[부동산정보신문 ]박두호 기자=유동인구는 상권의 핵심 원동력으로, 소비 잠재력을 반영하는 중요한 지표입니다.
이를 통해 실제 매출과 유동인구가 얼마나 연결되어 있는지, 그리고 업소 수는 그에 어떻게 반응하고 있는지를 입체적으로 해석할 수 있습니다.
유동인구 데이터란?본 분석에서 사용된 유동인구 데이터는 소상공인 365 사이트에서 제공하는 공공 데이터로, 서울시 각 행정동별로 집계된 평균 유동인구 수치를 기반으로 합니다.
예를 들어, 고척2동은 유동인구 약 57,000명, 가양2동은 약 43,000명 수준으로 나타납니다.
이는 상가 매출 잠재력의 초기 지표로 활용될 수 있습니다.
서울시 일평균 유동인구 Heat Map_한국부동산빅데이터연구소 부동산구구단 QGIS 최봉현
위 이미지는 서울시 전역의 행정동별 일평균 유동인구 데이터를 기반으로 시각화한 히트맵입니다.
색상이 붉을수록 해당 지역을 통과하거나 머무는 인구 수가 많으며, 파랗게 갈수록 유동 인구가 적다는 것을 의미합니다.
히트맵을 통해 확인할 수 있는 바와 같이, 영등포동, 여의동, 역삼2동, 논현2동, 구의3동, 내발산동 등은 유동인구가 매우 밀집된 지역입니다.
특히 여의도와 영등포 일대는 금융기관과 대형 오피스, 쇼핑몰이 집중되어 있어 직장인 중심의 유동인구가 꾸준히 발생하는 대표적인 상업지입니다. 마찬가지로 역삼·논현 일대는 강남권의 대표적 업무·유흥 상권으로서 하루 방문자 수가 매우 높은 수준을 보이고 있습니다.
반면, 송파나 강북 일부 지역은 상대적으로 유동인구의 밀도가 낮게 나타나며, 이는 해당 지역이 주거 중심지이거나 상업 활동이 분산된 지역임을 시사합니다.
유동인구, 매출, 업소 수의 상관관계
세 지표의 관계를 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
점포 가치 산정
유동인구가 많은 지역이라 하더라도 매출이 낮다면 '통과형 상권'일 수 있으므로 주의 필요
매출이 높은데 유동인구가 적다면 ‘충성 고객 기반 상권’일 가능성이 높음 → 안정성 강점
업종별 입지 추천
카페, 편의점 등 유동인구 의존도가 높은 업종은 유동인구 + 업소 수를 기준으로 선정
전문 클리닉, 학원, 미용실 등은 ‘고매출 지역’이지만 유동인구는 적은 지역이 유리할 수 있음
결론: 단일 지표만으로는 상권을 판단할 수 없다
이제는 ‘유동인구가 많다’는 말만으로 상권을 설명하는 시대는 지났습니다.
상권을 분석할 때 유동인구, 업소 수, 매출의 3요소를 종합적으로 고려해야 합니다.
단일 수치보다는 이들 간의 상대적인 비율과 패턴을 읽는 것이 중요합니다.
유동인구와 매출의 관계
대부분의 경우 유동인구가 많으면 매출이 높게 나타나는 경향이 있으나, 이는 단순 비례 관계가 아닌 밀도와 체류 시간에 따라 달라지는 복합적 구조를 갖습니다.
예를 들어 여의도는 유동인구가 많고 매출도 높은 지역이지만, 역삼이나 신림동은 유동인구에 비해 매출 효율이 낮은 지역도 존재합니다.
이는 지나치는 인구가 많더라도 소비로 연결되지 않는 경우가 많기 때문입니다.
업소 수와 유동인구의 관계
유동인구가 많으면 점포 수도 많아지는 경향이 있지만, 이는 입지의 특성(상업지/주거지)에 따라 다르게 반응합니다.
여의도나 강남대로처럼 빌딩형 상권은 업소 수 증가와 직접 연관되지만, 구로·가산 등의 공단 지역은 특정 업종에 편중되는 경향이 있습니다.
업소 수와 매출의 관계
업소 수가 많다고 해서 반드시 높은 매출로 이어지는 것은 아닙니다.
상권이 과밀화되어 업체 간 경쟁이 치열해지면 평균 매출이 낮아지는 역효과가 발생할 수 있습니다.
예를 들어, 신림동이나 구로 일대는 업소 밀집도가 높지만 점포당 평균 매출은 낮은 편에 속합니다.
이 세 가지를 단독으로 해석하는 것이 아닌, 함께 비교하고 종합적으로 분석할 때 진정한 상권의 ‘건강도’가 드러납니다.
유동인구가 많으면서도 업소 수는 적고 매출은 높다면 블루오션 상권
유동인구가 많고 업소도 많은데 매출은 낮다면 레드오션 상권
유동인구는 적지만 매출은 높고 업소 수도 적다면 고정 소비 기반 상권
이처럼 공공데이터를 기반으로 한 입체적분석은 단순한 좋은자리"찾기를 넘어서,부동산 중개의 질을 높이는 전략이 될 수 있읍니다,
자료제공 봉박사 최봉현교수 자료 인용.
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