전세 계약은 흔히 임차인에게 더 많은 주의가 요구되는 거래로 인식된다. 하지만 최근의 전세보증금 반환 분쟁을 보면, 이제는 임대인 역시 금융 구조를 정확히 이해하지 않으면 큰 피해를 입을 수 있다는 점이 명확해지고 있다.
서울 송파구에 사는 A씨는 전세 계약 종료 후 임차인에게 보증금을 정상적으로 반환했다. 그러나 두 달 뒤, A씨는 은행으로부터 대출 상환 요청 통지를 받았다. 임차인이 전세보증금 반환대출을 이용해 보증금을 조달했으나, 이후 은행에 상환하지 않은 탓이었다. 결과적으로 A씨는 '제3채무자'로 간주돼 법적 책임을 질 뻔했다.
문제는 전세자금대출과 전세보증금 반환대출 간의 구조 차이에 있다. 전세자금대출은 임차인이 전세 계약 체결 시 받는 일반 신용대출 성격이 강해 임대인과의 직접적인 연관은 없다. 반면 전세보증금 반환대출은 임차인이 전세계약 만기 시점에서 보증금 반환을 받기 위해 금융기관에서 실행하는 대출로, 보증금 반환채권을 담보로 하기 때문에 임대인이 '제3채무자'로 기재될 가능성이 존재한다.
실제 일부 금융기관은 대출 실행 시 임대인의 명의를 보증계약서에 포함시키며, 임차인이 대출을 상환하지 않을 경우 임대인에게 법적 청구를 할 수 있는 구조를 갖춘다. 이러한 위험성을 모른 채 계약에 임한 임대인은 보증금 반환 이후에도 다시금 금융기관의 책임을 지게 되는 경우가 생긴다.
| 항목 | 전세자금대출 | 전세보증금 반환대출 |
|---|---|---|
| 대출 성격 | 임차인의 일반 신용대출 | 보증금 반환채권 담보대출 |
| 상환 책임 | 임차인이 전적으로 부담 | 임차인이 미상환 시 임대인에게 구상권 청구 가능 |
| 대출 심사 | 임차인의 소득·신용 위주 | 주택 정보 + 임대인 관련 정보 포함 |
| 임대인 책임 | 없음 | 최종 책임자가 될 수 있음 |
임대인이 이러한 피해를 방지하려면 반드시 다음과 같은 사항을 점검해야 한다. 첫째, 임차인의 대출이 전세보증금 반환대출인지 여부를 사전에 확인하고, 금융기관·보증기관 명칭 및 제3채무자 조건을 계약서에 명확히 기재해야 한다. 둘째, 보증금 반환 후 임차인의 대출 상환 여부를 직접 확인하거나, 상환증명서를 요청해 책임을 명확히 해야 한다. 셋째, 계약서 특약란에 '임대인은 제3채무자가 아님을 명시한다'는 조항을 포함시켜 향후 분쟁의 소지를 줄이는 것이 바람직하다.
이처럼 전세 계약은 이제 단순한 주거 계약이 아닌, 금융·법률이 복합적으로 얽힌 구조다. 임대인 역시 충분한 정보를 갖추고, 공인중개사 등 전문가의 조언을 통해 각 조항을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 공인중개사는 대출 구조나 특약 여부 등을 사전에 확인하고, 법적 리스크를 최소화하는 조력을 제공할 수 있다.
결국 전세 계약에서 '임차인의 대출'은 더 이상 남의 문제가 아니다. 임대인의 책임으로 전가될 수 있는 현실 속에서, 이제는 '주의'가 아닌 '사전 대응'이 요구되는 시대다. 계약 한 줄이 수천만 원의 책임으로 이어질 수 있다는 사실을 잊지 말아야 한다.
문의 : 010-5163-1810
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