집주인 말만 믿지 마라: 등기부등본으로 내 보증금 지키는 법

등기부등본, 임차인이 꼭 알아야 하는 이유

등기부등본 구조와 항목별 해설

전세사기 피하는 실전 등기부등본 체크리스트

임차인이 집 계약하기 전에 자신의 보증금을 지키기 위해서라도 등기부등본을 꼭 확인해야 된다. Ⓒ부동산이슈저널

 

등기부등본, 임차인이 꼭 알아야 하는 이유
 

“계약서에 사인하기 전에 반드시 등기부등본부터 보라.” 부동산 시장을 조금만 경험해 본 사람이라면 한 번쯤 들어봤을 조언이다. 하지만 실제로는 많은 임차인이 “중개사가 다 확인해줬다”거나 “집주인이 깨끗하다더라”는 말을 곧이곧대로 믿고 계약을 체결한다. 그리고는 깡통전세, 이중근저당, 소유권 분쟁 같은 함정에 빠져 보증금을 떼이는 참사를 겪는다.

 

왜 등기부등본이 중요할까? 이유는 간단하다. 부동산의 진짜 상태가 담겨 있는 유일한 공적 기록물이기 때문이다. 집주인이 누구인지, 집이 은행 대출에 잡혀 있는지, 법적 분쟁이 있는지, 세입자보다 먼저 돈을 받을 권리가 누구에게 있는지가 모두 이 한 장에 담겨 있다. 

 

등기부등본은 계약서보다 강하다. 집주인의 말이야말로 허울 좋은 약속일 뿐이지만, 등기부등본에 적힌 권리관계는 법원이 인정하는 사실이다. 임대차보호법도 등기부등본 상 권리관계에서 후순위가 되면 무용지물이 될 수 있다.

 

특히 2020년대 들어 급격히 늘어난 깡통전세 사기는 등기부등본을 안 본 임차인을 노린 범죄다. 허위 임대인, 허위 근저당 삭제, 보증금보다 많은 선순위 대출 등은 등기부등본 한 번만 제대로 봤어도 피해를 줄일 수 있다. 따라서 임차인은 부동산 거래에서 가장 약자이기에, 가장 먼저 의심해야 할 책임이 있다. 등기부등본은 의심을 확인하는 가장 객관적인 방법이다.
 

등기부등본 구조와 항목별 해설
 

그렇다면 등기부등본은 어떻게 읽을까? 많은 임차인들이 “어렵다”, “한자투성이 문서라 못 보겠다”고 기피하지만, 핵심은 몇 가지 항목만 보면 된다. 등기부등본은 크게 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’ 세 부분으로 나뉜다.

 

첫째, 표제부는 부동산의 물리적 정보다. 주소, 면적, 구조, 용도 등이 적혀 있어 실제 집과 서류가 일치하는지 확인한다. 신축 오피스텔을 빌린다는데 등기부에는 단독주택으로 나오면 문제다.

 

둘째, 갑구는 소유권에 관한 사항이다. 소유자가 누구인지, 매매나 상속으로 언제 바뀌었는지, 가압류나 가처분이 걸려 있는지를 확인한다. 집주인이 명의자가 아닐 수도 있다. 예컨대 전세사기의 전형적 수법 중 하나가 ‘명의 빌리기’다. 명의자는 따로 있고 임대인은 대리인이라고 주장하며 보증금을 가로채는 방식이다. 소유주 본인이 아닌 사람이 계약서에 서명한다면 위임장을 요구하고, 위임장과 등기부 상 소유자 이름이 일치하는지 꼭 확인해야 한다.

 

셋째, 을구는 근저당권·전세권 등 담보권 설정 내역이다. 사실상 임차인이 가장 집중해서 봐야 할 부분이다. 집이 은행 대출 담보로 잡혀 있으면 선순위 채권자가 보증금보다 많은 돈을 빌려준 상태일 수 있다. 등기부등본에서 근저당 금액이 보증금보다 크면 위험 신호다. 임대차보호법상 대학력과 우선변제권도 선순위 담보권자에게 밀릴 수 있다.

 

요약하자면, 등기부등본을 볼 때는 (1) 표제부의 집 정보가 맞는지, (2) 갑구의 소유권자가 실제 임대인인지, (3) 을구에 선순위 권리가 없는지를 꼭 확인해야 한다.
 

전세사기 피하는 실전 등기부등본 체크리스트
 

이론은 알겠는데, 막상 볼 때 어떻게 체크할까? 아래는 임차인을 위한 ‘실전 체크리스트’다.

첫째, 소유자 확인. 임대차계약서 상 임대인과 등기부 갑구의 소유자가 같은 사람인지 확인한다. 다르면 위임장과 신분증 사본을 받는다.

 

둘째, 근저당권 확인. 을구를 보고 은행 등 금융기관의 근저당권이 있으면 설정 금액을 본다. 설정금액이 높더라도 실제 대출금은 적을 수 있지만, 은행은 설정금액 전액을 우선 회수할 수 있다. 보증금이 근저당 설정금액을 초과하면 위험하다.

 

셋째, 전세권 설정 여부. 을구에 기존 전세권이 있으면 다른 세입자가 선순위일 수 있다. 이런 경우 보증금이 전액 보장되지 않는다.

 

넷째, 가압류·가처분·압류 여부. 갑구·을구에 가압류나 압류가 기재되면 해당 채권자가 먼저 돈을 받아갈 권리가 생긴다.

 

다섯째, 최신본 발급. 등기부등본은 인터넷(대법원 인터넷등기소)에서 1,000원 정도면 열람할 수 있다. 반드시 계약 직전에 최신본을 띄워야 한다. 하루만에도 새로운 근저당이 설정될 수 있다.

 

여섯째, 임대차신고와 확정일자. 확인이 끝났으면 계약서 작성 후에는 임대차 신고와 확정일자를 받아야 한다. 이 단계에서 임차인은 대항력과 우선변제권을 확보하게 된다.

 

등기부등본은 어렵지 않다. 단 한 장의 문서를 통해 내 돈 1억, 2억의 보증금을 지킬 수 있다면 읽어야 한다.
 

안전한 임대차를 위한 실질적인 조언
 

마지막으로, 임차인들이 꼭 알아야 할 현실적인 조언을 덧붙인다.

첫째, 중개사 말을 맹신하지 말 것. 공인중개사도 의무적으로 등기부를 확인해야 하지만, 모든 위험을 보장해 주는 건 아니다. 일부 중개사는 위험을 설명하지 않거나, 심지어 공모하기도 한다.

 

둘째, ‘가족 간 거래’라며 신뢰를 유도하는 경우 주의. 사기꾼들은 “친척 집”이라며 방심하게 만든다. 서류가 우선이다.

 

셋째, 전세보증보험 가입. 보증금 규모가 크면 전세보증보험을 가입하는 게 안전하다. 비용이 들지만 깡통전세가 심각한 요즘에는 필수적인 안전망이다.

 

넷째, 임대차계약서 작성 전날이라도 등기부등본 최신본을 다시 확인할 것. 대출이 바로 잡힐 수도 있다.

 

부동산 시장에서 임차인은 가장 약자다. 그 약자가 강자가 되는 방법은 정보다. 등기부등본은 집주인의 거짓말을 꿰뚫는 가장 값싼 진실의 문서다. 아무리 바쁘더라도, 아무리 귀찮더라도 반드시 보고 이해하고 질문하자. 보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 자기 자신이 꼼꼼해지는 것이다.
 

등기부등본을 본다는 건 내 돈을 지킨다는 것이다. 오늘 계약을 앞두고 있다면, 지금 바로 대법원 인터넷등기소에 접속해 주소를 검색해보자. 1,000원으로 내 전 재산을 지킬 수 있는 가장 싸고 확실한 보험이다.

 

 

작성 2025.07.02 12:49 수정 2025.07.02 12:49

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