서울시 도시계획위원회가 지난 9월 17일 용산국제업무지구 도시개발구역 지정 및 개발계획 변경안을 최종 승인했다. 수년간 계획과 표류를 반복하던 개발 사업이 마침내 실현 단계에 접어든 것이다. 이번 결정은 단순한 행정절차를 넘어, 용산 일대의 도시 구조가 다시 그려질 수 있다는 신호로 해석된다.
용산국제업무지구 개발은 서울 도심의 핵심 축을 바꾸는 사업이다. 주거·업무·상업 기능을 결합한 복합도시로 재편되며, 약 5,350세대 규모의 주택 공급도 포함됐다. 여기에 보행 중심의 교통체계, 녹지 확충 등 생활 환경 개선 요소까지 더해져 도시 정비의 새로운 모델이 제시될 전망이다.
이 같은 흐름 속에 시장의 관심이 집중되는 곳이 있다. 바로 국제업무지구 인접에 위치한 ‘선인상가’다.
규제는 없다, 입지는 핵심이다
선인상가는 현재 비주거 자산(상가)으로 분류돼 다주택자 규제와는 무관하다. 취득세 중과, 종부세, 주택담보대출 제한 등 각종 규제에서 자유롭다. 서울 중심부에서 이러한 규제 프리 자산은 그 자체로 희소성을 가진다.
게다가 국제업무지구와의 물리적 거리도 짧다. 개발 계획에 따라 보행 네트워크가 조성될 경우, 선인상가는 국제업무지구의 연장선상에 놓이게 된다. 이는 접근성과 가시성은 물론, 유동 인구 유입 가능성까지 높이는 요인이다. 상업 시설로서의 가치뿐 아니라 향후 복합 개발지로서의 잠재력도 부각되고 있다.
인프라 집중…교차점에 선 상가
주목할 점은 선인상가가 여러 개발 축이 만나는 교차점에 위치하고 있다는 사실이다. GTX-B 노선, 용산공원 조성, 청파·효창동 일대 재개발 등이 동시다발적으로 추진되며, 선인상가 일대는 사실상 서울 도심 재편의 중심에 놓이게 됐다.
특히 인접한 용산공원은 뉴욕 센트럴파크급 규모의 도심 공원으로 조성될 예정으로, 주변 지역의 정주 여건은 물론 자산 가치 상승의 촉매제가 될 것으로 기대된다. 생활환경과 도시 이미지를 동시에 바꾸는 초대형 개발이란 점에서, 인근 상권의 수혜 가능성도 높게 평가된다.
재개발 가능성, 단순한 기대가 아니다
선인상가는 과거부터 재개발 잠재지로 꾸준히 거론되어 왔다. 상가로서의 기능은 물론이고, 대형 필지와 중심 입지를 바탕으로 주거·업무·상업시설이 복합된 형태로 재편될 수 있는 구조를 갖추고 있다. 이는 단순 상업시설이 아닌, 도심형 복합단지로의 전환 가능성을 시사한다.
시장에서는 이미 움직임이 포착되고 있다. 도계위 의결 직후 일부 매수 문의가 급증하고 있다는 분석도 나온다. 전문가들은 “선인상가는 현재는 다소 저평가돼 있지만, 미래 가치와 입지 프리미엄 측면에서 높은 성장 잠재력을 지닌 곳”이라고 평가한다.
결론: ‘지금’이라는 시간의 가치
선인상가는 더 이상 낡은 전자상가로만 볼 수 없다. 지금은 주택 수에 포함되지 않는 규제 프리 비주거 자산이며, 미래에는 용산국제업무지구, GTX, 용산공원 등 핵심 인프라가 결합되는 가치 상승 지점으로 진화할 가능성이 높다.
투자란 결국, 변화의 초기 신호를 인지하고 선제적으로 대응하는 것이다. 서울 도심에서 규제를 피하면서 미래 가치에 올라탈 수 있는 기회는 많지 않다. 지금 선인상가를 주목해야 하는 이유가 여기에 있다.
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한국AI부동산신문 용산지부장 오정옥
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