[중소기업연합뉴스] 김준수 기자 = 국내 주택 시장은 심각한 구조적 문제에 직면해 있다. 급격한 부동산 가격 상승과 공급 부족으로 인해 청년층과 내 집 마련을 원하는 실수요자들의 주거 안정성이 크게 위협받고 있다.
이러한 상황은 단순한 경제적 문제를 넘어 사회 불평등과 세대 간 갈등을 심화시키는 근본적인 요인이 되고 있다. 따라서 정부의 체계적이고 균형 잡힌 주택 정책이 그 어느 때보다 중요해졌다.
주택 시장의 안정과 국민의 주거 권리 보장을 위해서는 다각도의 접근과 지속적인 정책적 노력이 필요한 시점이다. 주택 시장에 대한 현황을 분석해 보면 최근 몇 년간 한국 주택 시장은 급격한 가격 상승과 심각한 공급 부족 문제로 인해 극심한 어려움을 겪고 있다.
특히 수도권을 중심으로 주택 가격은 기하급수적으로 상승하여 평균 소득 대비 주택 가격 비율(PIR)이 지속적으로 증가하고 있다. 이는 높은 주택 가격과 까다로운 대출 조건으로 인해 자신의 첫 번째 주택을 마련하는 것이 거의 불가능한 수준에 이르렀다.
특히 20-30대 청년들은 전세금 마련조차 어려운 현실에 직면해 있으며, 이는 결혼과 가족 형성에도 부정적인 영향을 미치고 있다. 더욱 심각한 문제는 부동 산 투기와 불평등의 심화다.
소수의 부유층과 다주택 보유자들이 주택 시장을 과도하게 좌우하면서 실제 주거 필요성을 가진 실수요자들은 점점 더 주택 시장에서 배제되고 있다. 이러한 구조적 불평등은 사회경제적 양극화를 더욱 심화시키는 주요 요인이 되고 있다.
정부의 주택 정책은 크게 공급 확대와 수요 억제 측면으로 나눌 수 있다. 공급 확대 정책으로 추진된 규제 완화와 공공주택 확대 방안은 일부 긍정적 효과를 보였으나, 근본적인 주택 시장 문제를 해결하기에는 미흡했다.
공공주택 공급 확대 정책은 실수요자들에게 일정 부분 도움을 주었지만, 그 규모와 접근성에서 한계를 드러냈다. 특히 청년층과 저소득층을 위한 주택 공급은 여전히 부족한 실정이다.
수요 억제 정책으로 시행된 대출 규제와 부동산 세금 인상은 투기 억제에 일부 기여했으나, 동시에 실수요자들의 주택 구매를 더욱 어렵게 만드는 부작용을 초래했다. 다주택 보유에 대한 중과세 정책은 부동산 투기를 어느 정도 억제했지만, 전반적인 주택 가격 안정화에는 제한적이었다.
결과적으로, 현재의 정부 정책들은 단기적 대응에 치중하여 장기적이고 근본적 인 주택 시장 문제를 해결하지 못하고 있다. 보다 근본적이고 체계적인 접근이 필요한 시점이다.
주택 시장의 근본적인 문제 해결을 위해서는 지속가능하고 혁신적인 정책 접근이 필요하다. 주거 안정성 강화를 위한 장기적 정책 방향을 설정해야 한다. 향후 주택 정책은 실수요자 보호, 공급과 수요의 균형, 그리고 장기적 주거 안정성에 중점을 두어야 한다.
이런 시장의 필요와 요구에 따라 새로운 사업방식으로 대두된 것이 일반 분양주택과 전세형 임대주택을 혼합한 개발투자형 장기민간임대아파트다. 이런 개발투자형 장기민간임대주택은 시행사가 사업의 주체다.
비영리 임의단체를 설립하고 회원을 모집하는 방식으로 회원은 임대 의무 기간인 10년 동안 거주 후 모집 시 시행사가 제시한 분양 전환가로 분양 전환하는 사업구조다.
회원은 분양전환의 의무가 없으며, 분양전환 또는 보증금 반환을 선택할 수 있다. 즉, 원금보장 및 시세차익 실현이 가능한 장점이 있다.
비영리 임의단체는 시행사와 장기일반민간임대아파트 공급에 대한 계약 즉 입주권, 분양지위권 등에 대한 계약을 체결하고 사업을 진행한다.
그런데 새로운 사업방식인 개발투자형 민간임대아파트의 여러 장점에도 불구하고, 모집신고 절차, 신고 조건 등 별도의 규정이 없어 지자체마다 모집 주의보를 내리고 투자를 경고만 하고 있는 실정이다.
분양시장은 법률이 제정되기 전 늘 빠르게 움직인다. 이는 수요에 의해 움직이는 것이 분양시장의 생리이기 때문이다. 개발투자형 민간임대아파트의 시행사들은 협동조합형 민간임대아파트의 모집신고 기준을 자체적으로 준용하여 회원을 모집하고 있으나, 그러나 이 틈을 악용하여 피해가 발생 될 소지는 다분히 있어 보인다.
이에 조속히 개발투자형 민간임대아파트의 모집신고 절차, 신고 조건 등을 법제화하고, 사업승인 사전협의제도 도입 등 행정적인 절차를 보완하여 소비자에게 좀 더 안정적이며 여러 장점이 결합 된 개발투자형 장기일반민간 임대아파트를 공급할 수 있는 여건 마련이 시급해 보인다.
규제만 강화할 것이 아니라 혁신적이고 포용적인 접근을 통해 모든 국민의 주거 권리를 보장하고, 사회경제적 불평등을 완화하는 것이 시급하며 지속 가능한 주택 생태계 구축은 단순한 경제 문제를 넘어 사회 전체의 안정과 발전을 위한 핵심 과제다.
[칼럼제공] 문선정 대표
부동산교육 전문기업 더블레싱
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