되게 됩니다. 감정평가를 통한 주택의 시세 역시 1.5억 이상이어야만 취급이 가능합니다.
세번째, 아파트의 경우에는 전국 전 지역 ,, 어디에 아파트가 위치해 있든 아파트의 시세가 1.5억만 넘어가면 후순위담보대출을 받을 최소한의 조건을 갖추셨다고 보시면 됩니다.
이어서 다세대주택의 후순위담보대출 조건에 대해서 알아보겠습니다. 그런데 상담을 해드리다보면 다세대와 다가구를 혼동하시는 분들이 많으신데요. 잠깐 시간을 내서 짚고 넘어가도록 하겠습니다. 다세대는 우리가 흔히 얘기하는 빌라나 연립주택을 말하구요. 건물 안에 201호, 202호 이렇게 호수가 있다고 가정할때, 호수마다 따로 구분등기가 되어 있는것 주택을 다세대주택이라고 얘기를 합니다.
이와는 다르게, 다가구주택은 흔히 원룸이라고 얘기를 하는데, 원룸건물 안에 201호, 202호 이렇게 호수가 있다고 하더라도, 구분등기가 따로 되어 있지 않은 주택을 말합니다.
일단 다세대주택의 경우에는
첫번째 KB시세 또는 부동산테크가가 있는 경우라면 2억이상의 다세대주택만 취급이 가능한데요. 다세대주택의 경우에는 대부분 KB시세가 없는 경우가 많기 때문에 이런 경우에는 금융사의 감정평가후 대출을 진행하게 됩니다.
하지만 아파트와는 다르게 다세대주택의 경우에는 서울, 경기, 인천 등 수도권 물건만 취급이 가능합니다.
이어서 오피스텔의 후순위담보대출 조건을 살펴보면 큰 조건은 다세대주택과 비슷하지만, 한가지 다른점은 빌라는 수도권 지역만 취급이 가능했지만, 오피스텔은 서울, 경기, 세종, 6대 광역시등 지방 대도시도 취급가능하다는 차이점이 있습니다.
후순위담보대출의 특징에는 어떠한 것들이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
일단 소유권이전등기 3개월 후부터 대출진행이 가능합니다. 아시다시피 소유권이전등기 3개월 내에 받는 대출은 주택구입자금명목의 대출에 들어가기 때문에 소유권이전등기 3개월 내에는 구입자금목적의 주담대가 아니라면 생활안정자금대출이든, 후순위담보대출이든 불가능합니다.
규제영향없이 가능한 두번째, 1가구2주택대출 은 대부업담보대출인데요. 흔히들 아시는 P2P담보대출도 크게 보면 이 대부업담보대출이 포함이 되는 대출이라고 보시면 되기 때문에 참조하시어 동영상을 끝까지 시청해 주시기 바랍니다.
우선 최대한도를 살펴보자면
첫번째 아파트의 경우라면
서울, 경기, 일부광역시의 경우에는 LTV85~90% 까지 가능하시구요. 그외 기타 소도시 지역은 LTV80~85% 까지 대출진행이 가능합니다.
두번째 오피스텔의 경우라면 LTV80~90%
빌라의 경우라면 LTV의 70~80% 가 최대한도라고 보시면 됩니다.
이어서 대부업담보대출의 특징을 살펴보자면
첫번째 회생자, 파산자, 신용회복자, 연체자라고 할지라도 진행이 가능한데요. 하지만, 이건 반드시 된다는건 아니구요. 주로 담보물건의 가치에 따라서
가능여부가 결정된다고 보시면 됩니다.
두번째 국세체납, 압류, 가압류, 가등기, 신탁등기, 미등기주택도 취급이 가능합니다.
세번째, 어떤 대출이나 마친가지 이겠지만 직군 및 소득증빙 여부에 따라서 금리 및 한도가 차등 적용되게 됩니다. 당연히 직업이 좋고 소득이 좋을수록 한도는 높고, 금리는 낮게 되겠죠?
마지막으로 2주택자 주택담보대출 상담사례에 대해서 소개해 드리고 마치도록 하겠습니다. 이제 다 왔으니 조금 만 더 참아주세요.
우선 2주택자 담보대출 상담사례 그 첫번째 입니다.
문의자 분께서는 규제지역내 1주택, 비규제지역내 1주택,, 이렇게 2주택 보유자 셨구요. 비규제지역내 주택에 대해서 전세퇴거자금대출이 가능한지, 그리고 전세퇴거자금대출이후에 실거주 의무가 있는지에 대해서 문의를 주신 상담사례를 소개해 드리겠습니다.
우선 비규제지역에 대해서 전세퇴거자금대출을 일으킬려고 하는 경우에는 해당주택을 제외한 기타주택 처분하지 않더라도 LTV60%까지 전세퇴거자금대출이 가능하구요.
전입및 실거주의무는 없습니다. 에외적으로, 규제지역내 9억초과 주택에 대한 전세퇴거자금대출을 일으킨경우에만 대출실행일로부터 3개월내에 전입의무가 있다고 알려드리고, 해당건은 전입 및 실거주는 하지 않으셔도 된다고 설명을 드렸구요.
두번째 상담사례역시 2주택자 분이셨는데요. 문의자가 가지고 잇는 주택은 모두 조정지역내에 소재한 주택이었습니다. 그중 A 주택을 담보로 생활안정자금대출이 5천만원까지 가능한지 문의를 주셨었는데요. 일단 해당 A주택은 KB시세가 7.5억 이었지만 현재 해당주택에 전세보증금 3.2억에 전세입자가 살고 잇는 상황이었습니다.
과연 A주택을 담보로 생활안정자금대출 5천만원이 가능할까요?
아니요~ 현재 대출규제상황속에서는 불가합니다. 다주택자가 조정지역내 주택을 담보로 생활안정자금대출을 실행시에는 1주택자에 비해서 그 한도가 10% 차감되어 최대한도가 LTV의 40% 이기 때문에 단순 계산하면 7.5억의 40%는 3억이 되게 됩니다.
그런데 문제는 해당주택에 이미 선순위권자인 전세입자의 전세보증금이 3.2억이 있는 상태이기 때문에 추가적인 생활안정자금대출은 절대 불가합니다.
오늘 이시간에는 대출규제를 피해서 진행이 가능한 후순위담보대출과 대부업담보대출에 대해서 설명을 드렸는데요. 혹시라도 이해가 안되시거나 더 궁금한점이 잇는 경우에는 업무시간중에는 유선전화 1670-8832 로 연락을 주시구요. 업무시간이후에는 카카오톡 아이디 머니7000을 추가후 문의 남겨주시면 최대한 빠른 답변 드리도록 하겠습니다.
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