강화되는 주택담보대출 규제, '스트레스 DSR'의 영향
오는 7월부터는 금융권 대출 시 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 계산 방식이 더욱 엄격해집니다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면서 특히 수도권 주택을 구매할 때 주택담보대출(주담대) 한도가 기존보다 감소할 것으로 예상됩니다. 주담대 이용자들은 약 3~5%가량 대출 여력이 줄어드는 점을 고려하여 자금 조달 계획을 면밀히 세워야 할 필요가 있습니다.
이처럼 대출 규제가 강화되는 상황에서도 특정 정책자금 대출은 예외적으로 기존 한도를 유지하고 있어 주목할 만합니다. 자격 요건을 충족하는 경우, 상대적으로 낮은 금리로 상당 금액의 대출을 이용할 기회가 열려 있습니다.
스트레스 DSR은 변동금리 대출 이용자가 금리 상승기에 겪을 수 있는 원리금 상환 부담 증가 가능성을 미리 반영하기 위해 DSR 산정 시 일정 가산 금리를 적용하는 제도입니다. 7월부터 적용되는 3단계에서는 이 가산 금리가 1.5%포인트로 상향 조정됩니다 (기존 2단계에서는 1.2%포인트 적용). 이는 곧 대출 한도 축소로 이어집니다.
예를 들어, 연 소득 1억 원인 직장인이 혼합형 주담대(5년 고정 후 변동 전환)를 30년 만기로 이용할 경우, 연 4.2% 금리 기준 최대 대출 가능 금액이 약 5억 9,400만 원으로 산출됩니다. 이는 기존 대비 약 3,300만 원 감소한 수준입니다.
주담대 한도가 줄어드는 만큼 마이너스 통장 등 신용대출로 부족분을 충당하려는 시도도 있을 수 있으나, 스트레스 DSR 적용으로 인해 신용대출 한도 역시 금리 유형 및 만기에 따라 소폭(약 100만~400만 원) 감소할 수 있음을 염두에 두어야 합니다.
금리 유형별 대출 한도 변화 분석
스트레스 DSR이 적용될 때, 선택하는 금리 유형에 따라 대출 가능한 금액에 차이가 발생합니다. 일반적으로 금리 변동 위험이 상대적으로 적다고 간주되는 고정금리 또는 금리 변동 주기가 긴 상품일수록 대출 한도가 더 높게 산정되는 경향을 보입니다.
연 소득 1억 원 차주가 30년 만기, 연 4.2% 금리로 대출을 받는다고 가정했을 때, 대출 한도는 주기형(5년 주기 금리 변동)이 약 6억 3,500만 원으로 가장 높게 나타납니다. 그 다음으로는 혼합형(약 5억 9,400만 원), 변동형(약 5억 7,400만 원) 순으로 대출 한도가 산출됩니다. 따라서 최대한 많은 금액을 빌리고자 한다면 주기형 상품을 우선 고려해 볼 수 있습니다.
규제 속 주목해야 할 '정책 자금 대출' 심층 분석
일반 시중은행 대출에 대한 규제가 강화되는 가운데, 정부에서 지원하는 정책자금 대출은 비교적 완화된 기준을 유지하며 주택 구매 자금 마련에 중요한 역할을 하고 있습니다. 특정 조건을 만족하는 경우 최대 4억 원에서 5억 원까지 대출 이용이 가능하므로, 수도권 내 주택 구입을 계획하고 계신 분이라면 반드시 살펴보시는 것이 좋습니다.
정책자금 대출은 정부의 주거 안정 지원 목적을 가지고 있어, 자격 요건 충족 시 시중 금리보다 낮은 연 2~4%대의 금리를 적용받을 수 있다는 장점이 있습니다.
특히 '신생아 특례 디딤돌대출'은 평가액 9억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 대상으로 합니다. 대출 신청일 기준으로 자녀를 출산 또는 입양한 지 2년이 지나지 않은 가구(2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용) 중, 부부 합산 연 소득 1억 3,000만 원 이하(맞벌이 시 2억 원 이하)이고 자산 기준(4억 8,800만 원 이하)을 충족하는 경우 신청할 수 있습니다. 이 대출의 최대 한도는 5억 원이며, 소득 수준에 따라 초기 5년간은 연 1.8~4.5%의 우대금리가 적용됩니다.
만약 비교적 낮은 가격대의 주택을 찾고 계신다면 '내집 마련 디딤돌 대출'도 좋은 대안이 될 수 있습니다. 이 상품은 신혼부부(혼인신고 7년 이내 또는 3개월 내 결혼 예정자) 또는 두 자녀 이상 가구를 대상으로, 평가액 6억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택 구입 시 최대 4억 원까지 대출이 가능합니다. 소득 요건은 신혼부부 합산 연 8,500만 원 이하, 두 자녀 이상 가구는 연 7,000만 원 이하이며, 자산 기준(4억 8,800만 원 이하)도 충족해야 합니다. 신혼부부나 두 자녀 이상 가구에 해당하지 않는 경우에도 평가액 5억 원 이하 주택을 담보로 최대 2억 5,000만 원까지 대출 받으실 수 있습니다.
결론적으로 7월부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR로 인해 일반 주택담보대출 한도는 다소 축소되지만, 신생아 특례 디딤돌대출이나 내집마련 디딤돌대출과 같은 정책자금 대출은 자격 요건을 충족하는 경우 여전히 주택 구매에 필요한 자금을 확보하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다. 새로운 규제 환경 속에서 자신의 상황에 맞는 최적의 대출 상품을 신중하게 살펴보시는 것이 중요하겠습니다.
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