[한국공공정책신문=김유리 기자] 서울 아파트값이 강남 3구를 시작으로 한강 벨트와 비강남권까지 확산되며 억 단위 폭등을 기록하고 있다. 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 서울 아파트 가격은 0.43% 상승해 21주 연속 오름세를 이어갔으며, 이는 2018년 9월 이후 6년 9개월 만의 최대 폭이다. 한국은행의 소비자동향조사에서 주택가격전망지수는 120으로 3년 8개월 만에 최고치를 기록했는데, 이는 소비자들이 1년 후 추가 상승을 예상한다는 의미이다.
정부는 다음 달 초 규제지역 확대와 대출규제 강화 등을 골자로 한 종합 대책을 발표할 예정이지만, 이는 이미 번진 불씨를 끄기에 늦은 뒷북 대책이라는 비판을 피하기 어렵다. 정책의 신뢰성이 위기에 처한 지금, 근본적 해결책이 무엇인지 진단해봐야 할 때이다.
폭등 원인: 복합적 위기와 정책 실패
공급 부족 심화
내년 서울 아파트 입주 물량이 급감하며 공급 한계가 뚜렷해졌다. 재개발·재건축 규제로 신규 공급이 지연되고 있는 상황에서, 수요는 계속 늘어나고 있다. 공급과 수요의 불균형이 가격 상승의 근본 원인이다.
심리적 요인
7월 DSR 3단계 시행을 앞둔 '막차 수요'와 금리 인하 기대감이 투자 수요를 부추겼다. 시장 참여자들의 심리가 패닉 상태에 빠지면서 합리적 판단보다는 감정적 대응이 늘어나고 있다.
정책 불일관성
규제 완화와 강화를 반복하며 시장 신뢰를 훼손했다. 토지거래허가구역 해제 등이 오히려 불안을 가중시켰으며, 정책의 예측 가능성이 사라졌다. 이는 시장 참여자들로 하여금 급하게 행동하도록 만드는 요인이 되고 있다.
정부의 책임: 신속성과 일관성 부재
정부의 대응은 여러 면에서 아쉬움이 크다.
첫째, 뒷북 대응이다. 초기 심리 관리 실패로 강남에서 한강 벨트·비강남권까지 폭등이 확산된 후에야 대책을 마련하고 있다. 화재가 번진 후에 소방차를 부르는 격이다.
둘째, 공급 정책 부재이다. 주택 공급 확대를 강조했으나 실제 물량 증가로 이어지지 못해 실질적 해결책이 되지 못했다. 말로만 하는 정책으로는 시장의 불안을 잠재우기 어렵다.
셋째, 규제 편중이다. 대출 규제 등 단기적 수요 억제에 치중하며 실수요자 보호와 중장기 공급 계획이 소홀해졌다. 이는 실제 집이 필요한 서민들만 피해를 보는 결과를 낳고 있다.
정책 대안: 공급·수요·신뢰의 삼각 균형
1. 공급 확대를 통한 구조적 해결
재개발 규제 완화가 시급하다. 도심 내 용적률 상향과 공공·민간 협력형 주택 공급을 대폭 확대해야 한다. 아울러 4기 신도시 추진을 통해 유휴부지 활용과 직주근접형 주택 등 다각적 공급으로 물량을 늘려야 한다. 공급이 없는 상황에서는 어떤 정책도 근본적 해결책이 될 수 없다.
2. 실수요자 중심의 차별화된 규제
투기 수요 차단이 핵심이다. 다주택자와 갭투자자에 대한 DSR·LTV 강화를 즉시 시행하되, 청년·신혼부부 등 실수요자에게는 저리 대출과 세제 혜택을 제공해야 한다. 동시에 풍선효과 차단을 위해 서울 전역과 과천·분당 등 광역 규제지역 지정으로 수요 분산을 막아야 한다.
3. 시장 신뢰 회복
정책 일관성 유지가 무엇보다 중요하다. 중장기 공급 확대와 단기 규제를 투트랙으로 추진하며 시장에 예측 가능한 시그널을 줘야 한다. 또한 주거복지 강화를 통해 전세사기 방지, 공공임대주택 확대 등 취약계층 보호 장치를 병행해야 한다.
정책의 신뢰성이 해법이다
서울 아파트값 폭등은 단순한 시장 현상이 아닌 정부 정책의 신뢰성 위기이다. 정부는 책임 공방을 중단하고 공급 확대, 실수요자 보호, 시장 신뢰 회복에 모든 역량을 집중해야 한다. '가격 통제'라는 오만을 버리고, 장기적 시야로 주택 시장의 구조적 문제를 해결할 때 비로소 진정한 안정을 이룰 수 있다.
시장은 정책을 믿지 않으면 더욱 불안해한다. 신뢰할 수 있는 정책, 일관성 있는 추진, 그리고 실효성 있는 결과로 국민들에게 희망을 줄 때이다.
박동명 / 법학박사
· (사)한국공공정책학회 부회장
· 대한케어복지학회 회장
· 전)국민대학교 행정대학원 외래교수
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}