[부동산정보신문]박두호기자=본지에서 임대주택에 관한 기획 기사를 시리즈로 기획하였습니다,
최근 일반분양사업의 사업성은 시공비와 금융비 폭등으로 거의 마이너스 수지가 나오고 분양성 조차도 공급과잉 및 DTI, DSR 등의 규제 등으로 주택 구입보다는 관망수요가 증가함에 미분양이 급증하고 입주 물량까지도 적체되어 PF대출이 열리지 않고 있는 게 사실이다.
이에 많은 사업장들이 브릿지 대출상환이라는 압박에 몰려있고 브릿지 대출기간 연장이나 이자탕감, 후순위 금융기관의 Equity 전환등의 방법을 통해 경공매나 NPL 위기를 벗어나려고 온갖 노력을 다하지만 이 역시 부동산 경기회복이 더딘 지방은 무용지물이 되고 있다.
더군다나 신탁사나 증권사, 자산운용사 등의 PI(계약금 브릿지 및 초기 대여금 등)자금 및 레고랜드사태 이후 회사채, 전단채발행의 미회수 등으로 인해 금융시장이 상당히 경직된 상태이고 시중은행과 여전사(캐피탈, 신용카드사 등), 상호금융(새마을금고, 농협, 수협, 저축은행 등)에서는 브릿지대출 및 PF대출에 많은 자금이 물려 부실채권이 적체되어 전반적인 금융위기(Exposure)에 몰려있다. 금융시장이 경색되어 있다보니 올해까지는 Bridge Lone이나 Re-financing, PF대출 등이 거의 힘들다. 즉 아무리 금융주선사들이 시행사들과 Mandate를 작성하고 IM을 잘 만들어도 Deal Sourcing이나 Syndicate가 거의 힘든게 사실이다.
이렇다 보니 정부의 개입(금융관리 감독기관)이 시작되어 향후 PF대출 시장의 새로운 재편이 될 조짐이 보인다.
대표적인 예로 대출 위험율(Exposure)을 낮추기 위해 분양성에 대한 엄격한 심사가 실시될 것으로 보이고 대출투자율(Leverage=PF대출 등)을 총 사업비 대비 50%이하로 낮추기 위해 시행사의 자기자본(Equity)비율(총 사업비 대비 30%)을 높이는 방향으로 금융관리 감독을 시행할 것으로 유력하게 점쳐 진다.
이에 따라 향후 부동산 시행방식은
1. 은행 및 시공사 등에서 지분참여를 하는 PFV방식이나
2. 시공사가 부족한 PF대출금에 대해 40~50%분양불로 읽어주는 분양성이 아주 좋은 지역일 경우라든지
3. 리츠나 펀드, 투자집합체나 조합 등이 사업주체(시행사)로 나서는 방식으로 사업이 진행될 것으로 보인다.
그러나 이 역시도 대출 위험율(Exposure) 즉 분양성이 담보가 되어야 되니 향후 “사전모집형”임대(조합)사업이 대세를 이룰 것으로 보인다.
“사전모집형임대주택사업”은 역사가 그리 길지 않다
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특히 임대주택이라 함은 거의 hug의 기금을 받아 시공사가 자체사업(부영, 호반, 모아, 중흥건설 등)하는 것으로 인식되어 온 것이 사실이다.
일반 시행사(spc)는 기금 문턱이 높아 PF대출방식으로 사업을 해야 하나 그 사례(Recording)와 관련자료(Reference)가 거의 없어 많은 시행착오를 겪고 있고 특히 시공사나 금융에서 임대사업에 사업 참여하기 위해 구조화 및 제도화 하기에는 다소 시간이 필요할 듯 하다.
그러나 확실한 것은 이번 부동산 위기상황에서 향후 부동산 시장의 Hegemony로서의 대안 상품 및 Agenda가 아닐까 하는 생각이 든다.
현재 부동산 시장은 다양한 소비자들의 needs로 인해 다양한 형태의 부동산이 개발되고 있다. 생숙이나 도생, 분양형 숙박시설(콘도, 호텔), 테라스하우스, 타운하우스, 실버타운, 지식산업센터, 물류시설 개발 등은 옛 버전이 되어 버렸고 현재 공유 오피스나 섹션오피스, 펫 또는 여성전용 오피스텔, 헬스케어 복합시니어타운 등의 개발이 한창이다.
임대주택사업 역시도 시대의 흐름에 따라 그 단점을 개선하여 새로운 주택 문화로의 변모를 꾀하고 있다. 예컨대 임대주택 건설자금조달을 위해 기존 HUG기금 대신 PF대출로 NO브랜드에서 HI(메이저)브랜드로 임차인들의 반발과 사회적 문제을 야기하는 미확정분양전환가에서 확정분양전환가로 각각 변화 발전하고 있다
.
또한 주택을 분양을 받아 입주시 잔금을 완납하고 등기를 치는 일반적 내집마련방식에서 계약금(출자금)과 중도금(임대보증금)만 납부하고 입주하고 10년후 잔금을 납부하는 할부주택 방식도 등장하여 향후 기존 주택개발사업 방식의 틀이 보다 다양해질 전망이다.
정부도 30년임대주택을 지분적립형분양주택이라 하여 기존 거주권(임차권)만 부여하던 것을 분양권을 부여하여 주택가격 상승시 임차인에게도 프리미엄의 혜택이 갈 수 있게 함은 물론 비록 임차인이지만 분양권 부여로 인해 전세사기 예방도 가능하게 했다.
물론 10년임대주택도 정부가 내집마련임대주택이란 방식으로 임차권과 분양권을 부여하고 전국에서 시범사업을 하고 있다. 또한 최근 정부에서 기업들을 임대사업에 대거 진입시키기 위해 각종 세제, 금융혜택을 주는 임대주택공급 사업정책을 변모시키고 있는데 이는 결국 일본의 예처럼 주택을 소유의 개념보다는 렌탈의 개념으로 모멘텀(Momentum)하는 시점이 왔다고 보는 것이다.
바야흐로 전세보증금수준(집값의 70%)으로 입주하고 10년간 세금없이 내집마련할 수 있는 시대가 등장하는 것이다. (전세보증금도 80%대출이 가능하니 결국 소액의 자기비용으로 거주권(임차권)은 물론 분양권(준소유권)도 가져가지만 입주 시 소유권이전을 하지 않아 분양권 상태(주택수에 미포함)로 10년간 세금없이 가볍게 집을 소유할 수 있는 시대가 열린 것이다.)
결론적으로 금융사나 시공사 및 시행사 리스크를 헷지하고 다양한 소비자Needs 충족에 부합하는 최적의 주택 개발상품이
“사전모집형임대주택사업”이 아닌가 싶다.
컨설팅 상담전화 010-5808-3611
컨설팅 추가자료는
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