부동산이 투자의 수단으로 되면서 부동산 매매계약을 체결하는 일이 빈번해졌다. 부동산 매매계약을 체결할 당시 계약금을 지급하고 난 후 매도인이 마음이 바뀌어서 부동산을 팔려고 했던 일을 없던 일로 하길 원할 경우 매수인은 이를 받아들일 수밖에 없는지에 대해서 알아보도록 하겠다.
기본적으로 당사자 쌍방이 합의한 계약은 원칙적으로 이행해야 하고, 당사자 일방의 변심에 의하여 해제하기 위해서는 상대방의 동의가 있어야 한다. 그러나 민법은 아직 계약금만 지급한 상태에서는 계약금의 배액을 상환하거나 계약금을 포기함으로써 변심에 의한 해제를 일정한 경우 인정하고 있다. 민법 제565조에 따르면, 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 한다.
최근 계약금을 지급하고 계약을 체결한 날짜 이후 중도금을 지급하기 전까지 아파트 호가가 상승하면서 계약금을 돌려주고 계약을 해제하려는 매도인이 많다. 그러나 이 경우 원칙적으로 계약금 배액을 상환해야 계약이 적법하게 해제되는데, 막상 계약금을 배액 상환하는 것이 쉬운 일이 아니다.
최근 계약금을 지급하고 계약을 체결한 날짜 이후 중도금을 지급하기 전까지 아파트 호가가 상승하면서 계약금을 돌려주고 계약을 해제하려는 매도인이 많다. 그러나 이 경우 원칙적으로 계약금 배액을 상환해야 계약이 적법하게 해제되는데, 막상 계약금을 배액 상환하는 것이 쉬운 일이 아니다.
매도인이 계약금의 배액상환을 한 후 해제하려면 매수인이 이행의 착수하기 전까지 해야 한다. 즉 매수인이 중도금의 일부라도 지급하게 된다면 매도인은 더 이상 매도인의 계약금의 배액상환을 하고 해제하지 못한다. 다만 이 경우에도 매도인이 계약의 해제를 원하는 의사표시를 따로 하지 않았어야 한다. 매도인의 계약해제의 의사표시를 전달받기 전에 매수인이 중도금의 일부를 지급하게 된다면, 이는 민법상 “일방이 이행에 착수한 경우”에 해당하기 때문에 매도인의 계약금의 배액상환에 의한 해제를 할 수 없다. 때로는 일부 매도인들이 자신의 계좌를 닫아버리고 중도금을 받지 않으려는 경우가 있는데, 이에 대해 중도금의 변제공탁을 할 수 있다.
만약 계약금이 아닌 가계약금만 지급한 경우 매도인이 마음을 바꿀 경우 가계약금만을 돌려줘야 하는지 아니면 계약금에 상당하는 금액을 추가로 더 손해배상을 해야하는지, 계약금의 배액배상을 할 경우 가계약금만 배액배상해야하는지 혹은 전체 매매금액의 10%인 계약금을 배액배상 해야 하는지 문제될 수 있다.
부동산 매매계약을 체결할 경우 계약 체결의 의사가 있음을 표시하는 수단으로 가계약금을 지급한다. 가계약금이란, 보통 계약금의 일부에 해당하는 금액인데, 매수의 우선적 지위를 점하기 위하여 지급한다.
그런데 이러한 가계약금도 신중하게 지급하여야 한다. 가계약금을 지급할 당시 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급 방법 등에 관한 합의가 있었다면 정식계약서가 작성되지 않았다고 하더라도 매매계약이 성립되었다고 보는 대법원 판례가 있다. 또한 최근 대법원 판례에 의하면 가계약금이 지급될 당시 계약이 성립되었다고 볼 수 있을 경우 계약금 상당의 손해배상을 청구할 수 있다. 다만 계약금에 해당하는 금액은 법원에서 직권으로 감액할 수 있다.
즉 가계약금 만을 반환해도 계약이 해제될 수 있는지 가계약금 반환 외에 계약상 계약금 상당의 손해배상을 청구해야 하는지에 대해서는 가계약금을 지급할 당시에 계약이 어느정도 성립되었는지에 다르게 된다.
계약이 어느 정도 성립되었는지는 계약서를 작성하지 않았다고 하더라도 주고 받은 문자 등으로 판단할 수 있기 때문에, 가계약금 반환 청구 소송으로 들어가기 전에 미리 확보할 필요가 있다.
즉 매도인 입장에서는 계약이 성립되지 않았기 때문에 가계약금 반환만을 주장하는 것이 유리할 것이고 매수인 입장에서는 계약이 성립되었기 때문에 매도인의 일방적인 파기로 인해 계약금 상당의 손해배상을 추가로 구할 수 있을 것이다.
자고로 가계약금은 부동산 매매계약을 체결할 때 신중하게 지급하여야 할 것이고, 이미 계약금까지 지급하게 된 경우라면 쉽게 계약을 해제할 수 없게 됨을 유의하여야 한다. 그럼에도 불가피하게 계약을 해제할 일이 생겼다면, 반드시 변호사의 도움을 받길 권한다.
이승은 변호사
대원외국어고등학교 졸업
연세대학교 법학과 졸업
이화여자대학교 법학전문대학원 졸업
서울중앙지방법원 지적재산전담부 재판연구원
서울고등법원 토지수용, 공정거래전담부 재판연구원
현) 법무법인 한중 파트너 변호사
현) 국가인권위원회 현장인권상담위원
현) 대한변호사협회 법학전문대학원지원 및 평가특별위원회 위원
현) 서울지방변호사회 미래인재특별위원회 위원
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