[한국부동산자산관리신문] 김동재 박사칼럼 = 공동주택리모델링사업은 추진단계별에 어려운 사업으로 효율적으로 추진하기 위해 실질적인 가치향상 방안을 알아보고 주요한 검토사항에 대한 핵심관리를 통해 사업의 리모델링사업의 최적화를 제안하고져 한다. 최근 우리나라의 건축관련산업은 미증유의 불황에 허덕이고 있고 건축공사계약액의 감소로 많은 건설업계에 처해있어 사업의 활성화를 위한 방안을 찾아보고져한다,
건설경기위축으로 인한 건설투자의 위축이 직접적인 원인이기도 하지만, 70년대 이후 고도경제성장에 힘입어 양적팽창 일변도의 개발을 지속해온 개발도상국형 건설산업구조가 이제는 한계에 도달하였기 때문이기도 하다. 이에 따라, 새로운 시대적 요구에 대응하는 건축산업의 발전방향이 모색되고 있으며, 이중 대표적인 것이 건축물의 리모델링(Remodelling)분야이다.
리모델링이란 기존건물의 구조적, 기능적, 미관적, 환경적 성능이나 에너지성능을 개선하여 거주자의 생산성과 쾌적성 및 건강을 향상시킴으로써 건물의 가치를 상승시키고 경제성을 높이는 것을 말하는 것으로 리모델링은 현재 정상적으로 운영되고 있는 건물시스템의 성능을 개선시킨다는 점에서 건물의 보수, 보강, 수선, 개수, 교체 등과는 약간의 의미적 차이를 가지고 있다.
즉, 건축물의 리모델링은 기존의 성능을 그대로 유지해도 건물의 운영에는 문제가 없으나 성능개선을 통하여 가치를 향상시키고자 하는 선택적 수단임에 반해, 보수, 보강, 개수, 교체 등은 건물시스템의 하자나 불량, 고장, 성능저하로 인한 불가피한 선택인 것이다. 이에 따라 리모델링의 방법에는 매우 다양한 대안이 제시될 수 있으며, 의사결정을 위해서는 체계적인 방법론에 의한 대안선택과 경제성 분석이 필수적이다.
개수, 개선공사는 대규모 수선 공사에서는 계획수선과 혼재되어 실시되기도 하며 건축물의 기능을 현 시점의 사회적 요구기능에 부합되도록 향상시켜 건물의 내용연수를 장기화한다는 점을 고려하여 볼 때 리모델링사업 관련 활동의 주요영역으로 인식된다. 유지보존을 통하여 준공시점의 기능을 유지하기위한 1차적인 관리기능에서 건물의 주요기능과 관련되는 것의 개선에 대하여 건물 및 외부공간의 주요기능과 성능을 개량보존 하는 행위를 리모델링사업의 범위로 설정한다.
리모델링사업의 가치는 삶의 공간인 주택이 주변환경이나 시장환경에 의해 물리적 수명인 내구년수가 단축되기도 하고 시간의 흐름에 따라 물리적 수명이 다하기도 한다. 주거기능의 향상을 기대되는데 이는 주거 삶의 향상과 경제적 가치의 증대를 기대하게 된다. 따라서 리모델링을 통한 주거환경의 개선은 부동산의 개발이란 측면에서 보면 물리적 기능의 노후화에 대한 기능개선과 함께 주거공간의 가치를 증대시키려는 개발적 속성을 갖는다.
리모델링사업은 사회적인 요구사항의 수용과 기능적인 개선을 통하여 건물의 성능을 향상시켜 쾌적한 주거환경 개선으로 이어지는 중요한 수단이기도 하다. 신축과 대비하여 환경보존 가치성과 자원의 재활용 측면으로서의 가치 확보가 달성되지만 상대적으로 경제적인 가치의 향상이 요구된다.
건축물 리모델링의 의미와 유형은 현재 건축물의 리모델링은 여러가지 용어로 표현되고 있다. 우리나라에서는 흔히 건물改補修라는 용어가 사용되는 데, 엄밀한 의미에서 改修 혹은 補修의 사전적 의미는 ‘잘못된 것을 고쳐 바로잡는다’는 ‘repair'의 의미를 가지고 있으므로 건물 유지관리의 일부분이라고도 볼 수 있다. 건축물의 리모델링은 이와 같은 개보수를 포함하여 넓은 의미에서 건물의 가치를 향상시키는 것을 말한다.
구조적 성능개선은 건물의 구조적 성능은 건물의 안전을 위해 가장 우선적으로 고려해야 할 사항이다. 건물의 노후화에 따라 발생할 수 있는 구조적 성능저하는 물론 건물의 기능변화와 사용패턴의 변화 및 주변환경의 변화 등에 대응하기 위한 구조성능의 개선이 필요하다. 최근에는 지진이나 화재 등 재해에 대비하기 위한 기준의 강화에 따라 구조적 성능개선이 요구되기도 한다.
기능적 성능개선은 건물의 각종 기능은 건물의 노후화하면서 함께 저하된다. 특히, 건축설비시스템은 다른 건축요소에 비해 성능저하가 빠르게 발생하므로 건물성능개선의 주요 대상이 된다. 또한 건물의 기능적 성능은 사회적 구조의 변화와 기술발달에 따라 빠르게 변화할 수 있다. 특히 최근에는 정보통신기술의 발달과 이에 따른 건물의 IBS化에 따라 기능적 성능개선이 필수적이다. 또한 사회적 환경변화에 따라 건물의 용도를 새롭게 바꾸는 기능적 개선(Rehabilitation, 신활용)도 필요하다.
미관적 성능개선은 건물의 미관적 성능은 건물의 가치를 판단하는 일차적 요소로서, 재료의 노후화에 따라 질적으로 저하될 뿐 만 아니라 시대적 성향의 변화에 따라 사용자나 건물주의 선호가 바뀔 수 있다. 미관적 성능에는 건물의 외관 뿐 아니라 건물내부의 형태 및 마감상태등이 포함된다.
환경적 성능개선은 기존건물에 있어서 열환경, 빛환경, 공기환경 및 음환경의 개선은 거주의 쾌적성과 건강에 직결되어 사용자의 생산성을 크게 향상시킬 뿐만 아니라 건물의 에너지소비절약에도 기여하게 된다. 한편, 건물의 환경적 성능개선은 건축물의 내∙외부의 환경개선은 물론 지역환경이나 지구환경의 개선과도 연관된다.
에너지성능개선(Energy Renovation)은 건물성능개선의 궁극적인 목적이 경제성향상이라고 할 때 에너지소비는 건물의 Life Cycle Cost를 결정하는 가장 중요한 요소가 되므로 건물의 에너지성능개선은 건물성능개선의 분야 중에서 가장 비중이 크고 보편적인 분야이다.
한편, 한 분야에서의 건물성능 개선은 건물의 통합적 특성 때문에 다른 분야의 성능개선에도 영향을 미치게 된다. 예를 들어, 에너지성능 개선은 설비시스템의 개선 뿐만 아니라 환경적 성능개선과도 직결되는 문제이며, 건물외피의 에너지성능 개선은 건물의 미관적 성능에 영향을 미치게 되고, 결국 기능적, 구조적 성능개선과도 연결된다. 따라서 건물의 성능개선에 있어서는 건축전반을 고려하는 종합적 접근이 필요하며, 다양한 분야의 건축전문가들이 참여해야만 한다.
공동주택리모델링사업의 가치향상 방안으로 건물성능 개선의 목적은 기존건물의 구조적, 기능적, 미관적, 환경적 성능이나 에너지성능을 개선하여 거주자의 생산성과 쾌적성 및 건강을 향상시킴으로써 건물의 가치를 상승시키고 경제성을 높이는 것이다. 이와 같은 건물성능개선을 통하여 기대할 수 있는 가치향상 방안은 다음과 같다.
자원절약을 통한 가치향상으로 건물성능 개선의 주요분야인 에너지성능 개선은 국가에너지 소비의 약 1/4을 차지하는 건물부문에서의 에너지소비를 절감함으로써 국가경제발전에도 기여할 수 있고 전량수입에 의존하는 석유자원절약에 기여하게 된다. 또한, 건물성능개선은 건물의 수명을 연장시킴으로서 건설분야에 투입되는 막대한 자원을 절약할 수 있게 된다.
환경보전을 위한 가치향상으로 건물의 에너지소비는 CO2발생과 선형적 함수관계에 있다. 최근 지구온난화의 문제로 탄산가스 배출제한 의무화가 세계기후변화협약에서 추진되고 있는 상황에서 건물성능 개선은 건물분야에서의 탄산가스 배출을 저감시킴으로써 지구환경보전에 기여하게 된다. 또한 건물의 수명이 연장됨으로써 건물폐기에 따른 각종 환경폐기물의 발생을 억제할 수 있게 된다.
공동주택 리모델링시장의 확대방안으로 건물성능개선은 지금까지 신축건물 위주의 건축시장을 기존건물까지 크게 확장함으로써 건설경제의 활성화에 기여하게 될 것이며 고용창출을 통한 가치향상방안은 건설시장의 확대는 건설고용을 자연스럽게 확대하게 된다. 그러나 건물성능개선산업의 활성화에 따른 고용은 기존건설고용과는 달리 새로운 전문지식과 기술을 필요로 하는 고용이어야만 한다.
가치향을 위한 활성화 적용은 최근 업계에서도 공동주택재건축 신축시장의 성장한계에 부딪치면서 이에 따른 자구책 또는 탈출구로서 건축물 리모델링 분야에 적극적인 진출을 모색하고 있다. 대다수의 대형 건설업체에서는 리모델링을 전담하는 부서를 신설하였거나 혹은 전문회사를 설립하고 있으며, 이중에는 이미 상당한 수주실적을 기록하고 있는 회사도 있다.
그럼에도 불구하고 현재 이 분야에서 사업을 시행하고 있는 많은 전문가들은 리모델링의 사업성이나 시장전망에 대해 상당한 회의를 가지고 있는 것이 사실이다. 이는 아직 우리나라의 여건상 리모델링이 활성화되기에는 여러 가지 제약조건이 많기 때문이다. 따라서 건축물의 리모델링이 우리나라 건설산업의 주요시장으로 자리잡기 위해서는 다음과 같은 활성화 방안이 적극적으로 모색되어야 한다.
첫째는 법적 제약요소의 개선 적용이 요구된다.
현행 법에서는 리모델링과 관련된 건축행위(증축, 개축, 대수선)를 현행관련법의 규제를 받도록 하고 있으나 1970-80년대 지어진 건축물을 그 당시보다 강화된 기준에 맞추어 개선하는 것은 현실적으로 어렵다. 또한 현행 건축법에 규정된 건축행위 이외의 성능개선에 대한 법규정이 미비한 실정이다. 따라서 리모델링의 활성화를 위해서는 이와 같은 법 규정의 개선이 필수적이다.
둘째는 금융 및 조세지원 확대방안이 필요하다.
리모델링사업에 대한 재정적 지원은 리모델링의 활성화를 위한 직접적인 유인방안이 된다. 국민주택기금의 활용과 새로운 지원기금의 설립을 통한 재정지원 및 부동산신탁제도의 활용과 함께 리모델링 소요비용에 대한 세액공제 및 조세감면 방안등을 적극 검토하여야 한다.
셋째는 건설업체의 업역분담 및 특성화방안을 제시하는 것이다.
리모델링 사업은 많은 건설업체가 진출하고자하는 전망이 뚜렷하고 매력적인 사업분야임에는 분명하다. 그러나, 모든 건설업체가 “너도나도”식으로 리모델링 시장에 무분별하게 뛰어든다면 한정된 시장자원을 대상으로한 수익성 없는 과당경쟁으로 이어질 수 밖에 없는 것이다.
따라서 대형건설업체, 중소형 건설업체, 전문건설업체 등 업체의 규모 및 특성에 따라 리모델링의 분야별, 건물의 규모별 혹은 건물유형별로 업역을 선택하고 이에 대한 집중적인 기술과 경험을 축적하여 차별화된 사업영역을 구축하는 것이 필요하다. 특히 일부 대형 건설업체가 업역의 구분없이 리모델링시장을 독과점하게 된다면 결과적으로는 리모델링 산업이 오히려 위축될 리모델링사업의 가치향상 방안인 것이다.
넷째는 정부의 선도적 역할의 반영이 요구된다.
리모델링은 물론 건설산업의 발전을 위해 업계 스스로가 적극 개발하고 추진해야 하지만, 이를 홍보하고 국민들에게 인식시키기 위해서는 정부 스스로가 사업주체로서 수많은 정부산하 건물들을 대상으로 리모델링을 적극적으로 시행해야만 한다.
이는 건축물 리모델링의 활성화가 가져오는 파급효과가 자원절약-환경보전-건축시장의 확대-신고용창출 등과 같이 국가적 차원에서 추진해야할 정책목표이기 때문이다. 또한, 국민의 세금으로 건축하고 유지관리하는 정부산하 건물들이 오랫동안 효율적으로 보전되기 위해서는 리모델링이 반드시 필요한 것이다.
건축물의 리모델링은 새로운 21세기를 맞이하여 우리나라가 선진국으로 도약하는 과정에서 건축산업이 안정적으로 발전하기 위하여 필연적으로 추구해야 할 중요한 분야이다. 이와 같은 리모델링산업이 활성화 되기 위해서는 협회를 중심으로 여러 연구기관에서 시급히 각종 기초자료와 기술을 연구하여야 하며, 업계에서는 새로운 시장개발과 함께 새로운 설계기술과 공법과 자재를 개발하고 업역분담을 통해 특성화된 추진체계를 구축해야만 한다. 그러나 건축물의 리모델링 사업이 효과적으로 추진되어 파급효과를 발휘하기 위해서는 무엇보다도 정부의 선도적 역할이 가장 중요하다. 법규정을 개선하고 각종 지원정책을 수립하고 사업주체로서 리모델링산업을 이끌어 나아가야만 한다.
설계자 중심으로 추진하는 건설 사업 관리(DCM)는 기획 단계(설계 이전 단 계)에서부터 유지 관리 관리까지 사업 전반을 매트릭스 구조로 업무를 수행 한다. 본 칼럼을 읽고 건설사업관리에 도움이나 상담이 필요하신 분은 아래 케이제이엔지니어링 연락처 또는, 저가 연락처로 연락하면 된다.
필자소개
김동재 박사, 건축사, 국제공인VE전문가, 중재인, 법원전문심리위원
경력
㈜건축사사무소 광장 사장
㈜케이제이엔지니어링건축사사무소 대표이사
수상
표창장 국무총리(건설사업관리 국가공헌) 2022.08.19.
표창장 국토부장관상(설계경제성 건설공헌) 2018.11.30.
표창장 국토부장관성(건설사업관리 건설기여) 2007.04.25.
저서
2013.8 초판, ~ 2023.3, 3판 정비사업과 건설가업관리 (CM)
2022.11 부동산시장관리론 공저
2022.5 부동산박사논문 초록집 공저
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