"1주택자는 대출이 안 된다는 건 오해입니다!" 최근 급변하는 주택담보대출 시장에서 1주택자들이 놓치고 있는 중요한 기회와 실전 전략에 대해 강조했습니다. 특히 2025년 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계 규제는 대출 한도를 크게 줄일 수 있어, 1주택자라면 지금 바로 대출 전략을 점검해야 할 때입니다.
1주택자 주택담보대출, 은행 선택과 시기가 핵심
많은 1주택자들이 '대출 불가'라는 오해 속에 기회를 놓치고 있습니다. 은행별 정책 차이와 2025년 7월 규제 변화가 핵심 변수라고 지적합니다.
하나은행과 농협은행은 1주택자 주택담보대출에 비교적 우호적인 반면, 신한은행은 전국적인 취급을 중단했습니다(단, 처분조건부 대출은 가능). 국민은행과 우리은행은 수도권 취급을 중단했지만 지방에서는 가능합니다. 이는 같은 1주택자라도 어느 은행을 선택하느냐에 따라 대출 여부가 갈릴 수 있음을 의미합니다.
가장 주목해야 할 시점은 2025년 7월입니다. 이때부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행되면, 대출 한도가 현재보다 1억원 이상 줄어들 수 있습니다. 금리가 1.5% 오른다고 가정하여 상환 능력을 평가하기 때문입니다. 따라서 주택담보대출을 계획 중인 1주택자라면 7월 이전에 움직이는 것이 매우 중요합니다.
숨겨진 대출 통로: 생활안정자금, 사업자담보대출 주목!
집 구입 목적 외에도 1주택자가 활용할 수 있는 다양한 대출 상품들이 있습니다. 임동원 대출상담사는 다음 네 가지 실전 활용법을 제안했습니다.
- 생활안정자금대출: 주택 구입 목적이 아닌 생활 자금(교육비, 의료비 등) 마련 목적의 대출은 1주택자에게도 비교적 수월하게 진행됩니다. 특히 카카오뱅크, 우리은행, NH농협은행이 적극적으로 취급하며, 임차인 전세보증금 반환 목적일 경우 한도가 더 늘어날 수 있습니다.
- 사업자담보대출: 사업자등록만 하면 직장인, 프리랜서, 무직자도 활용 가능한 상품입니다. 2금융권(신협, 새마을금고 등)에서 주로 취급하며, LTV(담보인정비율)가 최대 90%까지 가능해 기존 주택담보대출 한도가 부족할 때 효과적인 대안이 됩니다.
- 전세퇴거자금대출: 세입자에게 전세금을 반환해야 하는 상황에서 유용한 대출입니다. 1주택자도 신청 가능하며, 비규제지역에서는 LTV 60%까지 대출받을 수 있습니다(단, 주택가 15억 원 초과 시 불가).
- 정책 주택자금대출(디딤돌대출, 보금자리론): 무주택자만 가능하다고 오해하는 경우가 많지만, 1주택자도 기존 주택 처분 조건부로 이용 가능합니다. 시중 은행보다 낮은 금리로 장기적인 이자 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.
대출 한도 극대화 전략과 피해야 할 실수
대출 한도는 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), 그리고 가장 강력한 규제인 **DSR(총부채원리금상환비율)**에 의해 결정됩니다. 특히 DSR은 신용카드 결제금액, 자동차 할부, 마이너스통장 한도까지 모두 포함되므로, 불필요한 대출은 사전에 정리하는 것이 한도 확보에 유리합니다. 사용하지 않는 마이너스통장 한도만 줄여도 주택담보대출 한도가 1억원 이상 늘어나는 사례도 있습니다.
1주택자들이 흔히 저지르는 실수로 ▲"어차피 안 된다"며 포기하기 ▲은행 한 곳만 방문하고 단정 짓기 ▲DSR 계산을 잘못 예상하기 ▲전세퇴거자금대출을 몰라 손해 보기 등을 꼽으며, 반드시 전문가와 충분히 상담하고 여러 은행을 비교해 볼 것을 강조했습니다.
결론적으로 1주택자도 충분히 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 2025년 7월 스트레스 DSR 규제 강화 전, 은행별 조건과 다양한 대출 상품을 면밀히 검토하여 현명한 대출 전략을 세우는 것이 중요합니다.
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