최근 부동산 경매 시장에 '경락잔금대출 규제'라는 키워드가 화두로 떠올랐다. 2025년 6월 정부의 가계대출 규제 강화 이후, 경락잔금대출이 막혔다는 인식이 확산되며 경매 시장에 대한 불안감이 커지고 있다. 그러나 전문가들은 이는 전체 시장을 오해한 것이라며, 오히려 규제 변화에 맞춰 새로운 투자 전략을 수립할 기회라고 조언하고 있다.
경락잔금대출 규제, ‘가계대출’에만 국한된다
정부가 6월부터 강화한 규제는 정확히 '주택 취득 목적의 가계자금 경락잔금대출'에 집중된다. 기존 주택담보대출과 동일하게 6억 원 한도 제한과 6개월 내 전입 의무가 신설되었으며, DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제가 더욱 엄격하게 적용된다. 특히 2주택 이상 다주택자는 가계자금 대출 자체가 원천 봉쇄돼 실수요자 보호와 투기 수요 억제라는 정부의 정책 방향이 명확하게 드러났다.
하지만 여기서 주목할 점은 이러한 규제가 '사업자 대출'에는 적용되지 않는다는 사실이다. 매매사업자 대출과 임대사업자 대출은 여전히 DSR 규제와 대출 한도 제한 없이 이용할 수 있어, 경매 투자자들에게는 새로운 활로가 열린 셈이다.
다주택자도 OK…매매사업자 경락잔금대출이 '돌파구'로 급부상
경매 투자자들이 가장 주목하는 것은 바로 매매사업자 경락잔금대출이다. 가계대출이 아닌 사업자 대출로 분류되기 때문에 다음과 같은 파격적인 혜택을 누릴 수 있다.
DSR 규제 면제: 개인 소득과 관계없이 대출이 가능해 대출 한도 확보가 용이하다.
6억 원 한도 제한 없음: 담보 가치 내에서 자유롭게 대출을 받을 수 있다.
거주 의무 제로: 전입 또는 실거주 의무가 없어 투자 목적에 최적화돼 있다.
다주택자 자유 이용: 보유 주택 수에 관계없이 자유롭게 대출을 이용할 수 있다.
물론 매매사업자 대출도 1금융권 대비 높은 금리(연 4~6%대)와 방공제(소액임차인 보증금) 문제는 감수해야 한다. 그러나 이러한 단점을 상쇄할 만큼의 강력한 이점이 있어 현명한 투자자들 사이에서는 이미 필수적인 전략으로 자리 잡고 있다.
경락잔금대출, 숨겨진 전략을 찾아라: 신탁대출과 3금융권 활용
대출 한도를 깎아 먹는 방공제 문제는 투자자들의 오랜 골칫거리다. 하지만 이를 해결할 수 있는 방법도 존재한다.
3금융권 대출: 제도권 금융사와 달리 방공제 규정을 적용하지 않아 한도가 크게 늘어난다. 다만, 금리가 1금융권 대비 3~7%p 높다는 점을 고려해야 한다.
신탁대출: 부동산의 소유권을 신탁회사로 이전하고 수익권을 담보로 대출을 받는 구조로, 방공제를 완전히 회피할 수 있으며 일반 담보대출보다 높은 LTV(담보인정비율)를 적용받을 수 있다.
성공적인 경매 투자를 위해서는 ‘경매 + 금융 + 세무 + 법무’를 아우르는 종합적인 접근이 필수다. 전문가들은 변화된 규제 환경 속에서 자신의 목적과 상황에 맞는 최적의 대출 방법을 선택하고, 사전 준비와 전문가의 조언을 적극적으로 활용할 것을 권장하고 있다. 규제 강화는 투자의 문을 닫는 것이 아니라, 더욱 스마트한 투자자를 가려내는 새로운 시험대가 될 것이다.
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