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안녕하세요, 저금리닷컴 TV의 임동원입니다.

지난 2021년 7월 1일부터 서울을 비롯한 수도권 등의 전규제지역에서 6억 원 이상의 주택을 대상으로 담보 대출을 받거나 신용대출 합계 금액이 1억 이상인 분들에 대해 DSR 40%가 적용되기 시작했는데요.

사실상 서울, 경기, 인천 등 수도권 대부분의 주택이 6억원 이상 호가하는 경우가 많기 때문에, 최근 매매잔금대출 한도가 나올지, 또 부족한 한도를 어떻게 메울지에 대해 문의를 주시는 분들이 부쩍 많아졌습니다.

그래서 오늘은 많이들 궁금해 하시는 매매잔금대출 한도와, 부족한 한도를 보충할 수 있는 꿀팁에 대해 알아보도록 하겠습니다.

우선 매매잔금대출에 대해 알아보기 전에 이걸 쉽게 이해하시려면 기본적인 용어 몇 가지를 알고 계셔야 하는데요. 주택담보대출을 파고 들어가면 정말 배울 것도 많고, 신경 써야 할 것도 많지만, 오늘은 간단하게 LTV와 DTI, DSR에 대해서만 짚고 넘어가도록 하겠습니다.

먼저 LTV란, 주택의 담보 가치에 따른 대출금의 비율입니다.

예를 들어, 단순 계산으로 분양가 6억짜리 집의 LTV가 40%라고 한다면, 2억 4천만 원이라는 대출금 비율이 나오는데요. 쉽게 말해서 LTV 지표는, 내가 매매할 부동산의 가치에 따라 책정된 최대 대출 한도라고 생각하시면 됩니다.

그런데 이 LTV 비율대로 전부 대출이 나오느냐 하면, 그건 아닙니다.

실무상에서는 현재 부동산 시세나 DSR기준, 그리고 지역별 부동산 ltv비율과, 서민실수요자 여부 등을 종합적으로 고려하여 대출 한도가 정해지는데요.

현재, 적용되고 있는 LTV 규정을 살펴보면, 투기 과열지구와 투기지역의 주택은 9억이하에 대해 LTV 40%를 적용받고 있고, 9억 초과, 15억 이하의 금액분에 대해서는 LTV 20%를 적용하고 있습니다.

그리고 조정대상지역의 주택은 LTV 50%를 적용받고 있지만, 9억을 초과하는 금액 부분에 대해서는 LTV 30%를 적용받고 있는데요.

말로만 설명 드리면 조금 어려우실 수 있으니, 예를 하나 들어드리겠습니다.

만약 시세 10억짜리 주택을 구매한다고 가정했을 때, 투기 과열 지구에서 구매하시는 경우에는, 9억까지의 금액만 LTV 40% 적용이 되고, 나머지 1억에 대해서는 LTV 20%가 적용이 됩니다. 이걸 계산해 보면, 대출한도는 3억 8천만 원이 되는데요.

이걸, 조정대상지역으로 놓고 계산을 해 보면, 투기과열지구와는 또 다르게 한도가 나올 수밖에 없습니다.

조정대상지역에서는 9억까지의 금액에 대해서는 LTV를 50% 적용하고, 9억원을 초과하는 금액에 대해서는 LTV 30%를 적용하니, 이걸 전부 계산해 보면, 대출한도는 4억 8천만 원이 됩니다.

자 그럼, 두 번째로 넘어와서 DTI에 대해서 알아보겠습니다.

DTI란 총부채상환비율, 대출원리금이 연 소득에서 차지하는 비중을 말하는데요.

쉽게 말해서, 연소득 대비 얼마나 상환 능력이 되는지를 살펴보는 지표라고 생각하시면 됩니다.

예를 하나 들어보자면, 연봉이 8천만 원인 분께서 DTI 40%를 적용받으신다면, 3,200만 원이라는 금액이 나옵니다. 이 3,200만원은 대출 한도가 아니라, 내가 1년 동안 갚아야 할 주담대 대출 원리금과 자동차 할부금, 학자금 등의 원래 가지고 있었던 기타 대출의 이자를 전부 합했을 때, 1년간 3,200만원을 넘지 않아야 하는데요.

즉, 연소득이 8000만원인 분이, DTI 40%를 적용받을 경우에, 한 달에 갚아야 할 금액이 대략 266만원을 넘지 않으면, DTI 안정권에 들어오게 되는 겁니다.

다음은 요즘 규제가 적용되면서 가장, 뜨거운 관심을 받고 있는 DSR에 대한 설명을 드리도록 하겠습니다. DSR은 총부채원리금상환비율, 즉 연간 갚아야 하는 모든 대출의 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율입니다.

쉽게 말해, DTI랑 비슷하지만, DTI에서 기타 대출의 이자만을 합산해서 계산했다면, DSR은 주택담보대출의 원리금과 카드론, 자동차 할부금, 카드론, 신용대출 등의 다른 대출의 원리금까지 모두 같이 합산해서 지표를 산출하겠다는 이야기인데요.

그냥, 쉽게 말하자면 기타 대출의 원금까지 포함되었기 때문에, DTI산정 방식보다, DSR 산정 방식이 훨씬 수치가 높게 나와서 대출을 받기가 까다로워졌다고 생각을 하시면 됩니다.

그런데 기대출 중에서 DSR 적용 대상에 포함이 되지 않는 대출들도 있는데요.

만일, 지금 전세 자금 대출, 예적금 담보 대출, 보험 약관 대출, 300만원 이하의 소액 대출, 정책 자금 대출을 이용 중이시라면, DSR 적용 대상에 포함되지 않으니 계산을 하실 때 꼭 빼고 계산하시길 바랍니다.

또, DSR 계산은 포털사이트의 DSR 계산기를 이용하시면 쉽고 편리하게 계산할 수 있으니, 대출을 받기 전에는 꼭 먼저 DSR 계산을 해 보시고, 본인이 1금융권에서 대출이 가능할지, 아니면 DSR이 60%까지 적용되는 2금융권 대출을 받아야 할 지 여부에 대해 미리 가늠해 보시길 바랍니다.

자, 여기까지 영상을 열심히 보셨다면 매매잔금대출을 진행하기 위해서는, 1금융권 기준으로 DSR 40%, 2금융권 기준으로는 DSR 60%를 넘기지 않아야 한다는 결론이 나오는데요.

그러면 매매잔금대출의 한도를 늘리려면, 어떤 방법을 쓸 수 있을까요?

실무상의 꿀팁을 방출하자면, 우선, 신용대출은 1억원부터 DSR 40%의 규제 대상이 되기 때문에, 집을 구매하시는 부부들이 계시다면 각각 1억 미만의 신용 대출을 유지하시는 게 좋습니다.

두 번째로 주택 담보 대출은 부부 공동으로 진행해서, 소득을 높여 DSR 수치를 조금이라도 낮추시는 게 좋아요.

세 번째로는 신용대출을 담보 대출보다 먼저 받으시는 게 좋습니다.

네 번째로는 지금, 마이너스 통장이 있고, 현재 사용하지 않는 중이라면 마이너스 통장의 한도를 가능한 한 최대로 줄이시는 방법입니다. 마이너스 통장은 DSR산정시 한도 만큼 수치로 잡히기 때문에, 가급적 한도를 줄이시거나 없애시는 게 DSR 수치를 낮추는 데 도움이 됩니다.

다섯 번째는, 상환 기간을 늘려서 DSR을 낮추는 법인데요. 만일 2억을 빌린다고 했을 때, 이걸 5년 만에 갚는 쪽보다, 10년에 나눠서 갚는 쪽의 1년에 갚는 원리금이 더 적을 수밖에 없겠죠. 상환기간을 늘리면 기간이 늘어난 만큼 이자 부담은 커지지만, DSR 수치가 낮아진다는 이점이 있습니다.

마지막 여섯 번째는, 보험 담보 대출이나 예적금 담보 대출을 이용하시는 방법인데요. 앞서 잠깐 설명했듯이, 해당 자금들은 DSR에 포함되지 않기 때문에 매매잔금대출이 필요하신 경우엔 해당 상품들을 먼저 이용해 보는 방법이 있습니다.

그런데, 이런 방법을 모두 체크했는데도 매매잔금대출 한도가 부족하신 분들이 분명히 계실 텐데요. 이 경우에는 어쩔 수 없이 금리가 좀 높더라도 지금 소개해드리는 2금융권의 신용대출 상품을 이용하시는 방법이 있습니다.

하지만, 이런 2금융권의 신용대출 상품은 1금융에 비해서는 확실히 금리가 높은 편이기 때문에, 도저히 잔금을 맞출 수 없는 경우에만 이용하시고, DSR의 여유가 생기실 때는 반드시 주택담보로 추가 생계 대출을 받은 후, 고금리의 캐피탈 자금을 상환을 하시는 게 좋다는 점, 분명히 말씀드리고 싶습니다..

오늘 제가 소개해드릴 상품은 DSR과 DTI규제를 받지 않는 매매잔금대출 상품인데요. 대상은 아파트 분양계약체결 후, 금융기관을 통해 중도금 대출을 1회 이상 납부하신 본인이나, 부부공동명의인 중 1인이시면 되고요. 연령은 만 25세에서 70세까지 가능합니다. 그리고 매매하시는 주택의 시세는 분양이나 매매계약서상의 최소 1억 이상이셔야 합니다.

금리는 4.8%에서 19.9%사이로 1금융권보다는 높은 편이고요. 한도는 최대 2억원까지 가능합니다. 대출 기간은 최대 72개월까지 설정이 가능합니다.

이 상품의 특징으로는 신용점수 나이스 기준 840점 이상이신 분들은 거치 및 만기일시상환이 가능하다는 점인데요. 즉, 본인의 상황이나 사정에 맞게 대출 기간을 최대한 늘려놓고 이자만 내시다가, 연봉이 오르거나 DSR에 여유가 생기시면 1금융권의 가계자금대출을 이용해 해당 상품을 갚아버릴 수 있다는 점이 있습니다.

그리고 담보대출 실행 이후에 신용대출이 이루어 지기 때문에 담보대출에는 전혀 영향을 끼치지 않구요!

DSR이나 DTI규제에 영향을 받지 않기 때문에, DSR이나 DTI 규제 걱정을 하지 않고 실행할 수 있는 유일한 금융상품입니다.

매매잔금대출을 이 상품으로 받기 위해 필요한 서류는 잔금지급일 전에는 분양 계약서 사본이 필요하고요. 잔금지급일에는 신분증과 은행이나, 보험사에서 대출을 해 주었다는 금융거래확인서가 필요합니다.

오늘은 매매잔금대출에 대한 기본적인 용어와 대출 한도를 더 받을 수 있는 방법에 대해 자세히 설명을 드렸는데요. 이외에도 궁금한 점이나 문의사항이 있으시면, 언제든지 아래의 카톡 주소나, 문의 전화 주시길 바랍니다.

지금까지 저금리 닷컴 TV의 임동원이었습니다. 감사합니다.

동영상출처 : 매매잔금대출