정부가 도입한 ‘지분형 주택담보대출’ 제도가 서울 등 고가 주택 시장에서 실수요자의 진입 장벽을 낮추는 새로운 대안으로 주목받고 있다. 주택금융공사가 주택 일부 지분을 직접 보유하는 구조로, 최대 LTV(주택담보인정비율) 82%까지 활용이 가능하다.
예컨대 10억 원짜리 아파트를 구매할 경우, 기존 대출 방식에서는 약 3억 원 이상의 자기자본이 필요했다. 그러나 지분형 대출을 활용하면 1억8,000만 원(18%)만으로도 주택을 마련할 수 있다. 나머지 자금은 일반 금융권 대출(4억2,000만 원)과 정부 지분 참여(4억 원)로 충당된다.
기존 모기지와 차별화…“정부도 집주인”
이 제도는 기존 은행권 모기지와 구조적으로 다르다. 일반 주택담보대출은 금융기관이 담보권만 행사하지만, 지분형 대출은 정부가 주택 일부를 공동 소유하는 방식이다. 구매자는 실거주하면서 향후 일정 기간이 지난 뒤, 정부 지분을 매입해 100% 본인 소유로 전환할 수 있는 옵션도 갖는다.
금융 측면에서도 이점이 있다. 지분형 대출에는 상대적으로 낮고 안정적인 금리가 적용되며, 주택 가격 하락 시 정부가 손실을 분담한다. 반면, 매각 시 시세차익이 발생할 경우에는 정부 지분만큼 수익을 공유해야 하는 구조다.
지원 대상은?…무주택 실수요자 중심
지분형 주택담보대출은 모든 구매자에게 열려 있는 것은 아니다. 공공 자금이 투입되는 정책금융 성격상, 무주택자이면서 중위소득 이하 또는 일정 소득 조건을 충족하는 실수요자에게 우선 적용된다. 서울 기준 주택 가격 상한선은 약 9억~10억 원으로 설정될 예정이다.
또한 대출자의 상환 능력도 중요하다. 낮은 금리가 적용되더라도 매월 원리금 상환 부담은 여전히 존재하기 때문에, 안정적인 소득 기반이 필요하다.
적용 지역은 수도권 중심…지방 확대는 ‘신중’
정부는 제도의 실효성과 리스크를 고려해 서울 및 수도권 등 수요가 높은 지역부터 우선 도입할 계획이다. 반면 지방은 주택 가격의 변동성이 크고 자산 가치 보전 가능성이 낮아, 초기 단계에서는 제외될 가능성이 높다.
주택금융시장 변화 예고…실수요자 기회 확대될까
지분형 주택담보대출은 단순한 금융상품을 넘어, 주택금융 구조에 실질적인 변화를 예고하고 있다. 초기 자금 마련에 어려움을 겪는 실수요자들에게는 새로운 내 집 마련의 길이 열릴 수 있다.
부동산 전문가들은 “시세차익 일부를 포기하더라도 실거주 목적의 무주택자에게는 충분히 고려할 만한 제도”라고 평가했다. 정부는 향후 제도의 효과를 점검하며 단계적 확대 여부를 검토할 방침이다.
한국AI부동산신문 용산지부장 오정옥
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